北大金融学课之房地产

解答四个问题
1、中国房地产有泡沫吗?现在还能不能买？
2、买房与股票理财相比，哪个更划算？
3、除了北上广深，其他城市值得买吗？
4、我国租售比那么高，一直租房是否跟划算？

问题一：中国房地产有泡沫吗?现在还能不能买？

因为美国经济稳定，所以可以以纽约为度量尺。
1990年，日本东京房价8万刀，当时纽约房价1万刀，日本是纽约的8倍。
2017年，纽约均价2万刀，北京均价1万刀，纽约为北京2倍。
放在1990年比较，2017年北京的房价相当于1990年东京的1/16。所以，没啥泡沫。

• 徐远研究结论：
  1、国内房价快速上涨符合一般规律。很多禁忌快速增长的国家，房价都会快速增长。
  2、我国房价还有很大上涨潜力。现阶段我国城市化进程尚未完成，人口还会大量进城，供求关系决定还会涨。
  3、政府调控房价跳的不是价格，而是增速。

选房三要素：位置、位置、位置。
买房两原则：先上车原则+稀缺原则
买不起大买小的，先买先上车，免得开车了追不上。
房子的价值不在于房子本身，而在于房子附件的稀缺资源如：学校、医院、商圈、交通、各种机构等。因为这些资源不是随随便就有的。

问题二：买房与股票理财相比，哪个更划算？

买房与其他理财相比的几大好处：
1、选择门槛低。选好房比选好股容易的多，只要多去走走看看，比较，尽量选资源集中的位置，就不会太差。而以我们大多数人的能力，选出腾讯和中石油的概率是差不多大的。
2、房子就是城市的股票。a）房价长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。b）我国所处发展阶段很低，经济和房价上涨空间很大。经济增长红利、城市化红利、人口基数红利。
c）全球范围内资产荒。二战后全球经历长期的经济繁荣和稳定，积累了大量财富，投资需求旺盛，大城市房子属于优质投资品，必然会有很多人投资。

买房金融方法：
1、少首付，多贷款。好处：减轻早期压力，抗通胀。
2、贷款期限尽量长。现在每月还款2000元或许有些压力，20年后每月还款2000简直不是个事。拿现在和十年前做个比较就能明显感受到。
3、尽量公积金贷款。一是利率低，二是这个钱除了买房其他途径极不好用，很容易搁置。

问题三：除了北上广深，其他城市值得买吗？

中国很大，除了几个一线城市外，还会形成多个有潜力的二线中心，也是可以考虑的。

决定房价的八大要素：
常见已知要素
1、城市规模（GDP或人口总量）；
2、人口流入；
3、人均收入；
4、土地供应。
不常见关键要素
1、儿童数量的增速；
2、上市公司数量；
3、财政收入；
4、服务业占比。

问题四：我国租售比那么高，一直租房是否跟划算？

答：买划算。
理由如下：
1、大城市房租增速很快，现在看起来便宜，以后会很贵。
2、相对于房租的快速增长，买房的支出其实相对是很便宜的。
3、买房相当于以现在的价格把未来的租金支付了，能抗通胀。而租房要承受市场波动，以及通胀风险。

从供给关系讲：租房价格由市场决定。大城市房屋的供给是刚性的，而很多人涌入大城市，需求不断增加，大多数人是只能租房的，在可以预见的未来，房租的增速一定很快。
从恩格尔定律讲：人们的收入增加，用在食品、服装等基本消费品的支出比例会下降，而在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例会上升。这样一来，租房支出增速快于收入增速，房租上涨就会很明显。同时，发达国家几十年的经验也证明了这一点。

2018-03-03