多位省部级官员学者热议：后疫情时代，楼市将走向何方？
文|许知秋
“疫情使大家深切地感受到，每一户至少应该有一套房。”国务院参事、住建部原副部长仇保兴在凤凰网财经云峰会上犀利直言，引发网友热议。
2020年1月23日，武汉封城，老百姓活动范围被限定在几十平米的家中。几个月内，疫情全球爆发，疫情中心从武汉转移到纽约，主动封城的城市与日俱增，有外媒估算：疫情之下，半个世界的人都被迫呆在家里，闭门不出，保证安全。
长期隔离在家，让人们意识到居住环境的重要性。“疫情之后，来咨询别墅类高端产品的客户明显增加，很多客户提到：疫情让他们意识到有花园、有院子是刚需。”一种中介行业资深业内人士透露。
房地产行业或许是受疫情影响最大的行业之一：工地建设停工；线下销售停摆；云销售线上开盘成为主流。与此同时，封城隔离也让每一个普通人意识到居住环境的重要性，疫情过后多地迎来二手房热潮。
后疫情时代，楼市将走向何方？到底谁在支撑房价？凤凰网财经强势联合上海交通大学上海高级金融学院、北京大学国家发展研究院，共同举办一场以“疫情下的全球经济与政策选择”为主题的凤凰网财经云峰会，邀请政、商、学界顶尖大咖共商大事。
在“楼市未来与都市圈发展新趋势”的分论坛上，国务院参事、住建部原副部长仇保兴，中国发展研究基金会副理事长、全国政协经济委员会副主任刘世锦，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞，华夏幸福研究院院长顾强分别来自政界、学界、商界。他们从监管者、研究者、经营者三个角度切入，深度探讨后疫情时代的新趋势。
01
都市圈成为“关键词”
来自政商学界的大咖在演讲中不约而同提到一个关键词：“都市圈”。
何为“都市圈”？中国发展研究基金会副理事长、全国政协经济委员会副主任刘世锦解释：“已有的核心城市，比如北京、上海、深圳等，周边50到70公里，甚至到100公里。”这个范围内的大中小城市可能有几十个甚至上百个，“今后五到十年，都市圈和城市群建设将是中国最大的结构性潜能。”这位顶尖学者坚定判断。
“前一段时间大家一直都在抱怨，一二线城市容不下人们的肉身，三四线城市又满足不了人们的灵魂，后来我想了一想，都市圈恰恰能够兼容肉身和灵魂。”现场参与论坛的另一位学界大咖---中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞的演讲题目是《都市圈：兼容10亿人肉身与灵魂的理想家园》。
为何将“都市圈”列为标题？倪鹏飞也简明扼要的表态：“中国的大都市圈正在蓬勃崛起。”
他表示， 都市圈是一个多层圈套的城市网络体系。不仅仅是核心的大城市、中心区，都市圈还包含了社区、小城镇、城市、副中心、中心的一个网络化城市体系。“都市圈是城市化发展的必经阶段，构建了一个城市化率和城市形态发展演化的关系。”
倪鹏飞表示，中国进入了大都市圈主导的时代。以数据为例，2003年到2018年15年的时间里，新增人口92%都是在都市圈，只有7.8%在非都市圈。这能说明中国的都市圈正在突破层层的阻隔，在蓬勃崛起。
现场来自企业界的代表—华夏幸福研究院院长顾强也分享了他对都市圈的思考。华夏幸福是都市圈战略的践行者, 长期致力于都市圈理论研究与实践。
顾强提出：“近些年来中国的城镇化空间出现了新特征，最重要的一个特征是都市圈化。”他分析，目前中国的都市圈特征主要表现在5个方面：
第一个特征，人口集聚。过去10年新增城镇人口65%进入核心都市圈，根据研究，未来10年人口集聚的趋势仍然会持续，将呈现人口由小的城市向大的城市，大的城市向更大的城市迁移的新特征。
第二个特征，大城市跨行政区发展，出现大量跨城通勤人口。以广州、上海、深圳为例，甚至有些城市出现百万级人口跨城通勤。
第三个特征，都市圈区域产业融合。都市圈的产业空间按价值链串联，出现“三二一”逆序分布或产业链的空间分布。比如高端服务企业总部分布在核心区，先进制造厂房在外侧的高新区或经济开发区，零部件生产可能是由更远的城市提供。
第四个特征，城镇体系逐渐成型。都市圈通过通勤体系形成了一个整体的网络。
