【她课程学习】那些年，买房踩过的坑

分类：第一套房、（家庭CFO训练营活动4-2）

难度：初级

内容：共三节

第一节，二手房买卖最新税费怎么算(16年2月22日政策）

虽说二手房的税费里，有些该买方承担的，有些是卖方承担，但由于现在市场是卖方的，所以最后基本都转嫁到买方身上了。

①个人所得税（卖方），转让家庭名下满五年且唯一的住宅，免收个人所得税，其他情况

个税=（转让网签价-购买该房时实际支付房价款及相关税费-转让该房过程中缴纳的税金-卖方按规定实际支付的住房最高10%装修费用&房款利息等） * 20%

②营业税（卖方），满2年，免征；不满2年，征全额的5.6%。北上广深，营业税：满2年，普通住宅免征，非普通住宅差额的5.6%；不满2年，不论普通非普通都是征全额的5.6%。

普通住宅需满足三个标准：①住宅小区的建筑容积率在1.0以上；②建筑面积在140平米（含）以下的为普通住宅，140平米以上的为非普通住宅；③单价不超过最高限，或总价不超过最高限，其余的算非普通住宅。

③印花税（卖方），成交价*0.005%（一直处于“暂免征收”的状态）

④契税（买方），90平米以下，首套房1%，二套房1%；90平米以上，首套房1.5%，二套房2%。北上广深，契税，首套房一样，二套不论大小都是3%。

首套房，指家庭唯一住房；二套房，指已拥有一套住房，购买第二套改善型家庭住房。

综上，买房不光要看房价，在做购房决策时，怎么交税费也要考虑进去。

第二节，二手房买卖都有哪些坑

①够买没有房产证的房产危险重重。

风险，从签合同到过户时间太长，容易出现房主因大幅价格变动而违约，或者一房多卖现象。

措施，找个靠谱中介，然后在购房合同外，再签署一份处理纠纷的协议，协议最好去公证。

②小心购买冻结房或抵押房。

风险，有未还完的贷款或财产纠纷，买了以后过户困难，甚至限制交易。

措施，银行法院冻结的可以去房产交易中心查，要防止抵押给不正规的担保公司，就要看房产证上是否有被抵押或冻结的章。其次，如存疑就要提高合同中的违约赔付比例及中介连带责任。

③户口迁移问题。

风险，原房主户口没牵走，以后拆迁转卖还得找人家，或者学区房没学位。

措施，合同中规定好户口迁移时间，核实学校相关政策及是否有学位。

④建筑面积与实际不符。

风险，因各种问题，导致实际面积与房产证上的不符。

措施，请专业评估机构测量。

第三节，内行人告诉你买方怎么谈价

①先通过询问房价、是否含家具电器的问题，试探房主诚意度，如房子合适就交诚意金给中介，锁定价格上涨风险。

②催促中介多沟通，试探房主的心里价位，是否有价格松动可能，中介觉得价格大致能谈拢的时候，会撮合双方见面谈。

③诚心买卖，不要装高傲。其实装作无所谓的样子，并不能占据谈判优势，最好的态度是，保持原则，也保持好的态度。不论买方还是卖方，能让对方觉得是有诚心的，是最能达到预期目标的。

④二手房谈判禁忌。一是表现的太明显，二是自我感觉高傲，三是反复犹豫，四是一群人谈价。

⑤二手房谈判温馨提示。一是先和家人商量好低价，二是通过中介确认对方的诚意度，三是先挑两个实际的毛病，四是友善待人。只要买到合适的房子就行，不要想要买在低点。

【心得】

想在孩子上学前换个三室的房子，虽说现在非北上广深营业税不区分是不是普通住宅了，但是还是优先考虑140平以下的户型好的，没准儿哪天人家又想征了呢。再说实践证明，户型好的重要性远远大于平米数，我觉得户型好至少值15平的房价。

从前两年给婆婆买房的经验来说，本课小班给出建议真的是干活，总结的特别好，很有实践指导意义。