加入千亿营收俱乐部，华夏幸福不仅“平安”，还要“六好”！
财经决策第一号：ENNweekly（长按可复制）
文/刘俊卿 叶锦仪
2019年，华夏幸福交出了一份亮闪闪的成绩单。
4月24日，华夏幸福发布2019年年报，全年营业收入1052.10亿元，首破千亿元大关，宣告加入上市公司千亿营收俱乐部。
2019年，楼市调控进一步加码，处于白银时代的地产行业，迎来了更多的挑战。华夏幸福却实现净利润146.12亿元，同比增长24.4%。
在业绩连续四年稳增的情况下，产业发展更为突出。2019年新增签约投资额1956.13亿元，创历史新高。
在业绩公布第三天后，华夏幸福高管在线上露面。华夏幸福一直没有召开业绩会的惯例，董事长王文学更是极少公开露面，这次却率多位高管亮相，面对投资者，显得不同寻常。
果然，当天王文学宣布，华夏幸福的战略定位正从“中国领先的产业新城运营商”转向“中国领先的核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
外界解读，这对于华夏幸福，意义重大。
深耕核心都市圈 把握战略机遇
都市圈已经成兵家必争之地。
当前，随着我国城镇化进入下半场，人口和各种要素资源正在加速向中心城市和城市群集聚。都市圈，是区域发展战略重要一环，也是未来一段时期城镇化的主要空间形态。
“未来中国经济增长的结构性机会在都市圈，中国不动产的结构性机会也集中在都市圈。”在当天的业绩会上，王文学表示“中国在2019年已经进入了都市圈的元年”。
对于深耕核心都市圈，围绕核心都市圈进行布局，华夏幸福可谓“敢为人先”，把握住了国家战略的历史机遇。无论是京津冀协同发展、长江经济带、“一带一路”，还是国家级新区等，华夏幸福都踩准了节拍。
2019年，华夏幸福在持续精耕京津冀都市圈的基础上，形成了“3+3+N”的战略格局：第一个“3”指京津冀、长三角、粤港澳三大高能都市圈，业绩增长稳健；第二个“3”指郑州、武汉、成都三大高潜都市圈，实现深耕；“N”指的是其他区位优越、政策支持、潜力巨大的核心都市圈，持续布局。
如今，华夏幸福都市圈战略的异地复制成果已进入收获期。由年报可见，收入结构进一步改善，环京项目占比进一步下降，环京以外区域业绩贡献显著提升。具体来看，环北京区域实现收入579.79亿元，同比增长0.49%，环北京以外区域实现收入467.19亿元，同比增长81.74%。环北京以外区域新增新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。
值得一提的是，2019年，华夏幸福新获取土地67.1%位于环京以外区域；其中，长三角区域达28.5%，将成为未来利润主要增长点。此外，报告期内华夏幸福新增7个入库PPP项目，全部位于环北京以外的外埠区域。
种种数据表明，一方面，华夏幸福受到宏观调控的房地产收入比重进一步下降，整体抗风险能力更强；另一方面，公司战略符合国家大力发展战略新兴产业的政策，也因此更具增长潜力、可持续性更强，未来收入结构还会进一步优化。
“加快发展和培育都市圈，是区域经济一体化的切入点和突破口。”华夏幸福研究院院长顾强在2019网易经济学家年会夏季论坛上提出，未来，华夏幸福将以都市圈规划一体化、交通网络化、公共服务均等化、治理跨城化、政策协同化等五大关键路径，加快破局区域经济一体化，助力经济社会高质量发展。
产业新城业务势头强劲 招商规模再创新高
在实现稳健增长、持续盈利的背后，离不开的是“打头阵”的产业新城业务。华夏幸福从固安起步，经过18年的探索深耕，围绕核心都市圈，成功运营固安、嘉善、武陟、舒城、溧水产业新城等一批成熟项目，如今已将79座产业新城拓展至全国13个省、15个都市圈。
对于产业新城而言，产业是其经济增长的动力之源与立根之本。而引进产业，正是华夏幸福的强项。
报告期内，华夏幸福投资运营的园区新增签约投资额1956亿元，同比上升17.8%，创历史新高。新增签约入园企业545家，平均单家新增签约投资额达3.6亿元，比去年同期高出51.8%。
一个重点是，在签约的项目中，大项目与核心都市圈项目占比不断提高。报告期内，5亿元以上大项目招商贡献率达到85%，“苏浙皖郑武”五大都市圈签约占比72%。比如，总投资135亿的欧菲光项目落地安徽舒城，总投资135亿的欣旺达项目落地南京溧水，总投资290亿的合丰泰项目落地浙江湖州南浔。
特别需要指出的是，2019年，嘉善产业新城入选2019浙江省高质量发展优秀案例。2020年，固安产业新城新型显示产业基地被科技部火炬高技术产业开发中心批准为国家火炬特色产业基地。
另一个值得关注的点是，在对外合作拿地方面，华夏幸福报告期内也亮点频出。与超过20家领先企业在2019年成功实现了合作，其中前十的开发商有4家，前三十的开发商有11家，既包括销售额前三的龙头企业，也有优质的央企、国企，也包括地方型的龙头，力争实现全方位的合作。
在引入龙头方面，腾讯科技（深圳）有限公司、欣旺达电动汽车电池有限公司动力电池项目等优质龙头企业及项目入驻产业园区，助力区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。
2019年，华夏幸福的产业发展能力显著提升，多个大项目签约、落地、开工、投产，签约投资额稳步增加，多个产业集群规模化形成。
年报显示，2019年产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，毛利润占比52%。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%；环京以外区域销售额为828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8%；销售面积比重由54.2%提升至63.7%。
以上案例与数据说明，一方面，公司20年积累的产业发展经验与能力得到有效释放，产业新城营商环境得到众多企业与政府认可；另一方面，产业服务作为主营业务，在环北京以外地区的快速突破，充分印证了公司产业新城模式的可复制性，彰显出公司高质量快速打造产业新城的能力。
新业务初露峥嵘 多个优质项目落地
目前，我国一线城市城镇化率已逼近90%。华夏幸福对外表述，未来地产的逻辑将从高周转的项目开发转向存量不动产的价值深度挖掘。由此，在产业新城业务基础上，华夏幸福开始发力新业务，在传统重资产模式基础上，加速开拓轻资产模式。
2018年，华夏幸福提出了新模式、新领域、新地域“三新战略”，开拓商业综合体、公共住房、康养、科学社区等多元化业务。
从新战略落地情况来看，2019年北京丽泽项目成为华夏幸福首个“轻资产”模式项目，也是与中国平安的首单合作。当年9月，摘牌武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目。
北京、武汉之后，华夏幸福相继在深圳、东莞开拓商业地产等新业务，以标杆项目积极切入都市圈核心圈层，以点带面、寻求新的增长点。2019年，成为城市更新前期服务商的项目8个，其中深圳6个，东莞2个。
业内人士认为，通过北京丽泽、武汉长江中心两大标杆项目，华夏幸福进入了北京及华中片区核心圈层，同时通过城市更新加速了粤港澳大湾区的布局，开启在核心都市圈内的新地域布局。
战略目标和发展模式的持续明晰，正在内化为华夏幸福的核心优势。
业内专家认为，在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏幸福聚焦核心都市圈的区域布局和产城融合的发展模式更加稳健、可靠。
在发布会上，华夏幸福联席董事长、首席执行官（CEO）暨总裁吴向东表示，经过过去一年的热身，今年华夏幸福的新业务将会全面落地。本文中除标明来源的图片，其余均来自网络公开渠道，不能识别其来源，如有版权争议，请联系公号方。
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