实探丨深圳“院子梦”来了？看样板房得验资两千万，附近别墅价格已上涨…

这段时间，疫情下的深圳楼市升温，豪宅热销成为市场关注热点。这当口，5月3日，一直为市场关注的“网红”深圳院子营销中心正式对外开放。 昨日，记者驾车前往位于深圳宝安尖岗山的深圳院子营销中心，欲一睹其“庐山真面目”，行至大门口，被身穿白色制服的保安拒绝：想看房，先预约，无预约不许进。在空无一人的大门前，对方表示，营销中心刚刚开放，须至少提前一天预约才能进入，且目前也只能看沙盘图，样板房还未开放。记者表示看看就走，不会耽误很长时间，保安礼貌地递给记者一张预约名片，再次拒绝。据悉， 参观样板房需要验资两千万，具体开盘时间待定，吊足了购房者的胃口。

一再推迟的“院子”终于来了
深圳院子是泰禾集团“院子系”的又一重磅之作。2015年，泰禾首进深圳，以57亿元拍得深圳宝安区尖岗山两地块。 土地面积21433.33平方米，建筑面积34290平方米，成交价为27.4亿元，楼面地价分别为79907元/㎡及51331元/㎡，溢价率分别达177.61%、94.74%，成为全国的楼面价地王。被江湖送上“地王”帽子数年，议论不断。 要知道，当时深圳楼市均价也才4万/平。泰禾地产董事长助理丁毓坤拿地时说，“非常看好深圳市场，预计明年年底(2016年年底)产品就会入市。目前深圳市场相对较健康有活力，挨着香港经济较发达，高端市场有相当一部分人群来消化，比较看好有信心，还是会有盈利空间的。尽管深圳楼市均价才4万元，这次楼面价都到8万元了，但很有信心打造成高端产品，准备把院子系列引进深圳，两块地将一起开发。” 那一年，泰禾在深圳拿下了三块地，分别是坪山的信达泰禾金尊府、宝安的泰禾深圳院子和同为坪山片区的泰禾中央广场。 当下的粤港澳大湾区，深圳正炙手可热。在深圳拿不到地，意味着有被大湾区抛弃的危险，对房企而言，就是重大的战略失误。那年的泰禾意气风发，三年内，进入广州、深圳、东莞、佛山、珠海、中山、惠州、肇庆等8座大湾区重点建设城市，落子11个项目，形成院系、府系、广场系、湾系四大产品系布局，总货值千亿元。作为泰禾进入华南的首个院子系产品， 2017年开盘的泰禾佛山院子也创造了“四开四罄”的销售佳绩。 2016年，深圳房价整体确实还在涨，但3月份第一次调控是一个坎，各片区开始分化，有的片区还在涨，有的片区慢慢停涨了。到9月份，整个市场见顶，10月份第二次调控成为分水岭。 此后，政府开始限价了，开盘价不得高于周边市场价……也许是生不逢时，泰禾深圳院子项目走上了“狼来了”之路。 早在2018年，就有媒体爆料：施工进度加快，泰禾深圳院子终于要开卖了！预计2018年四季度面世。未果。2019年，媒体再次爆料：深圳院子正在加紧建设中，售楼处和示范区即将完工，预计下半年将会在大湾区“惊艳”亮相……狼来了多次，终究难产！为什么迟迟不开卖呢?业内人士推测，这么高的土地成本，打造别墅类产品，起码要卖到10万以上才能赚钱。 此前有媒体曾曝光过泰禾深圳院子产品的价格：超高层豪宅面积约130—180平，均价约13万元/平方米以上；商业性质商墅，均价约15万元/平方米；联排别墅建筑面积约170—200平，上下五层，均价约18—20万元/平方米；独栋别墅，建筑面积约200平，高赠送，目标售价30万/平方米。 根据链家网数据，位于这两块地旁边的二手房中海九号公馆二期目前均价约7.4万元/平，三期均价约9.9万元/平；招商华侨城曦城一二期均价约9.7万元/平，六期均价约7.5万元/平。由此可见，泰禾深圳院子的目标售价远高于同区域市场的价格。