第五个特征，区域房地产联动。都市圈外溢区域的房地产市场很难用传统的视角去看，它更多的是跟中心城区联动发展，未来都市圈会成为中国城镇化的主体形态。
02
谁在支撑房价？
提到都市圈，房价是避不开的话题。倪鹏飞对此并不避讳，他犀利直言：“我曾经有个观点，房价是塑造都市圈的大拇指。”他认为，都市圈的房价、地价是塑造都市圈重要的力量，市场是塑造都市圈的无形之手，房价塑造并改变着都市圈的结构。
谁在支撑房价？如何判断都市圈的房价潜力？顾强给出了答案——关键还要看人，这个人指的是“人口流向”。
顾强提到：“人口增长决定了一个城市的房地产的基本面。”他举例，2019年全国人口净增加涨超过100万的省份，一个是广东，一个是浙江；城市人口增长最快的是杭州和深圳，其中杭州增加53万，深圳增加44万。
“人口的迅速增长，是房地产最有利的支撑。”他分析：“我们经常听到很多人在议论，某个地方房地产市场崩盘，某个地方房地产市场非常不景气，一般都是人口净留出地区。”他指出，现在的大趋势是人口由非都市圈区域流向了都市圈区域，所以房地产市场也出现了非都市圈市场和都市圈市场。
网上有一个金句：“一套房子掏空六个钱包。”大学生就业定居，需要小夫妻双方父母的支持才能在大城市安家乐业。年轻人的刚需也给房地产市场带来了增长潜力。
“大学生会选择定居什么地方呢？他首先会选择有就业的地方。”顾强分析，现在中国的城市当中能够提供最多就业机会的城市，从省内来看主要是省会。“即使像浙江这样的沿海发达地区，去年增加的人口当中第一名杭州53万人，第二名是宁波34万人，第三名是靠着上海和杭州的嘉兴，增加了7万人，其他的城市就到2万人，还有也是好几个城市负增长，即使在沿海发达地区，人口的流向也在向都市圈集中。”
纵观国际，都市圈并不新鲜。顾强提到了日本和美国的都市圈：日本的三大都市圈中，真正最抗跌的是东京（都市圈），也是房价上涨最快的区域。美国也是如此，纽约、波士顿等这些核心城市的房价是最抗跌的，在房地产周期上涨过程当中涨幅也最大。
03
不仅是居住，还有更大的梦想
提到住宅，普通人第一反应就是两室一厅、三室一厅。不少家庭和老人同住，三代同堂。然而疫情让很多人认识到这种传统居住方式的不足之处。
国务院参事、住建部原副部长仇保兴在演讲中举例：“疫情使大家深切地感受到，每一户至少应该有一套房，多代合住的模式是不恰当的。”他提到疫情对三代同堂观念的颠覆：“老年人跟子女生活在一起，最好有一碗汤的距离。空间实际换来安全。”
除了多代合住，他还指出疫情让一些人向往田园生活：“这几个月，很多网友日子过得比较艰苦，一个人待在家里无所事事。假设大家的阳台都比较大，上面是鲜花绿草，而且可以进行劳作，种一些自己的蔬菜。可以想象，那就是陶渊明的生活，一点都不枯燥。所以未来的住宅，可能阳台会越来越大且开放，变成一个露天园林。”
疫情也让人意识到院子和两套房的重要性。仇保兴表示：“从这次疫情可以感受到，如果人都待在一个楼房里可能生活会枯燥，但如果有两套房，一套房子在农村一套在城市。假设你有一个院子，有宅基地可以种菜，那生活就有采菊东篱下，悠然见南山的舒适。”
不仅是居住，疫情的隔离之苦让人们对于住宅有了更大的梦想。
这些梦想将在哪里满足？答案还是“都市圈”。
华夏幸福研究院院长顾强分析，都市圈一般分成三个圈层，里圈层、中圈层和外圈层。里圈层就是这个城市的核心区，目前核心区市场基本已经饱和，以存量为主，未来不会增加太多的住房空间。
顾强表示：“原来的居民（购房）可能会往第二圈层和第三圈层（流动）。新增的人口中，相当一部分也在第二圈层、第三圈层（定居购房）。”
“诗圣”杜甫曾写下：“安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜。”对脚下“一亩三分地”的渴望，对安居乐业的憧憬撰写在中国人的基因中。一场疫情改变了亿万人的生存状态，更让每一个老百姓意识到家的重要。
居住环境不仅要满足基本的生存，更要满足健康、快乐的生活。后疫情时代的楼市将走向何方？不同人有不同的答案，“都市圈”或许是一条值得探索的道路。
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