北青旅居分时度假|分时度假在中国没有发展潜力了吗？

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一、分时度假的概念的界定及起源 

　　分时度假起源于20世纪60年代，一位名叫亚历山大・奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的饭店过程中首先提出了分时度假概念。他把自己经营的酒店通过分时销售的方式来面向客户。而在以后的时间中，分时度假在全球飞速发展。如今，美国是目前世界上分时度假发展最为完善的国家。 

　　对于分时度假的概念，国际上主要流行的为两种：《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中定义分时度假的标准主要有两方面，时间上要求至少三年的合同有效期；且消费者享受使用的时间要在一周以上。第二个方面其产品只能为住宿设施，并且住宿设施有相关的保证。美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义也指出，购买者所签订的合同要在三年以上，消费者获得一年以内的使用权。从这两个概念的比较我们可以得出其中的特点。第一是对有效期的期限限制在三年以上，第二消费者获得的是一定时间的使用期，第三是产品限于住宿设施。 

　　中国分时度假的发展相对滞后，在关于分时度假的概念上，中国社科院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书--2000～2002年中国旅游发展分析与预测》中对其概念的表述加入了使用权的交换。也就是说消费者购买的是部分时段的产权，因此几户人家共同拥有产品，分时使用，可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。从而使分时度假概念更为灵活。 

　　因此我们整合国际和国内有关分时度假的概念，可以把分时度假概括为：将房地产、酒店、旅游业、金融业相结合，由多名消费者分别购买部分时段的同一个产权，在购买的时间段内使用设施，并可以对不同房产的使用权进行交换。 

　　二、中国分时度假的发展历程 

我国分时度假业起步较晚。

　　萌芽阶段：1995年，全球拥有250万户家庭会员的RCI公司，瞄准了中国的这一大的市场，尝试在中国销售分时置业卡。但是，公司的市场情况却令人失望，举步蹒跚。另一方面，当时国内监管没有跟上，风险很大。缺乏法律法规的引导，国内的一些房地产公司也开始试图加入分时度假，并将所获得的钱投资于物业等领域，但最后的结果往往是人去楼空。甚至在广东等沿海地区出现了一些公司借分时度假的名义进行非法集资的活动。分时度假还多存在合同陷阱、多方推诿责任等问题，因此消费市场的冷淡。加之还没有结合中国的实际情况，缺乏法律法规的引导，分时度假的水土不服现象引起了中国市场的普遍怀疑。 

　　初步规范阶段：我国《职工带薪年休假条例》自2008年1月1日起施行。2013年2月，备受关注的《国民旅游休闲纲要》正式发布，更加明确提出了带薪休假制度的建设和落实。至此，职工带薪年休假就有了法律保障。时间更为充裕，自由性更加提高，因此这一制度既是极大的放开了中国的消费者市场，又非常适合分时度假的发展要求。随着中国开放，对分时度假这一消费模式，已经被更多的中国消费者所知道，并在发达地区逐渐得到消费者的认可。法律方面，各项法律法规也开始的不断完善中。中国一些分时度假企业，也开始自己探索经营的模式。ClubVac就是其中之一。地方政府也开始出台相关政策进行。如消费市场很大的海南省，其住建厅建厅和海南省旅游委就出台了第一部和分时度假、产权式酒店有关的地方性法规。 

　　三、中国分时度假产业所面临的问题 

　　1.法律制度不完善，行政监管不力 

　　近几年来，我国出台了多项法律法规，地方也出台了相应的规范来支持分时度假产业发展，保护消费者的合法权益。但从现在状况来看，我国还是仍然处于初始阶段，法律法规与国外相比有很大差距，不规范、不具体的地方和漏洞仍有很多。而行政监管上，由于法律的不完善，在监管上很难做到有法可依，监管的效果受到了很大程度影响。在报纸、网络上，有关分时度假欺骗消费者的案例屡见不鲜。 