航空限高，周边目前最高的中海九号公馆高层住宅

容积率不到1的招商华侨城曦城

泰禾深圳院子，被定位为以低密度住宅为主的高端生态豪宅区，总面积达230.25公顷，其中54万㎡纯别墅区，地块北高南低。据规划国土局的公示，目前在建的一期项目是A122-0352地块（尖岗山大道以南），备案名为泰禾城市花园（推广名：泰禾深圳院子）分为A/B两区。A区计容积率建筑面积2.1万平方米，为11栋主体（含9栋别墅、1栋幼儿园、1栋商业），建筑高度20.7米，为地上3/4层，地下3层结构。B区计容积率建筑面积3.9万平方米，为2栋主体，建筑高度110.85米34层。AB两区共规划停车位550个，配建商业和一所6班幼儿园，其他配套物业服务用房、架空绿化、消防空间等共计约2500平方米。

泰禾深圳院子地理设计图

待建二期项目是A122-0345地块（尖岗山大道以北），备案名为泰禾都市花园，规划为1栋高层住宅28层，8栋合院，1栋商业（5000㎡），地下室2层，目前暂时处于停工的状态。
疫情之下，深圳湾1号的莱佛士公寓在3月份卖了十个亿，且成交均价已经到了30万+/㎡，其中90％是一次性付款。这组数据侧面说明，深圳不缺购买力。这段时间，疫情下的深圳楼市升温，豪宅热销成为市场关注热点。这当口，5月3日，拿地至今近5年，众目睽睽下的泰禾深圳院子终于正式对外开放营销中心。业内同行感叹：“狼来了那么多年，这货终于入市了。”
周边二手别墅价上调近20%
说起尖岗山，关注豪宅的应该不陌生，这个片区曾经连续五次拍地刷新深圳楼面价。片区内统一规划为低密度高端住宅区，二手房有招商华侨城曦城、中海九号公馆、新世界名镌三个小区，总价基本上是在1000万起步，是名副其实的豪宅区。

树木成荫的尖岗山豪宅区，颇有老牌华侨城片区的影子

既然没有提前预约，看不到“网红”深圳院子，记者走访了一街之隔、对面入住多年的中海九号公馆和招商华侨城曦城。
不得不说，这个低密度豪宅片区绿化非常好，不宽的道路两旁树木成荫，过往车辆不多，行人很少，环境幽静，路边时有地产中介人员举牌周边二手高端房笋盘信息。 “刚刚结束的五一长假里，我每天从早到晚，带好几拨人看房。深圳院子要开盘了，一套别墅差不多5000万到1亿，带动着这周边的别墅水涨船高，价格上调了，房型不一，上涨10%-20%。这段时间，看房的人明显增多。” 中介人员带记者看了几套正在出售的二手别墅笋盘。其中，中海九号公馆二期一套南北双入户、上下五层的联排别墅，业主中止花200万在建的水电、空调系统，2300万出售。中介告知，受疫情影响，业主套现急售，价格还有商量。
记者发现，安静的九号公馆里，大部分别墅是空置的，入住率不高，但正在装修的户数不少。据中介说，九号公馆、曦城以及不远处的新世界名镌别墅入住率大约40%左右，九号公馆的高层区入住率稍微高些，大约六成。“当年开盘，一手业主不到1000万购得的别墅如今升值两三倍。现在装修的，很多是自住的二手业主。现在购买自住的客户比较多，三四月份，这里成功交易二三十套。还有潜在客户在等泰禾的深圳院子开盘。相比深圳院子动则5000万到1亿的价格，这里二手房别墅还是很有优势的。”看房中，中介的电话不断，时不时接到要求看房的客户需求。才送走记者，中介马不停蹄地迎接下一拨看房者。 记者驾车探访周边，尽管尖岗山别墅区集中了招商华侨城曦城、中海九号公馆、新世界名镌，如今又迎来泰禾深圳院子，但周围配套并不完善，最近能集中购物的沃尔玛超市车程都要10分钟，周边还有大量的旧厂房、老住宅，也无优质学校，跟深圳湾豪宅没法比。 这个终于入市、备受期待而又饱受质疑的泰禾深圳院子项目，能否实现“中国院子梦”，我们拭目以待。 来源：e公司官微（ID：lianhuacaijing）