房产税要来，我是真的慌了
◎智谷趋势（ID：zgtrend）|黄汉城
今天看到一则新闻，说特朗普为预防新冠正在吃羟氯喹。
全世界都在抓紧时间研发疫苗。堂堂超级大国的三军统帅，竟然为了普罗大众人肉试药，这种精神，真是可歌可泣。
不过两分钟后，我就看到了中央发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》：稳妥推进房地产税立法。
我立马就笑不出来了。
今天，就跟大家谈谈房产税有多么“可怕”。
大家有没有想过一个问题，为什么现在要征房产税？
开辟一个新税种可不是闹着玩的。尤其是房产税，真的是一件非常吃力不讨好的事情。
几乎所有人内心都具有抗性。本身购房时，业主就一次性支付了70年的土地出让金，凭什么再重复征收？而且我只拥有土地使用权，没有所有权，征房地产税法理上站得住脚吗？
需要解决的问题很多，所以这个方案特别难设计，尺度稍重，可能就没有人愿意去主动缴税了。如果这样，就会极大损害了法律的严肃性，干扰社会运行。即便政府强征，也会引起民意反弹，骑虎难下。
所以，房地产税真的很难。我相信制定法案的专家学者，一定是如坐针毡。做得“好”没人表扬，做得差就是一堆骂名。
但是再难，还是硬着头皮推行下去。为撒？
因为土地资源是极其有限的，再过十年八年，有的大城市就没地可卖了！
碍于当前交通体系的极限，城市并不能无限扩大。大家有没有注意到一个现象，北京、上海这两个超级城市，所有地铁线的终点站距离市中心的直线距离，大概在35公里左右。然后在这个节点上，北京上海就停止摊大饼了，有意识的控制人口规模甚至赶人。
背后的考量是非常清楚的。因为从地铁终点出发，到市中心单程通勤距离约一个半小时，一天来回就要耗费三个多小时，这是上班族所能够承受的极限。
即便有城市愿意把地铁线建到八十公里以外，然后在那里搞一个睡城，我相信也不会有开发商愿意去拿地的，因为没有一个正常人愿意花六个钟头上下班。这便是城市交通体系利用到顶的必然结果。
在快速磁悬浮列车、空中飞行巴士等未来交通体系尚未成熟之前，中国城市的边界很可能就是三四十公里。
在这半径几十公里的范围内，随着人口的不断涌入，城市开发强度越来越大，有价值的土地，早就收割得七七八八了。
你别看有的城市，市中心还有一些空的绿地，好像可以一推了事，其实根本就动不了。以广州为例。下边这张图片是中心城区的土地利用规划，黄色的是基本农田保护区，深绿的是林业用地，紫色的是风景旅游用地区，好多是不能拿来开发的。
所以这几年广州一直在卖郊区的用地，用这种手段来维持土地财政的持续收入。
但是远郊也是有极限的。第一，出于资源、生态、环境和历史文化价值考虑，郊区也有很多地方设置成了限制/禁止建设区。第二，你不能超过一个半小时的通勤距离，范围首先就限定死了。
无地可卖，是未来所有超大城市/特大城市都会面临的终极难题。
广州现在还好一点，深圳已经非常紧迫了。当前深圳的土地开发强度逼近50%，远远超过国际警戒线30%。这座城市第一个敲响了土地财政的末日钟声。
而杭州这样的土地出让狂魔，每年的土地出让金都是全国第一，这样的状况又能持续多久呢？我相信，杭州早晚也会碰上深圳的烦恼。
这是南京、成都、武汉等所有大城市的宿命。
众所周知，立法的周期很长，短则数年，长则十几年，遇到争议性大的，更是遥遥无期。
面对未来的断粮风险，不能等到土地都卖光了才来推进房地产税立法。政府必须提前谋划，这样才能赶在断粮之前，无缝对接。
当然了，如果今天有一家公司站出来说，他可以在一夜之间就开发出空中飞行巴士的交通体系，那中国也就不必大费周章了。
毕竟，空中交通远比轨道交通快多了，住50公里跟住10公里可能没有任何差别。郊区的土地也会变得跟市中心一样，非常有市场。加之空气好，面积大，业主和开发商一定愿意高价接盘。
到那个时候，远郊的房价立马就能翻上好几倍。
但科技的突破需要时间，我们完全无法预估它何时会到来。
1863年世界就诞生了最早一条地铁，人类花了足足一个多世纪的时间，才将城市边界从几公里推到几十公里远。只要未来交通工具还未成熟，我们就无法颠覆由地铁体系所锁定的极限。政府不可能去等一个未知。
再慢可能来不及了！对于决策者来说，当下就必须另谋生路。
所以总结起来，其实是科技水平限制了政府的土地市场。政府不得不换个赛道，寻找新的税源。这正是今天中国加速开征房产税背后的真实逻辑。
增量收割的时代结束了，欢迎你来到存量收割时代。
在这里，我不想对房产税方案进行技术探讨：到底是1%还是2%，到底70年使用权未满的房子用不用征税？……
这些问题可能都不重要。
如果政府真的铁定心，要用房产税来代替土地出让金，破解土地财政怪圈，那么这笔数绝对不会低。
它会带来两个后果：
第一， 深圳、广州、上海、杭州这一类的城市的房租，绝对会涨。
今天你在大城市租的房子，一定是房东的第N套房。这个很好理解，房东一定是先解决自住的问题，才会有空余的房子放到租赁市场。
即便对于家庭的第一套房免征房产税，你租到的房子，房东一定是要缴纳房产税的。在深圳这种每年都有几十万新增人口的城市，租赁市场是一个卖方市场，房东很容易就把税负负担转嫁到租客身上。
一年涨个几千块（乃至万把块），那是一点都不过分。
不想给？行啊，请你收拾走人，下一个！
除非政府对于出租的房子有一定豁免，否则请大家做好心理准备吧。当然，我是绝不愿意看到这样的局面的。
租金的成本最后都会传导到企业的用工成本，进一步挤压中国制造的竞争力，这个，真的不是一件值得高兴的事情。没有任何人，可以从这件事情上受益。
第二，东北、中西部等人口流出的十八线小城，房价要跌。
在一个人口净流出去的城市，住房市场其实是供大于求的，突然增加的税负负担，会因为找不到人接盘，而不得不降价出售。
有些人总是在说，政府出台房产税不是让房价下跌的，大家放一百个心好了。我觉得要是下次再听到这样的话，你可以一个巴掌抽出去。
热点城市房价确实不会跌，但是人口规模不断萎缩的中小城市，房价大概率是会下跌的。尤其是在今天这样一个都市圈时代，人口加速从中小城市涌向超大/特大城市，十八线小城更是看不到未来。
下边这张图片，是中国百城净流入人口数量。里头有超过一半的城市，常住人口小于户籍人口，属于人口净流出。
如果这些地方，同时发生常住人口连年递减，那么房产税的出台就真的是一万点暴击了。
今天有一张图片流传很广。
意见称，要“稳妥推进房地产税立法”。有人将“稳妥推进”理解为，这是不着急慢慢来的意思，两年内都没戏。
你千万别上当。如果你有房子在人口萎缩的十八线小城，未来几年就是你最后的时间窗口期了，一定要抓紧时间卖掉，置换到大城市来。
山高水长。
大家一定要吃好喝好，笑脸迎向这个滚滚而来的时代车轮。
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