　　2.缺乏行业自律 

　　个别旅游公司在经营的过程中，介绍的产品或多或少的存在与事实不相符合的情况，甚至诱使当事人签订合同，破坏了市场的秩序和公司的形象，甚至有个别旅游公司精心设置出来骗局，通过“度假权益”等各种形式，诱骗受害者签订合同，最后携款逃走。如2007年4月18日和5月30日，就有RCI的销售商北京顶级假日顾问有限公司和北京名人投资顾问有限公司，就相继玩起了失踪。而2008年6月，代理RCI加盟商漓江高尔夫乡村俱乐部业务的北京威如度假公司，也最后带着会员们所交的会费“蒸发”了。 

　　3.消费价格水平的限制 

　　这里的消费价格水平涉及到两个方面，一是居民的平均收入状况限制，二是中国房价的限制。我国居民的总体收入虽然逐年增长，但与分时度假相关的国家和地区相比，有很大的差距；而且行业与地区间存在较大差距。中国房价增幅缓慢，部分地区出现降价，但高额的价额仍难以使普通的广大消费者难以接受，成本的增加，也将在一定程度上影响中国分时度酒店和房屋的价格。 

　　4.观念的因素与时间因素 

　　分时度假概念从进入中国到现在，有20多年了，但是仍然对普通居民来说很陌生。而且外国的分时度假公司和其他一些中国分时度假公司在起初并没有结合中国的本土国情，因此消费者还需要一定的时间进行消费观念的转变。目前的中国旅游业市场消费仍是以旅行社或自驾型的短期旅游出行方式为主，度假的比例很小。 　　而分时度假的一个前提就是适用于较长时间的旅游休闲，能使不同时间段的消费者可以共享度假资源。但是中国消费者的出行日主要集中于五一、十一、中秋、新年等假期，这样就出现了休息时间相对较短，且消费者空闲时间集中的情况。带薪休假制度落实情况也往往不明确，使许多居民并不能很好地提前有计划安排自己的出行。 

　　四、发展分时度假的对策 

　　1.完善法规，加强监管 

　　我国政府应针对分时度假经营出台相关的法律条文，在结合我国国情和其他法律的基础上，参考国外的相关法律法规，如欧盟的《欧洲分时度假指令》，以及美国各州的有关分时度假的法案。法律中要加强对企业的审定资格的管理，在法律条文中明确开发商、企业管理者、消费者各自应当享有的权利和承担的责任。在监督上加大监督的力度和政府管理部门的执行力，明确各个部门的应管权限和范围，提高效率。 

　　2.人才培养 

　　任何一个行业的发展，人才都是重要的推动力。一个企业如果缺乏专业、敬业的人才，很难在的市场竞争中劈荆斩浪。因此，企业应加大培训的投入，通过借鉴国外企业人才的培养办法，经过系统的学习和指导，培养一批训练有素的分时度假的专业人才。 

　　3.进一步落实带薪休假制度 

　　使居民能够更有计划，更有自主性的合理的安排自己的出行时间和出行方式，进而错开长假的集中高峰期，适应分时度假的消费模式。 

　　4.创造本土化的分时度假模式 

　　应以国内资源为依托，以中国国情和中国消费者消费特点为依据，开发具有“中国式”的分时度假产品，满足国内旅游者的多元化需求。在设计上，我们不必完全遵循国际的分时度假设计标准。可以在设计时，缩短度假时间、降低消费的价格，并突出当地的民俗文化和主题。如在云南丽江，古城东方顺应趋势，依靠自身特色，推出了独具特色的丽江首家分时度假产品。业主们不仅可以在古城东方的分时度假酒店度假休闲，也可以将该分时度假权用于自己的亲友接待，让更多的人感受丽江美好的时光。还可以通过与国内或世界的其他分时度假酒店进行使用权交换，满足周游世界的梦想。而复华置地60亿打造丽江主题度假综合体，充分满足名流享乐、情侣出行、家庭度假等全维酒店入住需求。 

　　5.宣传方式的改进与创新 

分时度假的宣传上，应进一步的扩大宣传力度。一是借用互联网、电视等手段进行宣传，形成自己的互联网宣传平台，扩大知名度；二是与当地的政府部门合作，借助政府部门来进行宣传；三是与当地旅游景点相结合。如在景区附近进行分时度假的宣传，开展产业的合作与承接，共享收益。此外，还应通过加大宣传力度，何消除消费者心理的疑虑，重新认识分时度假。

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