小区楼顶墙面广告收益是否归全体业主

根据建设部和国家工商行政管理局2000年发布的新商品房买卖合同示范文本中的规定，商品房所在楼宇的屋面使用权即楼顶天台、外墙面使用权属于开发商和购房者约定的内容，即双方可以约定楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁所有。因此商品房楼顶和墙面广告牌收益归属完全取决于开发商和购房者之间的约定。

一、约定归全体业主所有的情况

如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要通过业主委员会同意，安装广告牌必须不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传使用的广告牌，只能征得业主委员会同意，并不能影响业主的正常生活，这种情况下是不需要向业主委员会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方。

二、约定归开发商所有的情况

如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归于开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主委员会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费全部属于开发商所有。

三、双方没有约定的情况

如果双方对楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归谁享有没有约定，针对这种情况如何处理目前并没有明确规定，不能当然的认为归开发商或物业管理公司享有。

从法律角度分析，业主在购买房屋时，在其购房价款中已经包含了公共建筑的分摊价款，那么购房人应是公共建筑的产权共有人。楼房的屋顶作为该楼房的公共建筑部分，其产权应当属于该楼房的各产权人。那么开发商在楼顶上搭建广告牌，或在一些建筑的外墙墙体上涂刷广告语，都是对楼顶、毗邻墙体等公共建筑的使用，开发商对此经营时，需要征得房屋所有共有人同意后才可以进行。并且对经营所得的收益，应与全体业主按约定的比例分成。

【总结】

购房者在签订购房合同时，一定要注意把楼宇的屋面和外墙面的使用权约定归全体业主所有，特别是对于在中心城区以及那些临街的楼宇，因为这关系到每个业主的切身利益。

来源：法务之家

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【评析】

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》规定婚姻法第四十六条规定的损害赔偿，包括物质损害赔偿和精神损害赔偿，涉及精神损害赔偿的，适用最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》的有关规定。

离婚精神损害赔偿与我国民法已规定的精神损害赔偿既有相同之处，又有自己的特征。第一，在权利主体方面，离婚精神损害赔偿主体是夫妻，夫妻本来就是人身关系特定的权利义务主体，具有亲密的感情关系，一旦一方受到对方的外遇伤害，其精神打击较大，内心创伤更重；民法上的精神损害赔偿的主体一般没有夫妻这种亲密的关系，侵权行为人侵权之前并没有被特指。第二，在侵权对象方面，离婚过错方侵犯的是婚姻权利，即夫妻一方的人格和配偶权，其损害主要表现为配偶人格利益和身份利益的损失；一般侵犯人身权的行为，侵犯了公民的人格权和身份权，表现为公民的人格利益和身份利益的损害。第三，在违反义务方面，离婚过错方违反了婚姻义务；而一般精神损害赔偿的过错方，违反了民法有关人身权中的义务。第四，在侵权行为与损害后果的因果关系方面，离婚过错方的侵权行为不仅造成受害方的精神损害事实，而且导致了离婚事件的发生；一般精神损害赔偿的过错方的侵权行为导致公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权等人格方面和身份方面的伤害。

我国台湾学者将离婚损害分为离因损害、离婚损害，离因损害其实质是引起离婚的原因，即侵权行为造成的损害，离婚损害是离婚本身对婚姻当事人造成的损害。前者必须符合侵权行为的构成要件，后者应是法律上对弱者保护的特殊规定。《婚姻法》第四十六条实际上规定了离因损害，离因精神损害赔偿保护的是离婚案件中受害方因过错方侵权造成的非财产上损害，法律应从符合侵权行为构要件的离婚原因中，选择对婚姻关系危害较严重的情形，将其规定为离因侵权行为，一般包括婚外性行为、家庭暴力等。

本案被告在与原告同居期间与他人受孕并生育子女，原告主张离婚及精神损害抚慰金应否支持？经查，被告怀孕时间应在原、被告举行结婚仪式之后，此时，双方虽未建立婚姻关系，但已经以夫妻名义同居生活，此时间内怀孕、生育的孩子与原告无生物学父女关系的事实必然会对原告的人格尊严造成损害，为孩子付出的亲情与现实情形的矛盾也必然造成原告精神的痛苦，故对原告要求离婚及赔偿精神损害的请求应予支持。法院在酌定此类的案件的精神损害抚慰金数额时，应综合考虑当事人的过错程度、侵害的后果、手段、场合、行为方式以及侵权人承担责任的经济能力、受诉法院所在地平均生活水平等因素，且应与人身损害案件中的精神损害抚慰金考量有一定差别。（来源：东方法律服务网）