李晓宁律师：开发商逾期交房，业主就只能退房？

【案情介绍】逾期交付要求退房

浙江王先生2015年在浙江某县购买了一套在建的商品房，双方签订《商品房买卖合同》之后，王先生按约定交付了全部房款。 开发商承诺于2016年9月30日前将房屋交付使用，同时在合同中约定了逾期交房违约金数额以及逾期90天以上购房者可以要求解除《商品房买卖合同》，并要求开发商退还房款等。次年，王先生并没有能够在9月30日前收到交付使用的通知，而是直到2017年1月13日才收到房屋，开发商交付房屋逾期了105天，王先生要求开发商解除合同并赔偿自己所付房款的利息损失，遭到开发商拒绝，因此起诉到法院。

【法院判决】驳回要求违约赔偿

在法庭上，开发商承认双方鉴定的《商品房买卖合同》及其约定，但是不承认王先生有权要求解除合同退房。开发商辩护称：根据合同第9条约定：“施工中如发生地质条件、气候条件影响施工进度，被告可以视影响程度和范围相应延期交付房屋，不承担违约责任。”结合2016年7月份至8月份，该县的天气连续高温，根据相关文件的规定，超过38度以上室外做工应当停工，被告遵照文件精神予以停工而影响施工进度，被告可以相应延期交付房屋，因此，被告未逾期交房，原告的起诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。法院调取了2016年7月到8月该县的天气记录，证实7月到8月38度以上天数达到了23天，依照合同规定，开发商实际逾期时间为82天。

因此法院驳回了王先生的诉讼要求，判决开发商依合同约定赔偿王先生逾期违约金。

【法律法规】合同约定逾期违约

《中华人民共和国合同法》

第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

依法成立的合同，对双方当事人都具有同等的约束力。未按合同约定履行自己义务的当事人，构成违约行为，依合同约定对其他当事人支付违约金。在本案中，王先生依约交付了全部房款，履行了自己的义务，开发商没有按期交付房屋，是违反了合同的约定。

【李晓宁律师律师分析】什么情况下可以退房

北京栩锐律师事务所：在商品房交易的过程中，购房者一般处于较为弱势的地位，为了保护购房者的利益，商品房交易的相关立法和司法解释也大多以对购房者权益的保护和对房地产开发商的规范为主，但是这并不是意味着购房者可以随意的解除合同。为了保护开发商的利益以及维护交易市场的稳定有序，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条和十三条对购房者退房的情况做了明确的规定，只有房屋存在主体结构质量或者影响居住的重大质量问题，或者是违反双方签订的合同中相关规定的情况下，购房者才能要求开发商解除合同并退还房款。

本案中，王先生要求退房依据来自双方合同中的约定，所以当开发商出示相关证据表明自己没有违反合同约定时，王先生的诉求就无法得到法院的支持。

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