老旧小区“加装电梯”，也许迎来了“春天”！

来自：良有方（ID：nomad_lliang）

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01

楔子

在2020年5月的《政府工作报告》第五部分"实施扩大内需战略，推动经济发展方式加快转变"中明确提出：

"加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。"

这已经是“加装电梯”第三次被写进政府工作报告中了。

2018年，"加装电梯"首次写入《政府工作报告》，当时的措辞是："有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯。"

2019年 ，"加装电梯"再次写入《政府工作报告》，措辞从2018年的“鼓励有条件的加装电梯"变成了"支持加装电梯"。

而这一次重申“支持加装电梯”，相信国家和地方政府必将推出更多“支持加装电梯”的具体政策，老旧小区加装电梯也许迎来了“春天”！

02

背景介绍

加装电梯是“城市更新”中重要的项目之一，关于背景我在《老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里！》一文中也提到了，是为了应对城市老龄化问题。

目前，中国已经成为世界上老年人口最多的国家。上海作为中国经济最为发达的城市之一，2017年老龄化率已达到14.3%。与国际上大城市相比，也处于较高水平。

但是，我们老旧小区的无障碍设施却非常落后，都还是没有电梯的房子，让老人成了“孤老”！

城市更新既是民生问题，更是带动就业、拉动内需的新引擎。

我国既有居住建筑存量巨大。

据初步测算，总量约有500亿m2。其中，城镇既有居住建筑约290亿m2，2000年以前建成的居住小区总面积约为40亿m2。

而老旧小区加装电梯的“市场”有多大呢？

A.据住建部标准定额司巡视员倪江波初步统计，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。加装电梯潜在需求量约200万部。

B.根据住建部数据，2018年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4,000多部，正在办理前期手续的有7,000多部。其中，广州成功加装电梯总量占全国的45%。

C.据上海市电梯行业协会统计，上海有约20-22万栋老旧多层住宅未安装电梯，数量接近上海已有的电梯总量——25万台。

不难看出，这是一片蓝海，有着广阔的前景。但也有一些客观条件制约着发展，比如“居民征询工作难”，加电梯的客观条件不理想等等。

03

政府层面

前几年上海老旧小区”加装电梯“推进缓慢，主要是卡在居民征询工作上。当时加装要求：

A.物业管理区域内三分之二以上业主同意

B.加装幢90%以上业主同意,

C.其他业主无明确反对意见.

上面三个条件，缺一不可。

以一个6层楼的楼栋为例，只要底层居民不同意，这个工作就搁浅了。而底层居民因为涉及到自身房屋价值的”贬值“，多半是不会同意的。

而2019年底出台的 《上海市：关于进一步做好既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》 对于加装的条件进行了适当的放松。
01.申请人应当依照《物权法》第七十六条规定，就加装电梯的意向和具体方案等问题进行充分协商，并征求所在楼幢全体业主意见，经所在楼幢专有部分占建筑物总面积 三分之二以上 的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
02.加装电梯拟占用小区业主共有部分的，应当征求建筑区划内全体业主意见，经建筑区划内专有部分占建筑物总面积 过半数的业主 且占总人数过半的业主同意， 并尽可能优化方案，减少对周边相邻业主的不利影响。加装电梯拟占用业主专有部分的，应当征得专有部分权利人的同意。

03. 业主之间通过 协商 等方式解决 加装电梯中的利益平衡等事宜。
从“90%以上同意”降低到“2/3以上同意”，意味着即使底楼居民不同意，这个居民征询工作还是有可能成功的。


另外在政府资金补贴上，也给与了很大的扶持力度，让老百姓享受到实惠。
前期可行性评估费用纳入街道(镇)的公共财政预算。 房屋安全性专家论证费用由公共财政承担。 政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴(最高不超过28万元/台)，市与区分担比例各为50%。
这些举措让老旧小区加装电梯，变得越发的可能。


