房贷利率要不要转换,选LPR还是固定利率?这样思考就不会再迷茫

每篇一格言:
模糊的正确远胜过精确的错误。
——沃伦巴菲特

本文作者:GentlemanTsao

文章目录

  • 前言
  • 首先,旗帜必须鲜明:选LPR!
  • 1.利率——金钱的价格
  • 2.折现值——金钱的时间价值
  • 3.站在时代的浪潮中看个人选择
  • 4.两种选择的利弊权衡
      • 短期看,必定选LPR
      • 长期看,LPR有优势
  • 总结

前言

从3月1日起,存量房贷利率开始转换。不少购房者因此陷入选择性焦虑,不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率,还是选择固定利率。

本篇不会定量的计算两种利率方式的损益,而是侧重于面对问题的思考方法与抉择。那么,废话少说,该怎么选?

首先,旗帜必须鲜明:选LPR!

房贷利率要不要转换,选LPR还是固定利率?这样思考就不会再迷茫_第1张图片

为什么呢?在阐释原因之前,我们先回顾下面几个金融常识。

1.利率——金钱的价格

购买一个面包,需要支付相应的成本,决定这个成本的是面包的价格;
跟银行借一笔钱,同样需要支付相应的成本,决定这个成本的是贷款利率。
利率,从本质上,可以理解为金钱的价格。

理解了这个概念,便有下面的推论:
推论1:等额本息和等额本金,支付的利息本质上没有差别,因为利率(价格)是一样的。

所以,如果有人说等额本金比等额本息“划算”,通常是没有理解利率的概念。
房贷利率要不要转换,选LPR还是固定利率?这样思考就不会再迷茫_第2张图片

2.折现值——金钱的时间价值

1年以后的100元,跟今天的100元,它们的价值是一样的吗?显然不是。
假如1年以后的100元相当于今天的90元,这10%的折扣称为贴现率。
毋庸置疑的,由于通胀的存在,钱只会越来越不值钱。
那100年以后的100元,相当于今天的多少钱呢?
推论2:100年以后还款,跟不还款没有太大的区别。

所以你已经发现了,如果房贷可以贷100年,我们一定要毫不犹豫的选择一!百!年!

接下来我们分析为何要选LPR。

3.站在时代的浪潮中看个人选择

我们的国家正处于利率市场化改革的过程中。原来是由央行决定基准利率,现在推行LPR是因为央行希望推行市场利率,因为LPR是由市场报价决定的。这就好比原来面包的价格由物价局定,现在希望由市场来定。这无疑是巨大的进步。
从这个角度看,选择LPR等于支持改革与社会进步。政治上完全正确。

4.两种选择的利弊权衡

这要分短期与长期,下面分别讨论。

短期看,必定选LPR

短期看,利率在下降通道中。各国都在纷纷降息。澳洲联储已经降息,市场预期美联储100%会降息。在这种外部环境下,中国也无法特立独行。降息是大概率。而LPR正是跟随市场利率变化,所以也会下降。所以选LPR是聪明的做法。
房贷利率要不要转换,选LPR还是固定利率?这样思考就不会再迷茫_第3张图片

长期看,LPR有优势

10年以后的利率没有人可以预测,那要怎么分析呢?我们不妨做一个假设:
假设长期而言,利率在某个区间里波动。

注意这个假设是中性的。利率既不一直下降,也不一直升高。
由于现在的5年期LPR是4.75%,并且是下降趋势,所以对这个假设再具体一点就是:
5年后LPR下降到3.75%
10年后LPR上升到5.75%
也就是说,跟现在利率相比,5年后降低1%,10年后升高1%。100W的贷款,5年后的当年少还1W的利息,10年后的当年多还1W的利息。
似乎相抵了。真的如此吗?再看一遍上面提到的“折现值”概念。
5年后节省的1W远大于10年后多支出的1W,所以这样看选LPR也是合理的。

总结

除非坚信未来利率一定会升高,否则,无论利率降低还是波动,LPR都是最佳选择。

注:博主非金融专业,如果有理解错误欢迎指正。
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