钱包——凑够就上车 ——评“樊纲六个钱包”

近日，央行货币政策委员会委员樊纲“六个钱包买房”的说法倍受关注——“这要取决于你自己的很多因素，比如说年轻人如果工作还不是很稳定，还在变化、迁移过程当中，就不如租一个小房子住。但是如果说要结婚了，并且小夫妻俩上面的六个钱包都能起作用，父母算一个钱包，爷爷奶奶一个钱包，姥姥姥爷一个钱包，爱人的姥姥姥爷，爷爷奶奶和父母，这六个钱包凑在一块儿能够帮着支付首付的话，樊纲说：“我建议还是买房好。买房子每个月要交一笔钱还房贷，但是交够20年或者30年这个房子就归你了。”

前几天如是金融研究院院长管清友，也建议年轻人“买不起房就多买两套，能加杠杆就加杠杆”。

联系到最近我们和美国的“芯片战”以及我国在南海的一系列活动，这让我想到了两个故事。

故事一   1892 年，北洋水师提督丁汝昌率领“定远”号、“镇远”号两舰抵达日本横滨访问，引起日本社会极大震撼。日本天皇下令节省内廷开支，6年期间每年拨下30万日元，并命文武官僚，除特殊情况外，在同一期间，纳其薪俸1/10，以资补足造新式军舰之费。诏敕发出来后，得到了全国上下的积极响应。有钱的富豪则慷概解囊，为海军建设捐出大笔款项。不到三个月，来自民间的海防捐款总额竟达到103万日元。后期日本天皇每天只吃一顿饭，结余的费用，全部拿来购买建造军舰！到了1894年甲午战争爆发前夕，日本海军已经拥有了31艘军舰和24艘水雷艇，综合实力，已经超过了中国。

故事二    昆明的一个陕西籍朋友2012年举全家之力，动用了四个口袋在一个老小区买了套二手房，传统的债务观限制，想尽可能多付首付，以期少还贷款，首付50%买了套90平的两居。2015年由于孩子上学、父母来昆等影响，动心换套大四居，算下来卖了第一套够首付40%，最后以30%首付买了套140平的新盘。

判断要以现象做支撑，必须对现象中的各种隐含信息做系统的分析，才能得出理性的判断。第一个故事关注点在日本购舰社会资金的积累方式，第二个故事关注点在他的买房投资额和贷款量。铺垫做完了，回到核心话题——对六个钱包的看法——我觉得樊纲作为央行货币政策委员会委员，一个公众人物，一个对货币政策有导向性看法的人物，能在公众平台这么说，虽说有点扎心，但话糙理真，确实是大实话：

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1.基于一个判断——房子是值钱的

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对于房子买还是不买，核心是值不值得一个家庭去牺牲三代人，用全部的过去换取一个未来的资格。过去的20年房价持续上涨，如果我们用结果论的思维，想方设法上车依然是值得的。

在政治经济学层面，支撑房价继续上涨的因素有：一是对房地产拉动经济的依赖，二是地方政府对于土地财政的依赖，三是对房价大幅下跌带来的金融风险的把控。我们国家的房地产在经济结构调整前，是构成GDP的主要成分，房地产对国家对国家经济的作用不言而喻。回到我说的第一个故事，1892年日本大建联合舰队，举国之力，使用了国家、日本天皇、官员、富豪和平民的口袋，集中力量“下饺子”一样买军舰。落后就要挨打，现在的我们深谙此道，前几年我们也在节衣缩食地还房贷，然后我们终于也可以在南海“下饺子”。这就是我们感受到的房地产的作用——通过房地产的有效刺激，我们用了不到十年时间，就完成了社会财富的普遍回笼，这其中没有强权征收、没有恶性膨胀，用柔性手段实现了国家财政收入的增加、GDP的高增长、社会就业的稳定。而现在国家又面临着美国的封锁，中国制造2025的突破比历史上任何时候都需要全国人民团结起来，掏出口袋。从这个角度看，房地产的趋势是好的，至少是稳定的，是国家需要它保持稳定的。

