Loft公寓不是不能买，但确实不是最优选择 | 买房训练营

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文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

最近小巴发现了一个现象：身边的好些个女生都买了一套Loft公寓，并且还有更多的女生虽然没买，但都有着买一套Loft公寓的梦想。 想要在城市扎根的梦想可以理解，但为啥都看中了Loft呢？

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想买公寓的原因是什么？

最主要的原因当然是钱，有条件的话，谁不想住得宽敞点呢？但现在大都市寸土寸金，工作没几年的女生，光靠自己的积蓄，几乎不可能买下一套房。 买在远一点的地方？上下班也太耗时间了。 买老破小？颜值太低，房子毛病也多。 找家里人支持？既不忍心，也可能确实支持不了多少。 这时候，Loft公寓出现了，它看起来完美解决了自己的痛点。
公寓的单价低，通常只有同地段普通住宅的60%，甚至更低。 同时，因为面积小，所以总价也要比普通住宅低上不少。拿出工作几年的积蓄，再四处借点，首付就够了，每个月几千块的月供虽然稍感吃力，但买房扎根这个高不可攀的目标，一下子有了实现的可能性。 在思想松动了之后，很多人又发现了公寓的其他优点。 首先是颜值。 Loft公寓的装修风格一般都比较精致，从挑空的二楼看下去，有一种城堡的既视感。谁还不是个小公举了？买不起城堡，买个公寓总是可以的吧? 其次是空间利用率高，户型适合年轻人。 Loft公寓买一层送一层，一楼客厅，二楼卧室，厨房虽小，但年轻人反正也不怎么做饭，真想做饭，也不是不能做。麻雀虽小，五脏俱全，一个独立生活的美好未来就跃然纸上了。
再来是生活方便。 同样的首付，如果购买普通住宅，基本只能买远郊的新房，距市中心太远，各种生活配套设施多半还在施工中。公寓就不同了，大部分公寓都离市中心不太远，楼下就有商场、超市，节省了很多通勤的时间成本。 最后，楼盘销售还会帮着算两笔账，让你打消顾虑。 第一笔是经济账。公寓的总价不高，但是因为位置不错，生活便利，所以租金还挺可观， 先自住一段时间，结婚了搬到大房子里，还能把公寓出租，用租金来补贴家用。 如果老家是外地的，以后把父母接过来，也可以过渡地住一段时间。最后，还能卖掉公寓，稳赚不赔。 第二笔是感情账。经济地位是家庭地位的重要支撑，以后结婚了，女孩子有一套公寓在手，既有收入又有资产，底气也足。 万一跟老公吵架了，就收拾东西回自己的小窝，等他上门来求自己回去。 这两笔账已算完，姑娘们心里估计就再没什么顾虑了。买！现在就买！
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公寓的缺点有哪些？

有一套属于自己的Loft公寓，是很多年轻姑娘的梦想，但梦想和现实总是有不少的差距。 公寓之所以比普通住宅便宜，是因为它也有很多缺点。 先来看生活上的缺点。 公寓的公摊面积大，容积率更是高得吓人，一层楼有好多户人家，而且成分复杂，有人在家搞直播，有人开美甲店、美容店，还有人开民宿。这种情况下，公寓隔音较差的缺点就被放大了，非常影响生活质量。

另外，公寓因为户型的限制，对各个电器的尺寸都有要求，想加或者想换，都相对费事。 更重大的缺点是经济上的，我们分三个阶段来剖析。 ① 买入阶段
公寓的首付比例是50%，比普通住宅的30%要高不少；贷款期限最长只有10年，也短于普通住宅的30年。此外，买公寓还不能用公积金，因此月供压力要比买普通住宅大不少。 ② 持有阶段
公寓的租金虽高，但是招租难度也大，Loft非常不适合陌生人合租，一个人整租又有点贵，最可能租Loft的人群就是同样喜欢Loft的姑娘，但问题是，她们也可能自己买了一套。公寓的租金收益是比普通住宅要高一点，可空置期一旦多上两个月，那点收益很快就被抹平了。

③ 卖出阶段
这一阶段的缺点最为显著。 公寓交易时除了和住宅交易一样要缴契税、营业税和个人所得税之外，还要缴不菲的土地增值税，这无疑抬高了交易成本，拉低了房价上涨带来的收益。 更为致命的是，公寓因为只有40年产权，不能落户，没有学区，导致公寓很难卖上价。在很多城市，公寓的价格涨幅都跑不赢住宅。而对于房产来说，最重要的收益恰恰就是房价上涨带来的收益。

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选房子的重要原则有哪些？

买房子，是很多人一辈子最重要的一项投资决策，它耗费了大量的家庭财富，占据了相当比重的现金流。但是，很多人却只是凭感觉去买，没有认真去分辨每套房子价值的高低。 在购房决策中，有一个很重要的原则是“以终为始”，就是你在买房子之前，就要考虑这房子最后要卖给谁。只有先想好在几年后卖出时，哪个人群最有可能买你的房子，你才能有不错的收益。 Loft公寓不是不能买，但是Loft公寓确实不是最优先的投资选择。 用“以终为始”的原则考虑，几年后你要换房子了，谁会去买你的Loft呢？购房的主力军是刚结婚的新家庭，他们多半是不会买的，毕竟太小了，又没有学区；老年人养老也不会买，一是太吵，二是要爬楼梯；刚工作的普通青年也不太会买，他们多半会选择租房。 最后，只能卖给有同样决策思路的姑娘们，但这个人群的规模肯定无法跟上述几大人群相比。 供需决定价格，需求量太低，价格自然高不了。 如果你真的非常喜欢Loft公寓，打算自住很久，那当然可以买一套。但是如果能看得更远一点，想让自己的财富能够保值和增值，那么选择那些更适合大部分人群的房子，才是更英明的决定。
实在是财力不足，只买得起公寓，那也不是什么公寓都能买的，需要运用专业知识来仔细分辨，可惜的是，很多人在这方面都有所欠缺。 所以，为了帮大家补足买房知识，我们的王牌课程“买房3天训练营”近期又将开营了。 训练营的主讲人是我们吴晓波频道的总编丹荑，熟悉吴晓波频道的朋友可能听过她用3万元首付买了一套房的故事。除了判断准确、敢于负债外，这几年她还接触到不少房产专家和经济大咖，听到、学到了不少买房知识。 在3天的时间里，丹荑总编将会进行两场实操直播课和一次干货分享，目的是快速帮大家建立起一个正确的买房知识框架，助力决策。

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