房贷利率要不要转换，选LPR还是固定利率？这样思考就不会再迷茫

每篇一格言：
模糊的正确远胜过精确的错误。
——沃伦巴菲特

本文作者：GentlemanTsao

前言

从3月1日起,存量房贷利率开始转换。不少购房者因此陷入选择性焦虑,不知道到底应该选择LPR(贷款市场报价利率)加点的浮动利率,还是选择固定利率。

本篇不会定量的计算两种利率方式的损益，而是侧重于面对问题的思考方法与抉择。那么，废话少说，该怎么选？

首先，旗帜必须鲜明：选LPR！

为什么呢？在阐释原因之前，我们先回顾下面几个金融常识。

1.利率——金钱的价格

购买一个面包，需要支付相应的成本，决定这个成本的是面包的价格；
跟银行借一笔钱，同样需要支付相应的成本，决定这个成本的是贷款利率。
利率，从本质上，可以理解为金钱的价格。

理解了这个概念，便有下面的推论：
推论1：等额本息和等额本金，支付的利息本质上没有差别，因为利率（价格）是一样的。

所以，如果有人说等额本金比等额本息“划算”，通常是没有理解利率的概念。

2.折现值——金钱的时间价值

1年以后的100元，跟今天的100元，它们的价值是一样的吗？显然不是。
假如1年以后的100元相当于今天的90元，这10%的折扣称为贴现率。
毋庸置疑的，由于通胀的存在，钱只会越来越不值钱。
那100年以后的100元，相当于今天的多少钱呢？
推论2：100年以后还款，跟不还款没有太大的区别。

所以你已经发现了，如果房贷可以贷100年，我们一定要毫不犹豫的选择一！百！年！

接下来我们分析为何要选LPR。

3.站在时代的浪潮中看个人选择

我们的国家正处于利率市场化改革的过程中。原来是由央行决定基准利率，现在推行LPR是因为央行希望推行市场利率，因为LPR是由市场报价决定的。这就好比原来面包的价格由物价局定，现在希望由市场来定。这无疑是巨大的进步。
从这个角度看，选择LPR等于支持改革与社会进步。政治上完全正确。

4.两种选择的利弊权衡

这要分短期与长期，下面分别讨论。

短期看，必定选LPR

短期看，利率在下降通道中。各国都在纷纷降息。澳洲联储已经降息，市场预期美联储100%会降息。在这种外部环境下，中国也无法特立独行。降息是大概率。而LPR正是跟随市场利率变化，所以也会下降。所以选LPR是聪明的做法。

长期看，LPR有优势

10年以后的利率没有人可以预测，那要怎么分析呢？我们不妨做一个假设：
假设长期而言，利率在某个区间里波动。

注意这个假设是中性的。利率既不一直下降，也不一直升高。
由于现在的5年期LPR是4.75%，并且是下降趋势，所以对这个假设再具体一点就是：
5年后LPR下降到3.75%
10年后LPR上升到5.75%
也就是说，跟现在利率相比，5年后降低1%，10年后升高1%。100W的贷款，5年后的当年少还1W的利息，10年后的当年多还1W的利息。
似乎相抵了。真的如此吗？再看一遍上面提到的“折现值”概念。
5年后节省的1W远大于10年后多支出的1W，所以这样看选LPR也是合理的。

总结

除非坚信未来利率一定会升高，否则，无论利率降低还是波动，LPR都是最佳选择。

注：博主非金融专业，如果有理解错误欢迎指正。
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有关房贷利率转LPR的重定价日选择，可以浏览我的另一篇文章：

房贷固定利率转换到浮动利率LPR，重定价日该怎么选，是每年1月1日还是贷款日？