第三章 物权法律制度

第二单元   不动产的物权变动

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考点一   基于法律行为的物权变动——登记

一、登记生效

1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。

2、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭物权的合同，自合同成立时合同生效；未办理物权登记的（只是物权未设立），不影响合同的效力；

二、登记对抗

土地承包经营权、地役权自相关合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

考点二   非基于法律行为的物权变动

一、基于事实行为——因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；但获得权利的主体再处分该物权时，仍应当依法办理登记。未经登记，不发生物权变动的效力；

二、基于法律规定——因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

三、基于公法行为——因法律文书或人民政府征收决定，导致物权变动的，自法律文书或征收决定生效时发生效力。

考点三    不动产登记制度

1、首次登记——未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型的登记

2、变更登记——不涉及权利转移的变更所需进行的登记——P60；

3、转移登记——不动产权利在不同主体之间发生转移所需进行的登记——P61；

4、注销登记

a.不动产灭失，被依法没收、征收或收回的；

b.法律文书导致不动产权利消灭的；

5、异议登记

a.更正登记——权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，均可申请更正登记；经不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或有证据证明登记确有误的，登记机关应予更正；

b.异议登记——权利人不同意更正，利害关系人可申请异议登记；

i.登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效；

ii.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可向申请人请求赔偿；

6、预告登记——为保障将来实现物权

a.可申请预告登记的事项：

i.预购商品房；

ii.以预购商品房设定抵押；

iii.房屋所有权的转让、抵押；

b.预告登记的效力——预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，应当认定其不发生物权效力；

c.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记时效。