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2.着眼两个条件——“要结婚”和“有作用”

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要辩证地分析“六个口袋买房”，他说的是如果你不稳定，就最好还是租房子，不要打“六个口袋”的主意。但是如果要结婚并且“六个口袋”有作用，才考虑买房。这对年轻人而言是两个条件，而且两个条件是“并且”的关系。为什么是两个条件呢？

因为两个条件构成了刚需、提供了可能。“要结婚的年轻人”这是下一步购房刚需的主要来源，“要结婚”是意愿，“有作用”是可能，这是中国特色的丈母娘决定的购房需求关系，（当然结了婚的没房子的也算在内了，因为你属于先上车后买票的）。这也是前一阵各大城市争相出台政策给大学生落户口的重要原因之一了，因为这群人就是“刚需”，只有把他们抢过来库存的楼盘才有需求，才有“接盘侠”，这也让我们更看到了地区政府对房地产的亲热度。

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3.理清三个认识——                            六个口袋是家庭资源的整合        房价上涨是由于通涨的存在        银行杠杆是上车的简便之道

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第一个， 六个口袋是家庭资源的整合。 这个主要是针对部分观点说，“六个口袋是在啃老，啃得老骨头都快没了”，因为我们贫穷，我们要自力更生，不愿意啃老，但现实是自力更生一次次地误车，一次次地望车兴叹，一次次把客厅变成了卫生间。贫穷限制了我们的想象，但正如管清友说的，年轻人买不起房就多买两套，因为“六个口袋买房”是对有限家庭资源的有效整合，是家庭财富传承的保值，而不是让六个钱包变成六张存单，伴随通货膨胀的冲击不断缩水。

第二个， 房价上涨是由于通涨的存在。通货是用于现实交易的货币，我们都有同感——“收入增加了，什么都买不起了；什么都涨了，就是工资不涨”，这就是通货膨胀的表现。现在全球性的通货膨胀无法避免，我们国家由于持续宽松的货币政策也很突出，特别是我们还要被动接受美国输出的通货膨胀。（这个还可以学习分析一下mm1m2增长的关系）北京房价的十年疯涨不是个例，更不是不可复制，北京房价十年的疯涨的重要原因还是通胀，只要通胀以目前水平一直存在，其他城市的房价也还会阶段性上涨。

第三个，银行杠杆是上车的简便之道。对于怎么购房，央行货币政策委员会委员樊纲的观点是六个钱包交首付，然后每个月交房贷。如是金融研究院院长管清友的看法是能加杠杆就加杠杆，我的看法是银行杠杆是国家对刚需买房的福利，能加必须要加。贫穷不能再次限制我们的想象，不要拘限于多还了多少万的利息，而要计算货币的时间成本。在第二个故事里我的朋友，买了一套房之后，有房就发散了思维，第二次买房就只付首付了。这方面可以多请银行客户经理吃吃饭，他们会给我们很好的建议。

最后再说说方法论的问题，我们该怎么办？云南的年轻人眼看着昆明的房已经买不起了该怎么办？

云南的房地产市场我是一直比较看好的，现在海南全省限购了，对云南房事预计还是有较大影响。

首先，昆明的房市在全国市场是低估值。昆明的房价至少要与长水机场和高铁南站在全国城市枢纽的地位相匹配。

第二，云南的地缘优势对房市有积极影响。习总2015年视察云南指引了方向，面向东南亚的桥头堡，中缅战略通道是抗日战争时期的唯一命脉。

第三，中印孟缅的经济圈建设实质性进展缓慢，但是今天——2018年4月27日，在这个非常时期，两国领导人将在武汉以正式约会形式，达成非一般的协议，这对云南也将有飞一般的影响。

7月份昆明到大理的高铁就通了，昆明的小伙伴们还是要抓紧时间上车~