七夕的牵手
七夕夜，当大家还是你侬我侬的时候。在钱塘江与京杭大运河交汇处的江河汇地块，时隔五年后，终得新欢。新鸿基和平安，以132.6亿元的总价分食。
此地，也就是原“金融城”地块，“钱江新城二期”区块，近地铁9号线渔人码头站和6号线三堡站，交通出行方便，江景资源丰富、地理位置相当左右逢源，和宇宙中心——钱江世纪城，遥相辉映。
而这个在七夕的牵手决定，很有可能将影响杭州楼市的整体布局。
因为，这里未来不仅会迎来一个全新的集金融商务、城市旅游、滨江居住、客运通航等业态为一体的城市综合体、一个满足“少女心”的摩天轮，还会是融钱塘江恢弘气魄和“世界遗产”京杭大运河之古韵于一体的“世界级城市旅游金融综合区”，成为杭州“拥江发展”战略下的一个重镇，也是长三角区域的新地标。
地块建成后，商品房设置的限价标准是毛坯限制均价63800元/平，毛坯最高单价70180元/平，精装修限价6000元/平。（你猜猜倒挂价有多少？）
看到什么不重要，幻想怎样才重要
两年前，我骑着小红车在“钱江新城二期”区块转悠了大半天。那会，我看到的镜头是这样的。↓
但，脑子里想象的镜头是这样的。↓
我经常会幻想，脑子里的图像和视频可以在眼前虚拟的上演。
你也可以幻想，但不能被行动拖延。
个人的发展要跟随城市的发展，顺势而为会让你减少更多的成本，拥有更多的机会。
当你把自己和城市融为一体，跟着城市发展的脚步，站在浪尖去看城市的未来，真的会有一种穿越未来的感觉。
索性，趁着江河汇的利好，我把之前梳理的关于杭州发展的重点，做个展示。
希望对你有用。
希望纠结哪个城市发展的你可以留在杭州，希望纠结到底买不买房的你可以定下决心，希望纠结不知买哪里的你可以确定归属。
人才抢夺战的背后
大家都知道房地产是夕阳产业，不过即使房产开始走下坡路（不代表房价也下降），经济发展的规律会让北上深等大城市集聚效应继续增强（好比造地铁想将人口分流到郊区，其实却把郊区的人更多的带入市区而进一步强势供需比），所以不代表某个城市的房地产会没落。
判断房价上涨的重要指标：人口净流入+经济发展+产业支撑；
在北京和上海执行降低人口总量任务的同时，杭州、南京和厦门等城市开始人才抢夺战。自然，人口的流入会相对抵消调控政策效果。
而这其中，最优投资潜力股的城市，自然是拥有西湖、大运河和良渚三大世界遗产的——杭州。
杭州的发展战略
杭州在G20后，开始了建设一流国际城市的目标。每年的大事特别是2022年的亚运会，以及背后的商业逻辑，会让杭州慢慢走近一线城市的阵营。
而如果当人口突破1000万后，更是阵营的有效加持。
除了目前已公开的有N条地铁线，后期还会陆续推出N条地铁（文末有彩蛋），将逐步连接各个板块；轨道快速，更是稳定了城西科创大走廊和城东制造大走廊，钱塘江金融港和空港经济区的预期；《杭州市拥江发展战略规划（草案）》也更是表明了对未来科技城、钱塘江金融港、空港经济区和三江口的态度。
→城中村改造、地铁建设和快速路网建设这三大仗将大大改变杭州的面貌：
其中城中村改造采取的政策是1套房+货币安置（腾退的土地用于拍卖补贴财政支出 ）；
地铁为每年1-2条开通，会稳定沿线房价；
快速路网会贯通火车西站、火车东站、萧山机场三大交通枢纽，首站的未来科技城地位再次巩固，末站的萧山科技城和空港经济区将被盘活 。
→“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”是杭州的发展战略，也可以理解成“两廊两带两湖两港多镇”：
其中：
“城市东扩”指的是往城东新城、大江东副中心和萧山北发展，
“旅游西进”指的是临安入城，
“沿江开发”指的是打造钱塘江经济带，
“跨江开发”指的是从西湖时代迈入钱塘江时代；
“拥江发展”1.0时代是钱江新城和滨江；
“拥江发展”2.0时代是钱江世纪城、钱江新城二期（即江河汇地块一带）、萧山科技城和大江东；
“拥江发展”3.0时代将是包含三江口及整条江所有版块的全线发展（含其中的N个小镇）；
