深圳恒大锦苑怎么样？

2017年恒大总部从广州搬迁深圳，也在深圳布局多个项目。小编也是关注恒大集团很长一段时间了，19年恒大城入市，销售量，热度稳居东部第一。20年恒大城二期延续了一期的热度，昨日6月6日龙岗五联片区，恒大锦苑也是低调启动展示中心。6.13号启动认筹，目前样板间还未完全做好，月底之前应该可以开盘，具体看拿证速度。小编专注深圳楼市分析，楼盘点评6年，善于挖掘深圳所有有价值的区域及楼盘，这个楼盘是否值得入手，小编正常分析如下：

先介绍一下基本信息，整个小区容积率也是非常低的，只有3.2加上40%的绿化率.占地面积3.14万，建面10万。总共是757户，低密度住宅社区是比较舒适的。户型面积段为70平—120平的2—4房。1、5栋2梯5户，其余均为2梯4户。物业公司是金碧物业公司，物业费3.9元/平。也是具有国家一级资质，物业管理还不错，一个好的物业对楼盘的增值保值也是非常重要，不容忽视。

【1】 恒大锦苑的交通

项目地处龙岗五联片区，龙西中路旁，近盐龙大道（主要），北面在建的外环高速，南面在建的东部过境高速，去关内开车出行算是比较方便。盐龙大道转水官去罗湖福田南山时间不堵车情况下都不超过1小时。对于在南山上班还是牵强了些，去到龙岗中心城还算方便2公里，开车10分钟可以到，20分钟到大运中心没有问题。主要客户群体还是罗湖福田龙岗的刚需，现有的地铁是3号线龙城广场站，最近的规划的地铁为16号线的龙城中路站，6个站点可以到坪山高铁站，各区以及全国算是比较方便，7个站到大运中心。31号线为远期规划，动工还需要很长时间，交通总体来说依靠开车出行，上下班依靠定制e巴士，专人专座，也可以到关内各个区域，要比开车舒服。

【2】 恒大锦苑的教育

根据学区的划分，项目小学学区划在龙西小学的学区范围内，初中学区划在华中师范大学龙园学校的学区范围内。项目与两所学校相距较远，上下学目前不是很方便。

目前中小学的招生并不紧张，还是比较充足的。小学历史也是非常悠久的，创办于1923年。可做24班制小学，片区内学校声望是非常高的。华中师范大学附属龙园学校是华中师大与龙岗区教育局联合的公办学校，是龙岗引进名校办学的标杆。其教师都是由龙岗教育局调配，与华中师大龙岗附属中学形成华中师大在深圳龙岗区的K12教育体系。这种新学校办学特色鲜明，拥有现代化的气息，更加国际化，信息化，要打造创新型的学校。K12体系通俗一点就是小学-中学-高中甚至大学的一体化。

【3】 恒大锦苑的商业

恒大锦苑主要以住宅为主，本身大型的商业相对较少，楼下带有3000平的一层底商，依靠于龙岗中心城周边的大型商业，大概2--3公里，万科里，世贸百货，龙城广场，华润万家这些大型商超。也是比较好的位置，离龙岗中心区域隔一条盐龙大道。其次就是看价格多少了，具体还没公布，预计在3.9万左右，这个价格是对比周边加上新房限价而得。开盘备案价在3.8-3.9，比想象的低，刚需确实可以入手。

【4】 恒大锦苑的户型

恒大锦苑做的是70-79-84-89-120平的2-3-4房，70平两房稀缺（57套），【一般人看不到，得看实体样板间才行】作为刚需上车的最低门槛户型将会消化的非常快，只有两条腿有这个户型，位于1栋跟5栋，（西南朝向）。79的三房一卫实用率非常高（朝南向偏东一点点），84的三房两卫改造空间很大（如下图，南偏东一点）-87的三房两卫（独门独户）-89的三房两卫（传统竖厅）三房户型在整个龙岗的新房市场中都是很有竞争力的。120的四房三卫，毛坯交付，改造空间都是非常的大的，一切的幻想交给装修设计公司。

【5】 恒大锦苑的增值点

① 恒大锦苑增值点还是非常多的，单一个华中师范大学的名字就给整个片区确立了升值空间，在深圳学位缺口非常大，供不应求，尤其是在龙岗缺口更甚。再一个就是相关数据统计目前初一新生为12万人，小一新生有20万人。初中学位缺口将在5年后达到更大，5年内学位供应完全跟不上，一些名校学区内的学生将会面临分流。所以买名校学位房是稳稳增值，平均每年增值10%。

② 恒大集团+金碧物业强强联合，刚需还有一个看中的是品牌，大开发商更有保证。好的物业对于楼盘在二手房交易中起到很重要的作用，好的物业会对楼盘进行保养，服务更加细心，安保更有保证。

③ 目前72平两房总价288万（开盘价270都可以买到），单价4万，三房单价略低，预计3.9万左右（听说有惊喜）【6.13日】开盘备案价在3.8-3.9，比想象的低，刚需确实可以入手。对比目前龙岗在售新房君华时代，君华时代位于双龙片区单价毛坯3.9左右（在售），朗泓龙园大观二期转现楼后毛坯单价4.5—4.7万（已售罄），京基御景半山目前毛坯均价4万（在售），新房里综合对比下来恒大锦苑价格还算合理。与周边二手对比，同品质的集中在紫麟山公园附近，深业紫麟山均价4.4万，阅山公馆、阅山华府4.7万，最近的岸上林居也是4万的均价，龙园大观二手均价也要4.4万了。新房限价，对于目前深圳市场来说，新房是首选了，不需要担心业主临时涨价。相对于二手，税费也要更低，交易流程简单以及新房的增值空间是稳稳上升。

【综上所述】给这个楼盘打8分，恒大锦苑买来自住，上车，在福田、罗湖、大运、中心城、宝龙片区的，有300--400万左右投资预算都可以考虑这个楼盘；如果更高预算，建议多看几个盘，小编有更好推荐；如果资金预算很有限，可以买该楼盘最小面积（或者龙岗其他楼盘），如果你有买大面积的预算建议去南山和宝安看看新房（非常少），或者看看二手房。从官方数据观测，深圳近两年房价基本未平稳，两年来有的楼盘处于下跌状态，跌幅超过10%，有的楼盘却在上涨，增幅高达67%，所以在这种市场环境中，购买房子一定要擦亮眼睛，选择对了有收益，选错了卖不出去！关于2020年应该买哪里？怎么买？应注意那些细节？ 建议一起探讨。