转租税负不公，住房租赁企业税负不堪！！

国家层面上正在积极鼓励大型住房租赁企业以解决大中城市的高房价问题。由于大型住房租房租赁企业是一般纳税人。在2016年5月1日（全面营改增之后），住房租赁企业向社会承租大量房子，然后再转租出去，应该如何交税？

      根据《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局  2016年第16号）第三条的规定：

    第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

　　（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。……　　

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

　　一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。由于大型住房租赁企业是一般纳税人，出租其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法计税，即开出不动产租赁发票的增值税销项税率为11%，而从房东那边承租房子，大部分属于老项目，适用简易计税方法，按照5%的征收率开发票给住房租赁企业进行进项税额抵扣。因此，即使住房租赁企业平价转租，也要多承担6%增值税。

      住房租赁企业普遍认为租入的不动产才取得5%的增值税进项税额发票，转租以后却要缴纳11%的销项税额，多交了6%的增值税，不符合税法的公平主义基本原则。由于税法主要还是委托立法为主，也就是以国务院以及国家税务总局制定的法规和规章为主，法规和规章等所谓的税收政策是税务局的日常工作规范，纳税人也需要自觉遵守，为避免税企争议，“用好、用足、用对”税收政策十分关键，根据这个原则，通瑞所有必要对转租收入的税法适用做了解析。

      首先，从转租不动产使用权的行为进行分析。营改增以后租入的不动产使用权，把这个使用权再转租出去，就是现代服务业经营租赁的行为，对该对转租行为征税，根据财税〔2016〕36号文营业税改征增值税试点实施办法：

第十五条增值税税率：

（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。……

        作为一般纳税人的住房租赁企业，只能适用一般纳税人的税率11%，而不能再适用5%的征税率了。做出这个判断的依据是居于转租该不动产的使用权是一种行为，而不考虑该不动产是否是2016年4月30日之前的老项目。

      何为住房租赁企业税负不堪？通过一个案例，进一步分析营改增前后，住房租赁企业流转税的税负变化情况：

      某省某市住房租赁企业，从房东承租房子，年租金为100万元。在营改增之前，根据国税发[1995]076号文件规定，单位、个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属租赁行为，应按”服务业——租赁业“全额缴纳营业税。营改增前后税负如下表所示

        如上表所示，即使是平价转租，住房租赁企业的增值税税负也高于营业税，税负提高比例为2.96%。如果住房租赁企业要想盈利，转租收入高于承租租金，假设承租租金为100万元，转租收入为130万元，则税负提高比例为24.94%，因此可以看出不管是平价转租还是高于承租租金转租，租金的增值税税负将高于营改增之前的营业税税负，住房租赁企业税负不堪可见一斑。

        最后，通瑞所认为，国家要想进一步扶持住房租赁企业做大做强，解决高房价问题，应该在税收政策上给予一定优惠政策，特别要考虑到大中型住房租赁企业转租行为的增值税税负变化情况，确保该类企业营改增后税负“只减不增”。

作者：陈俊文，王晓辉。

                              日期：2017年12月26日晚上