债务人低价转让房地产，债权人可否行使撤销权？

一、案情回顾

2004年7月至12月份间，某开发企业与某银行签订了5份借款合同，借款本金共计650万元。2007年4月，某资产管理公司与某银行达成债权转让协议，约定由某银行将其对某开发企业享有的已到期债权合计825万元转让给某资产管理公司。同年5月，某资产管理公司就上述债权转让事宜向某开发企业发出了债权确认通知单，并于6月收到开发企业盖章的通知单回执。

北京德亮房屋买卖纠纷律师

2007年10月，某开发企业将其所有的某商城裙楼第5层共计5166平方米的非住宅房以560元/平方米的价格预售给某置业公司，并办理了商品房预售登记。后者于同年12月将该房以8170元/平方米的价格售出。某开发企业的法定代表人同时也是某置业公司的法定代表人。

2008年3月，某资产管理公司诉称：自己通过债权转让，取得了某银行对某开发企业的债权。某开发企业以560元/平方米的价格出售其房产属于以明显不合理的低价处分自有财产的行为，该行为导致某开发企业的自有资产大量减少，对某资产管理公司的债权实现造成严重损害，请求法院撤销某开发企业与某置业公司的房屋买卖行为，并撤销基于该交易做出的商品房预售登记。

某开发企业辩称：其与某置业公司之间的房屋买卖行为实际上市以房抵债行为，560元/平方米的价格是某置业公司返还给某开发企业的抵偿债务后房屋的剩余价值。不过，某开发企业未对此提供证据。

二、法院判决

法院审理认为：某开发企业在明知应清偿某资产管理公司债务的情况下，以明显不合理的低价将自己所有的房产转让给某置业公司，使自己陷入资历不足境地，对清偿到期债务发生困难，从而危及某资产管理公司的债权；某置业公司与某开发企业发生该转让行为时，两公司的法定代表人为同一人，因此某置业公司受益时知道某开发企业的转让行为将有损某资产管理公司的债权，某置业公司接受房产的行为具有恶意；某开发企业称其与某置业公司之间的房屋买卖行为时以房抵债行为，却没有提供相应的证据证明，不远不予采信。某资产管理公司依法享有撤销权。

据此判决：一、撤销某开发企业与某置业公司之间的房屋买卖行为；二、某开发企业与某置业公司于本判决生效之日起15日内向有关部门办理变更登记；三、某开发企业应自完成变更登记之日起7日内返还某置业公司289万元购房款，并支付利息。

三、法律概念剖析

什么是债权人的撤销权？

债权人的撤销权是债的保全制度的一部分，是法律授权债权人采取的积极的预防和救济措施，目的是防止因债务人的财产不当减少而给债权人实现其债权带来危害。债权人的撤销权属于形成权，即基于债权人的单方面意思表示即可使债务人与第三人的法律行为归于无效。由于行使该权利将对债权人与第三人的法律关系造成很大的影响，因此法律对撤销权的行使条件作出了明确的规定，防止债权人滥用撤销权，对债务人及第三人产生不必要的影响。

四、法条点睛

根据《合同法》第74条的规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人在成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。

撤销权的行使范围以债权人的债权为限，债权人行使撤销权的必要费用，由债务人承担。

《合同法》第75条规定：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。

综上，若债权人能够证明债务人低价转让房地产的行为符合《合同法》第74条的规定，则债权人可依撤销权诉请法院撤销债务人的行为，恢复债务人的责任财产。若第三人已与第三人办理了房地产过户登记，应由债务人或第三人向权属登记机关申请注销登记；若第三人已将房地产再转让给其他人，债权人不能依其撤销权要求法院撤销第三人与其他人的交易，此时只能要求第三人将出售房地产的所得价款作为替代物返还债务人。

以上是北京德亮律师事务所为您梳理的关于债权人撤销房屋买卖行为的总结，希望能为您提供帮助。更多法律信息请关注北京德亮律师事务所的官方微信、官方微博。

​