（从上游到下游分别为三江口、滨江、钱江新城、钱江世纪城、钱江新城二期、萧山科技城、东部湾、空港新城、江东新城和临江新城）
“两廊”指的是城西科创大走廊和城东制造大走廊，
“两带”指的是钱塘江经济带和运河湖滨金融带，
“两湖”指的是西湖和湘湖旅游经济，
“两港”指的是钱塘江金融港和空港经济区，
“多镇”指的是重点发展的N个重点特色小镇。
《杭州市拥江发展战略规划（草案）》指出：到本世纪中叶，把杭州建成独特韵味、别样精彩的“世界级滨水区域”，以及践行“两山”理论的生态文明建设示范区、创新驱动发展的经济转型升级示范区、宜居宜业宜游的区域协调发展示范区。杭州的定位是成为“世界级滨水区域”。
可简单理解成，城市外扩，靠里的就是中心城市，以后的城市版图是以钱塘江做对称。
而江河汇地块就在“世界级城市旅游金融综合区”中，就在日后城市版图的中心对称点上。
烈日下的考察报告
根据以上分析，杭州的发展重点是：未来科技城、钱塘江金融港（钱江世纪城、钱江新城二期、萧山科技城）、空港经济区和三江口新城（含湘湖新城）。
每个区块在两年前都有过考察报告。是的，在没有那么多利好的时候。
@【云谷及三墩北发展前景考察】
@【钱江世纪城板块发展前景考察】
@【钱江新城二期发展前景考察】
@【大江东板块发展前景考察】
@【萧山科技城发展前景考察】
@【杭州轨道快线分析】
@【三江口新城规划分析】
@【《杭州市拥江发展战略规划（草案）》拥江发展规划分析】
注：【详细考察报告可见微博】
未来科技城和钱江世纪城已被炒热，但是未来依旧可期，如果继续跟进，有米不妨一试；
钱江新城二期、萧山科技城、空港经济区和三江口新城将成为下一波的热点（由于拆迁而无新房区块可尝试外溢区块）；
这些都是我们能看到的现状和趋势，而当当年的趋势变成了现状，那么就相对缺少了回报率；所以“二级趋势板块”将在享受“趋势红利”的同时，有相对低的成本优势，对于资金有限人群，可挖掘潜在的“二级趋势板块”（如有运河新城和西侧良渚遗址利好的崇贤板块）
房价的博弈
杭州经过2011~2015年的震荡调整，2016年和2017大半年的暴涨，2017年底将量缩价稳（所谓的排队一次性付清一方面是恐慌心理和拆迁补偿，另一方面是开发商受银行紧缩影响导致资金链收紧问题），2018年的各种政策加持，2019年的相对稳定但暗流涌动，如果政策一旦放开，压制的需求将得到条形图般的释放。
而由于一手房的价位过高，导致需求回流，让二手房从2017春节后开始猛涨，并在随后与限价后的一手房形成“倒挂”结构。当价位差积累到一定的价差，会产生新的供需博弈，从而让二手房价回落。当回落到一定程度，就会趋于稳定。而当某一利好释放，又会开始新的一轮的博弈。
而此次江河汇地块的利好，就是新一轮博弈的触发剂。（从周边卖家买家对价格周旋余地即可看出）
之后的几年，租售同权政策+吸引人才政策+城市前景+人心等因素，也都会不断影响房价的博弈。
2022年的亚运会会让杭州总体房价全部往上盘整，由于利好基本用尽以及房地产的强弩之末和租赁市场的兴起，往后便是稳步震荡上涨。在30年后，我们的杭州将成为“世界级滨水区域”。
写在最后
房价的涨跌客观因素有很多，但主观上，核心还在于——人心。
虽然我的象牙塔是在杭州度过的，但那四年时间都是没开窍的“眯眼看世界”状态。
而在进入社会后，亲眼看到了杭州10年的发展，特别是某些板块在5年内的蜕变，再看到战略的规划和各种工程项目的共同推进，心底就不由自主泛起穿越到未来的涟漪——可以想象5年后的杭州，将是何等的面貌！
希望此篇从江河汇引申开的杭州前景分析对你有用。
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* 作 者：墨行，《高效工作，快乐生活》在线课程开发者，时间管理达人，左手摄影右手水彩的文艺生活者，不抽烟不喝酒不打牌不玩游戏的自律好青年。