2018-11-26

越南，一个不容忽视的“硬”投资（二）

 woou51 2018-11-26 15:05

在第一篇中，我们给大家介绍了越南房地产的整体情况，可以说是个快增长、高收益、低成本的投资乐土，7%的年租金回报率直接秒杀了其他重要的东南亚城市。当然，这也得益于越南经济这两年高速的成长。（回顾第一篇可点击文末“扩展阅读”里的链接）

房地产市场的趋势变化是很多经济因素影响造成的，下图汇总了对越南房地产市场最重要的几个因素，后面我们会详细分析每个因素。

制造业发展 - 吸引外商投资（FDI）

有着充足并且低成本的劳动力，赹南逐渐成为了世界上很受欢迎的制造业港口，吸引了很多国际公司和投资人。2016 年第一季度，越南注册的 FDI（直接境外投资）已经达到 40 亿美金，较去年同期相比增加了 120%。增长的 FDI 带给越南了很多新的就业机会和资本流入。这些投资主要用于制造业（如建厂作为 OEM 等）和基础设施建设，如地铁、公路等。越南逐渐成为了全球制造业的外包合作伙伴，“越南制造”现在也成为了市场的主流，将逐步代替“中国制造”的地位，尤其是在服装业和低成本科技制造业。

为了促进制造业的发展，政店提供税收优惠、建立工业园区、完善基础设施建设从而帮助制造型企业升级。日本大量的投资越南的基础设施的建设，为越南政府提供贷款，从而赢得如铁路、公路、汽车制造等领域的开发与发展合同。同时，韩国大量投入消费电子产品的工厂，三星、LG 等公司为代表的韩国企业开始在越南设立工厂，逐步转移生产链去越南。

上图为胡志明市中心 CBD 区域

2015 年，越南释放出了很强的发展制造业和出口的信号：加入了 TPP（环太平洋伙伴关系协定）和 AEC（东盟经济共同体）。东盟共同体去年正式成立，11 个 东南亚国家希望像欧盟一样共同促进金融、经济和人才流动的发展。TPP 则极大的促进了越南未来与发达国家如：美国、日本和澳大利亚的双边贸易合作。根据彭博（Bloomberg）报道，TPP 对越南起到的积极影响要高于其他国家，仅 TPP 内部的贸易都将促进越南 GDP 在未来 10 年间增长 20%。

FDI 的增长同时也让很多外国人来到越南工作生活。大部分的投资者来自中国（包括香港、台湾），韩国、日本和新加坡。目前为止，已经有超过 10 万注册的外国人在越南生活工作。

上图为胡志明市 Masteri 住宅项目

旅游业蓬勃发展 - 点燃旅游产业投资

旅游业是越南发展速度最快，也是最有潜力的一个产业。有着 2000 公里的热带海岸线，越南的海滨城市逐渐成为了国内外游客的旅游胜地。2016 年上半年，由于新开通了越南旅游城市（如芽庄、岘港和富国岛）的直飞中国和其他国家的航班，国际上来越南的旅游人数同比增长了 21%， 其中中国游客增长了 47%。通过世界旅游业理事会发表的报告看，越南旅游业在接下来将会有突破性的增长，从理事会发布的下图可以看出，从 2010 年开始，旅游人数和消费开始加快上涨。

伴随着旅游业的冉冉升起，旅游相关的房地产业开始火热起来。国际大型酒店集团，如希尔顿，凯悦，JW 万豪已经进入了越南最旺盛的旅游城市。赹南国内的房地产商，如 Vin 集团，FLC 地产，太阳集团等也提前进入该领域，建造酒店和大型娱乐设施。当下，越南有三处大型赌场在建，总投资 150 亿美金，用来吸引以中国为主的游客。

其中，富国岛和岘港是最具发展前景的旅游城市。岘港已经成为了全国第三大城市，并且被评为越南最宜居城市。现在大约有 1500 套在售房产，同时有 25 处在建的房地产项目，其中包含了洲际酒店和万豪酒店项目，除此之外还有 54 处项目待审批。

坚定的政策 - 持续的房地产发展

房产销售量的逐年上升很大程度上有稳定的金融市场和逐渐下降的利息造成的。通过一系列的财政和货币政策，越南政府极大程度上的降低了金融危机之后出现的较大通货膨胀，同时贷款利率也有显著下降。银行也开始首次实施了 10 年及以上的贷款，这些持续且坚定的政策刺激着越南国内房地产市场的需求量上升，尤其是在大城市的刚需购房者。

除金融汇率调控之外，在 2015 年 7 月，越南跨出了开放房地产的开拓性一步，新修订的《住房法》允许外国投资者购买越南房产，产权为 50 年。虽然对境外投资者有一些土地和房屋贩买数量的限制，但是这些限制对于个人投资者来说并无影响。这个政策的下达对于刺激资金流入，吸引亚洲投资者起了非常正面的积极影响。同时，这也对房地产市场带来新的催化剂。外国人可以购买、出租、抵押、交易和继承房产。这会增加在住宅市场里的资本流动性，并催化房地产的复苏。在刚刚颁布对外国开放的政策后的 2 个月内，已经有 1% 的越南住宅被外国人所购买，大部分是在越南工作的日本和韩国人。（来源：Savills 2015）我们也预计着外商直接投资（FDI）还会因此而增加。

上图为胡志明市 Thu Duc 地产项目

城市化进程 - 人口流入和收入增长

从人口的发展上看，越南还处于一个人口的上升区，60%的总人口还处于 30 岁以下的年龄。未来的年轻劳动力的不断增长也会刺激着越南经济的持续发展。由于只有两个主要城市，胡志明市和河内拥有着稳定的人口流入。到 2025 年，城市人口预计要达到将近总人口的一半，这就需要额外的 510 万的住房供给。而大城市的现状即是很有限的房地产开发，和难以买进的稀缺城市内土地资源。由于土地的私人永久使用权，大部分的土地被继承下来，居民不愿意卖出。然而，居民房屋面积小，质量差，众多家庭成员生活在一起，这种情况使得年轻人有了自己搬出买房的刚需。所以，土地的升值潜力巨大，持有土地并进行投资在越南将会有很好的回报。

人均收入的提升和城市基础设施的逐步完善，渐渐造就了两个一线超大城市，胡志明市和河内市，在他们周围也出现了卫星城市群。中等收入和富裕阶级（MAC）在越南的人口预计将会从 2012 年的 1200 万人到 2020 年的 3300 万人，这种现象会极大的刺激中高端房地产的需求。如下图所展示的，大部分 MAC 人群将聚集在两个一线城市附近。（来源：BCG 越南与缅甸报告）