030｜本周问答：房地产投资专题问答
香帅的北大金融学课。
专栏订阅马上要超过8万了，今天特别推出这个房地产问答的专辑。
北京房价这么高了，到底还会不会涨？中国的房地产到底有泡沫吗？如果没有泡沫的话，为什么国家要出台那么多限制房地产交易的政策呢？
一、北京房价这么高了，会不会跌？
先问你一个问题，北京的房价应该比纽约贵还是比纽约便宜？今天我用基本的经济学框架给你进行一些分析。
1. 首先我们从需求来看。北京是中国的政治、经济、文化中心，资源是高度集聚的，而纽约只是美国的经济中心，所以北京聚集的资源比纽约多，那么房子的附加资源也要更多，再考虑到中国的总人口是美国的四倍，从需求上看你觉得哪个城市的刚需会更强？
2. 接着来看供给。北京住房的有效供给比纽约少得多，因为作为最老牌的发达的市场经济，纽约房地产市场的效率是很高的，流动性很好，出租率也很高，闲置的房子非常少。北京很多房子的利用效率很低，闲置率也很高，这些都降低了房屋的有效供应。还有就是北京的房子是限高的，所以你看北京的房子很矮，一点也不密集，而纽约曼哈顿岛上的房屋都很高、很密集。
有一个数据，每平方米的土地上曼哈顿能修11平方米的房子，而北京的二环里能修不到1平方米的房子。曼哈顿的房屋供给就是北京的十几倍。所以从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少呢？
房子的价格是由供求关系决定的。北京的房屋需求看上去比纽约要更大，而供给又比纽约少。
你再考虑到，我们国家现在仍然处于中高速增长的时期，大约在2023年到2024年，我们会迈入高收入国家的行列，大概率事件是在2030年会成为全球的第一大经济体，所以你从需求、供给两个角度看，北京的房价怎么也不应该比纽约低。
现在在可比的区位和档次上，北京的房价大约是纽约的一半。纽约核心区人民币大概是14万左右，北京大概是七、八万。高端的公寓，纽约人民币是30万/平米左右，北京是15万/平米左右。所以假设我们中国的经济会继续平稳发展，社会政治结构会继续稳定下去，那么对比纽约，北京的房子是具有很大投资潜力的。
二、中国房价有泡沫吗？为什么要频繁调控？
房价是一个国家经济增长，一个城市综合竞争力的反映。它的价格是在综合了多方面的因素之后，最后通过供求关系来决定的。过去我们国家城市房价的上涨，未来的房价变化仍然会遵循着这个逻辑，主要就是经济增长和城市化。
目前我国的人均收入只有美国、日本等发达国家的1/5，还有很大很大的增长空间，而发达国家的城市化率在80%，我们国家大约在57%左右的水平，也有很大的发展空间。
所以从经济增长和城市化这两个维度看，中国还有很大的空间。这也就证明中国城市房价的基本面还是非常稳健的。
更重要的是，在城市化的过程中人口会进一步向大城市聚集，而且要记住我们国家的人口基数大，是美国的4倍，日本的10多倍，未来我国大中型城市的人口还会增加。
这两年调控这么严，总体的房价并没有下降，很多地方还在涨，证明中国的经济增长非常地稳定，城市化的步子也没有停，所以在城市购房的需求还很旺。
如果说房价没有泡沫，那国家为什么要出那么多的调控政策？
这个问题涉及到了对房价问题更深层次的理解。其实你可以反问一句，如果没有泡沫的话，政府就不用调控房价了吗？
其实有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个问题就是财富分配问题。
中国的经济增速在过去十几年里面实在是太快了，所以在财富上就会被拉开差距。现在很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房，长此下去，房价涨得过快的话，这个社会的财富差距会越来越大，没买房的人就永远买不起房。
