2020东京奥运会地产热潮来袭，日本房产投资有哪些注意事项？

2020年第32届夏季奥林匹克运动会，将在东京举行，随之而来的日本奥运地产热潮也将来袭，那么日本房产投资有哪些注意事项呢？下面我将一一道来：

1、学会看懂日本房产

日本房产交易规模还是比较大的，市面上的房产信息也是很多，但真正具有投资价值的优良房产不多，因为优良房产往往会被内部买走，有些留到市面上的，还没等你反应就没了。所 以投资房产需要了解房产，了解日本文化，了解日本人住房习惯，这样你就会很清析知道你要投资的房产，而不会被中介发的一大堆房产信息砸晕了头。

①地段位置

好的房产地段很重要，地段可以不用放在市中心，只要离地铁站近就很容易出租。日本的地铁四通八达，地铁出行非常方便，除了上班族座地铁以外很多公司老总等都会选择座地铁，离地铁站越近的房屋越吸引人。那么离市中心越近的房子还离地铁站近是不是越容易租呢，答案并不一定以现在日本经济来说大部份人收入跟支出都没有空闲。选择租房的话往往都会选择离市中心3到5个车站的地方。另外住居用楼的话，「周围的商业设施」、「超市」[便利店]等，都要考虑。写字楼投资的话「银行」、「邮局」[接客大厅][周边的咖啡厅]也要考虑其中。最后，要投资收益性不动产的时候，要站在租借人的角度考虑，这些是对房产投资具有非常重要的决定因素。

②回报率

不要一味追求回报率，回报率高的房产不一定是优良房产。回报率高往往房龄都很久远，房龄久远就会出现一隐患，当然出现隐患的房子及少，日本的房子还是很坚固的，80年代的房子都感觉很新。最大的问题就是房子格局以及设备，房子格局以及设备赶不上现代人的要求，就难以招租。有的人就会说我买时已经有人住了，但你不知道他不住了你再招租，未必现在的租价能够租得出去。如果空个3 ，5个月那损失的就不只是回报率了。

日本房产的回报率主要分两种

Ⅰ表面回报率：表面回报率指年间收入÷购买房价（不考虑支出费用）

Ⅱ净回报率：净回报率指年间收入‐年间支出÷购买房价（这里只算管理费修缮费一般不包括固定资产税，因为日本人对固定资产税的理解为税不作费用支出，所以你要考虑到这一点）

③房子格局以及设备

日本的房子格局都差不了多少，无非就是厨房大厅房间是不是独立的等，现代的房子也很多都是敞开式的，这跟日本人的国土小有很大关系。这里我就不多说，只是不是三角形房子或没有阳台的一般问题不大。这里要说的是设备，日本旧房子设备都还是齐全的，电梯旧不要说了没有电梯的房子租金一定便宜，另个日本人对安全意思很强烈，特别是女性对大门的有无安全锁很在意。还有就是卫生情况，相对日本房子来说都很干净，但是也需要清扫维护的所以是否有一定管理费也在考虑之中。

④尊法性

日本建筑物是依据日本的建筑基准法而建，日本的建筑物在建筑之前有「建筑确认完了证」，建筑之后又有「检查完了证」。这些证明能证明建筑物的合法性。要特别注意如果是违法建筑物的话银行不受理贷款的可能性很大，银行不给贷款的房产在出售的时候很困难。

所以建筑物的合法性能为您将来融资贷款以及取得合法民宿执照带来方便。

⑤管理费用

日本房产购买以后还要支出的费用多不多，同地段位置的不同楼房，同样格局的房子之间房子所产生的管理费用有差异，费用是固定的租金跟具房价可做一定调整所以支出费用少的房子可以提升收益率。

⑥　租借合同

房主或者是管理公司跟入住者是否签有租借合同，如果没有的话将来可能会与入住者产生纷争的可能性。特别是关于押金、屋内原状恢复等条款，根据合同书的记载方法不同，记载内容和消费者保护法、民法有抵触，无效的例子也很多。

原状恢复等条款按理说是霸道条款，几乎所有的合同都有原状恢复等条款，原状恢复等条款简单的说入住者退租后房子需要保持入住前的样子。正常的生活损耗也需要恢复的义务。如果都是按中国人的习惯入住的话那么入住者需要赔偿很大一笔费用或者保证金支接抵扣。在日本做方东是很轻松的事情哦，以后还会介绍在日本怎么做房东的。

⑦ 选房

选房在房源资料上确认之后，只要「收入和支出」的方面考虑周到的话，下一步可以实际看房。收益性房产，因为已经有人居住，房间内部不可观看，以上事项确认清楚，大多数人都不需要看房，房子外观可以通过GOOGLE全景地图来看。

⑧　建筑物的内观

建筑物的外观判断后建筑物内部情况，也可以通过我们提供的建筑内部图片进行确认。如果你人在日本看房方便的话可以实地看房，日本建筑一般保养都非常好，一般房子10年都会有一次大维修。30年左右的房子几乎没有什么大问题。

购买一户建以及整栋楼房时，要注意的事项有以下几点。

1、外壁的水泥面有没有裂纹？缝隙，墙面有没有突起。

2、涂装的白灰有没有剥离，脱落。

3、楼与楼之间的空间，没有足够的空间可以进行维护。

4、屋顶有没有防水施工。

5、给水管、排水管是使用的是塑料制品还是铁制品。（最好在图纸上和现场两方都确认）。

6、空调、热水器等设备的交换时期有没有到期。

7、自来水水槽清洗保养状况以及费用。

8、 抽水泵是否老旧。

9、垃圾回收费用以及回收状况。

10、走廊等共用部分的实际使用状况。

11、电梯、配电盘、消防设备等的交换记录和改修记录索取报告书确认一下比较好。

⑨　土地的利用状况

确认建筑物所在土地的状况的时候，因为环境、治安等因素也会对土地价值产生影响，反以确认土地属性也很重要，日本对土地用途等都有具体规划。事前确认清楚也很重要。

⑩　房产中介选择

日本的房产中介都必须有资质才能从事房产中介服务，好的房产中介并不仅仅是专业的问题，还要看是否站在客户角度去想问题，很多大的房产中介只是为了业绩推荐房子，并没有为客户投资选择匹配的房源。

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