中盈资本观点：不动产投资，炒房已是过去时

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你有没有赶上去丹东的那趟车

5 月 4 日，辽宁省丹东的地产开发商们陆续收到了一条通知：“根据市政府意见， 2018 年春季房交会暂停。”丹东的销售中介们也收到来自银行的通知：“从明天开始，外地人来丹东买房，公积金、商业贷款不低于 50%。”

这意味着，一大波还在赶往丹东的路上的炒房团不得不面对更高的资金门槛和成本。除了政策，还有市场的急速升温在迅速挤出可能的利润空间，半月之内，曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区，房价已经从 3000元～4000 元，涨至 5000元～8000 元，涨幅至少在 30% 以上。更有楼盘一日两次提价，房价近乎翻倍。

随着形势的进一步“恶化“，还没上车的你或许已错过丹东这波炒房行情。

对于炒房客来说，这样戏剧化的场景并不陌生。4 月 22 日 20 点 53 分，一则《关于进一步稳定房地产市场的通知》出现在海南省住建厅官网，核心是实施“全域限购”。在凌晨到来前的几个小时里，所有海南的炒房客的电话都被中介打爆：“ 24 点前打款！“

买房不是卖菜，卖房却卖出了连续剧大结局式的悲喜情节。24 点一过，海南 3 万多中介的朋友圈齐齐刷屏“全剧终“

“说来就来，一点点防备都没有，什么旅游岛，什么 17 年，都没有 2018 年 4 月 22 日这激动刺激速度与激情的 3 小时“

“海南房地产我猜到了开头，却XX猜不中结局“

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仅仅在 11 天前，一众炒房客和中介还刚刚被中央政府在海南建省办经济特区 30 周年之际发布的支持全岛建设自由贸易港等一揽子利好政策点燃了大干一笔大赚一票的干劲。

如果考虑到海南已经在 2010 年、 2016 年两次经历泡沫破裂，这场突如其来的限购政策对楼市的降温，或许也可以理解为对海南地产投资者和市场一种绵长温和的保护与避险，让房价的缓慢上涨能够等得到承接者的财富增长速度。

作为一个专业炒房人，你可以在一周之内就能从三亚之南转战地理跨度 3695 km到丹东之北，你能抢在政府各种政策前腾挪周转，迅速分析地方房地产市场稍纵即逝的投资机会调动资金，当然也要常年浸淫在各种微信群、QQ群中，对热点城市房价行情洞若观火，此外还拥有专业的贷票、代持、砍价、贷款、按揭等炒房专业服务，并且抱团出击，以雄厚实力直接跳过置业顾问拿到“总裁折扣“。然而，这些也仅限于专业炒房人。对于大部分人而言，不论三亚、丹东，还是勐腊都只是朋友圈里的传奇和饭桌上的谈资。

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买房投资，也许你只剩最后10年机会了

各种限购、限贷政策打压下，炒房的老套路难以为继，但不动产作为理财投资，依然是十年内挤进或留在中产阶层的最优选择。

多家中外权威市场调查机构发布的调查报告均显示，今天中国家庭资产中，房产占比超过 70%，北上深等房价最高的一线城市，房产占比更是超过 85%。

前段时间上海张江某创业公司面临倒闭，就是靠着扫地大妈 600 万融资起死回生，大妈的背后是世博拆迁分到的八套房子和 1700 万现钞。坊间与此类似的最令人信服和向往的财富传奇或密码，几乎都和房子有关。

但是，幸福的时光总是短暂的，中国城镇化进程正在走向终结，人口红利 4 年前就消失了，在中国陷入深度老龄化泥潭之前，中国经济继续保持中高速发展的黄金期，很可能只剩最后 10 年。

此外，巨量的财富沉淀在住宅上，意味着

1、目前从住宅来看，国内一线城市的租金回报率只有1% ，二三线城市好点的有 2% ，最好的也不过 3% 到顶了。从投资收益角度而言，住宅的投资回报率偏低；

2、不动产顾名思义“不动”，交易手续繁杂、变现能力弱，交易中要承担大量的税负，一旦进入买方市场行情，想要快速出清，曾经的纸上富贵要面临折价压力；

3、房产税如同达摩克斯之剑悬而未决，房屋交易和持有税费，尤其是持有环节的房产税，终究要落地，持有太多住宅，终究是烫手山芋。

行情不可能永远高涨，没有远虑必有近忧，对于手持 2 套住宅以上的投资者，如何让投资有合理的收益，让缺乏流动性的不动产动起来，同时继续享有不动产投资抗通胀压力和投资核心城市的红利。如果再加上一个条件，不需要动辄数十万上百万的高额首付，让财有余力者都能跟投，这种投资是否只存在理想中？

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普通老百姓如何掘金风口中的不动产“ REITs ”红利？

4 月 25 日中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

4 月 27 日“一行两会一局”（央行、银保监会、证监会和国家外汇管理局）联合发布指导意见，规范金融机构资产管理业务。

这两个文件各自都有震撼行业的当量，同时推出更引发链式反应。相关分析指出，背后涉及到一百万亿资金的流向，如果把金融看成水，这两个政策正是疏堵并举，其中蕴藏的正是下一个十年的不动产“ REITs ”掘金风口。

推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。通过转让出租收益权，房企可将长期稳定现金流提前兑现为当期资金以保障流动性，在当前自持性出让土地比例不断提升的趋势下确保资金支持持续发展。在当前政策背景下伴随自持性项目比例不断提高，房企对资产证券化及房地产基金的需求将爆发增长。

对于老百姓而言，住房租赁资产证券化也提供了以直接投资，同股同权，不动产供应链金融众筹等方式参与优质底层资产的投资，赚取房价上涨或者资产价值被提升后的收益，从这个角度而言，相比 “刚性兑付”型传统投资，无疑打开了一个广阔的新天地。