所以从社会繁荣稳定的角度出发，国家要出台调控，让房价不要上涨过快。这样没买房的人能够想办法买房，对收入特别低的人还要出台保障房政策，真正实现“居者有其屋”，这样子社会才能稳定。
房地产调控不是调控的价格水平，而是调控的上涨速度，让房价的上涨不要过快，调节的是社会财富分配，是国家长治久安的一个稳定状态。
老师，能不能请教一下您，最近三、四线城市的房价猛涨，您觉得2018年三、四线城市的房市会如何？我如果把老家的几套房卖掉，来北京买一套，是不是明智的投资呢？
你不妨这么问一下自己，在目前的房价基础上，未来的房价增速是大城市快还是小城市快？这个问题要怎么回答呢？我们可以换一个角度来想，因为城市的发展归根到底是人的发展，所以未来的人口趋势是往大城市还是往小城市走呢？换句话说就是未来的趋势是小镇的“田园牧歌”，还是大城市的“匆忙拼杀”？
好的问题是正确答案的一半，这样一问我猜你就已经知道答案了。
从城市发展的规律来看，人口是要往大城市聚集的，就像在一本书里面所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”（摘自徐远《人·地·城》）。田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育，还有医疗条件等各方面都比不上大城市，最后人们是要往大城市聚集的。这不仅仅发生在中国，也发生在美国、发生在日本，发生在所有的国家。
当然
我再给你一个数据，目前我国的大城市率，也就是说百万以上大城市人口占总人口的比重还是非常非常低的，不到美国、日本等国家的一半。日本这个数据大概是64.7%，中国是23.8%，这意味着什么？意味着中国的人口聚集还有很大的空间。所以我认为在这一点上看，未来大城市房价的上涨速度，是会更快，也会更有投资价值。
今天的房地产问题就只能摘取几个大家普遍关心的问题简单回答了，其实关于中国房市真的还有很多的问题，也有很多的内容可以讲。房地产不但是最重要的居民资产配置，也和国家的经济增长潜力息息相关，而且在这个问题上，市面上各种信息特别杂乱，用情绪代替数据和框架分析的内容比较多。
所以我们一直也在考虑，要在春节期间推出整整一周的房地产特辑，为你详细地解读中国房市，比如说中国房价是不是和日本一样会经历泡沫破灭？比如说二、三线城市的房子还能买吗？哪些城市更具有潜力呢？比如说还有很多人会认为，房屋的租售比很高，说明房价太高了，这话靠谱吗？我们要怎么对股票、债券、房租的收益率进行正确的计算呢？最后还有推行限购会不会让房价下跌？房地产税的推出又会对房价有什么影响呢？
心得：其实，所有的对房地产的担忧，背后都是一个问题，中国未来的发展会不会遇到天花板？所有的传统产业都遇到瓶颈，都在寻求转型和升级，在这个混乱的痛苦的过程中，好像资本都一边倒的流向房地产。使得整个国家的产业结构变得畸形。那么，在这样畸形的产业结构下，中国经济发展的列车，会不会脱轨？这种担忧就像一把悬在半空无形的剑。
今年罗辑思维的跨年演讲，非常清晰的回答了这个问题。中国经济，正在以全新的模式，既融入世界轨道，也改变了世界的发展格局，这是一个属于中国的时代，在强者恒强大者恒大的黑洞原理解读下，我们发现了中国正在以过去的强大的人力资本优势，逐步进化成为产业规模+极致分工的优势。这种优势使得我们紧紧的绑住了一大帮待发展的第三世界兄弟国家，参与了欧美发达国家之间的拔河游戏。而且，世界的产业转移来到中国，也被分解进化成为了中国式的版本，我们借着这种新版本的产业发展模式，又让欧美发达国家的科技对我们产生了唯一的依赖性。所以，我们成了全世界发达国家与发展中国家之间的政治经济金融的枢纽。
所以，中国未来的发展势不可挡，我们在这个时代，是东方巨龙腾飞的新纪元。