04 技术层面
政策有了保障之后，后面就是技术问题了。在《关于规范既有多层住宅加装电梯建筑方案设计工作的通知》中对于加装电梯的技术要点提了几点要求。

一、加装电梯的建筑设计应当做到平面布局合理，注重与原有建筑及相邻建筑的协调，尽可能 减少对周边房屋建筑的影响 。
二、既有多层住宅拟加装电梯的房屋建筑应处于正常稳定的使用状态，建筑本身无严重的不均匀沉降、倾斜和结构性损伤等情况，能够满足房屋正常安全使用要求。设计的新建电梯井道和平台结构连为一体，并与原楼梯间相邻，且能够 独立并承担恒荷载、活荷载、风荷载等和地震作用 。
上述两条强化了加装的电梯要”独立成体系“，减少对既有建筑的结构影响，也不要影响室内、外的使用功能。加建之前要对既有建筑做评估，保障安全性。 对通过新增电梯候梯厅和连廊实现平层入户的，应严格控制候梯厅和连廊的面积。并符合如下规定：
（一） 新增连廊 应当遵循就近入户，控制连廊跨度与外挑尺寸，原则上净宽不超过1.2米，净长不超过1.5米。同时应确保候梯厅及连廊敞开。 （二）新增连廊只可延伸至原楼梯间相邻第一开间范围内，并满足防火规范相关要求。
（三）应保留原楼梯间的 自然通风、采光和消防疏散功能 。如不能满足，应增加补救措施。
（四）新增候梯厅和连廊均为 公共空间 ，严禁加建改建扩建以扩大住宅套内使用面积。严禁设置安装入户门，将候梯厅、连廊变为业主的独用空间。
（五）严禁通过扩建既有住宅阳台或新建阳台实现平层入户。 严禁通过板式阳台实现平层入户。
即便满足了上述的这些细则，老旧小区加装电梯也不是件轻松的事情。我在《 老旧小区“加装电梯”,你想知道的都在这里！ 》一文中说到了2种加装的情况，其中一种半平台入户的加装，对居民还是有诸多不便的。（下左）

两跑楼梯需要下半层才能入户，对于老年人使用是非常不方便的。这样的加装电梯也是不够彻底的。（如下图）



那就没什么好的解决方案吗？

良子提过一个解决方案，通过加长一跑楼梯的长度达到“平层入户”的效果，但是会涉及到很多结构问题，对于小区的道路通行也会造成一定的干扰。（如下图）


后来，良有方的群聊里有朋友提供了另一个思路。虽然不能完全满足现行规范，但也是个创新的思路。



这个解决方案的思路：是通过坡道来化解高度问题，这样原有的楼梯不用拆除，只要加建就能完成施工，业内对这种做法还有一个叫法 “亚平层” 。虽然没能符合规范，但是这种思路在湖南有落地的项目了。


亚平层入户目前无法满足的规范：
a、消防通道的净空要求为 不能低于 2.2米 ，局部主梁位置不能低于2米，亚平层在不敲掉步梯承重梁的情况下，局部净空为1.5米。
b、为增加净空高度，亚平层需 敲掉原有半平台楼梯承重梁 ，需要严格的房屋检测以及加固措施，并得到房屋原有设计单位的认可，这都是比较困难的事情。
c、亚平层的斜坡为无障碍通道， 无障碍通道的要求是：高度比长度为1:12 ，平均坡度约为8.5度，而亚平层的坡度约为17度到19度，严重不符合无障碍通道要求。
我画了个剖面示意图，帮助大家理解。其实这个问题在良有方的群聊里大家也讨论过，但因为缺少讨论的素材，所以讨论不够深入。希望我这篇文章能起到抛砖引玉的作用，能让更多的设计师参与其中，并提出更多可行的解决方案。

05 结束语
虽然加装电梯还有“这样那样”的问题，但是发展是硬道理。任何满足“人民日益增长的美好生活需要”的举措都是好的解决方案。
加装电梯是老旧小区改造中重要的一环，是解决民生问题的重要举措，特别是应对城市老龄化问题的一剂良方。
“大拆大建”已经不再适合目前中国的城市化进程，而“微更新”将会是城市发展的“主流”，大面积推广只是时间问题，也许春天已经来到了。

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