希望038|用"基本分析法"看零售店去留

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在证券投资分析中，基本分析法是最重要的一种方法。证券作为一种权益凭证，其价值核心是企业永续经营和持续的利润贡献。

门店是最简单的一种企业组织形态，基本分析法的核心就是着眼企业的经营利润，以及基于企业持续利润形成的一切条件分析。所以，适用于证券领域的基本分析法同样适合于分析一个零售店铺。

从2019年国家宏观经济政策来看，国家在稳增长和保就业的压力下，仍然会延续去年下半年的货币宽松政策。在国际政治紧张和全球性贸易摩擦中，也不排除国家会采用更激进的宏观调控政策。

但是，中国经济增长目前面对三重压力。出口环境更加复杂，尤其是面对最大出口国美国的贸易摩擦不断。国内投资渠道狭窄，居民资产多分布于加杠杆的房产，部分抑制了消费需求，没有形成长效的内需增长模式。

企业杠杆和资产泡沫是第三个问题。一直以来驱动中国经济增长的是出口和基础设施投资，依靠廉价劳动力的低成本增长模式不可维系，国内企业竞争越来越激烈。叠加国家刺激经济政策以后，很多企业加杠杆在资本市场的泡沫里赚取利润。

这样的结果是企业无心提高技术和竞争力。在国家去杠杆的背景下，企业盈利能力孱弱的问题暴露出来，所以18年很多上市企业和盈利能力较弱的民企濒临倒闭。所以，整体而言，中国企业要有所发展一定要抢先更大的市场，在更高层面在国际市场展开竞争。

因而在企业层面，由于出口收缩，内需增长遇到瓶颈，企业的盈利能力自然得到削弱。

在行业层面，通讯行业属于技术密集型行业，又属于衰退期产业。全世界的手机出货量已经连续三年负增长，通讯行业的下游产业也会随着产业的收缩而进入下行周期。

从商业业态来看，零售的本质是流量。哪里的流量最集中，哪里的零售效率最高。目前来看，网络上的相对流量成本最低。尤其是起步早的电商巨头，已经垄断了流量入口。从城市化发展趋势看，超级城市和大城市也一定会成为未来实体零售抢滩的桥头堡。

因为零售行业的发展趋势一定是集中于价值创造的环节。在流通环节中，哪里的成本更低，哪里的流量更大，哪里是产业自然的选择。在小城市，尤其是没有大量产业聚集地的小城市，一定是零售行业的薄弱环节。因为房租和人工是上涨最快的两个不变成本因素，更小的流量，更小的市场无法形成高效的规模优势。

最后，再从微观环境来分析。安康本地的零售业态已经非常稳定，高端零售市场有时代广场，开元商场，南方集团。中档的商场似乎很难存活，比如华龙商场，温馨商场，爱家商场。包括近年来的新商业体，新光天街，潮都会，恒一国际，金纺，金州城，大千印象，看起来都是在惨淡经营。

低端商场最近一两年频繁涌现，这也是大环境里经济下行触底，小环境里实体零售极度萎缩的一个典型表现。此前只有一个白天鹅商场，后来有了火狐狸，千家惠。连一些第二梯队的中档商城也加入，比如恒一国际二楼改成了九盛批发城。按照规律，会有更多的商业体跑步进入这个低端梯队。

因此，曾经主营低端零售的白天鹅商场已经被危机四伏的市场划分殆尽。而在白天鹅商场内部，又分了三个层次。以广场楼面为代表的广场商业，分为商铺商业，地摊商业和游商商业。商业形态涵盖了除品牌零售业态的一切商业形式，服装，小商品，玩具，零食饮品，通讯，彩票，行骗游商等等。

白天鹅的负一层以低端服装为主，兼具美甲，通讯，鞋帽，等服务行业。而最赚钱的是围绕电梯附近的十余家商铺。

白天鹅负二层是超市业态。在十年前，因为本地超市业态竞争并不充分，且低端商场竞争并不激烈，金州南路的商业氛围处在最为鼎盛的时期，超市生意如日中天。

超市的人流带动了负二层商铺的租金。在2008年到2016年之间，平均以每年10％左右的增幅上涨。而其实负二层商铺的整体盈利能力从15年开始已经每日趋下，大多数商户选择继续经营是因为别无其他生存选择。

2019年负二层整体装修，精明的商场经营人采用了欲扬先抑的策略，捂盘惜售。在装修前几个月对外宣布，由于商场重新装修，所有商铺收归商场经营。商户们一片哗然，本来惨淡经营的商户听到这个消息是雪上加霜。

一方面可惜当初转让房屋的转让费打水漂了，另一方面又担心明年将失去生活依托。反而，大家一转讨论是否继续经营的话题，而是研究明年怎样继续自己的营生，商场明年的改革政策风向。

2019年2月份，内部人得知了商场的最新方案。看了规划图后，基本上和装修前没有变化，唯一的变化是缩减商铺数量。我称之为”供给侧改革”。把原有的二十间商铺缩减成十间，尽管价格还没有公布，貌似已经有人预定了。

绝了!好一个供给侧改革。通过压缩商铺供给，来制造局部紧张。而且，扩大面积后的商铺价格毫无悬念的会成倍增长。精明的经营者不仅没有损失，而且占尽了买方市场主动权。

事实上，按照一般商场的价值分析。距离街面越远的商铺，价值应该越低。而通过这样一个装修升级和供给侧改革，经营者反而还实现了利润的超额增长。

当然，理性的商户应该着眼于宏观经济环境，行业盈利能力，商业业态的趋势变化。最起码，也要分析本商场微观环境的变化。这种所谓的升级有没有价值增长。所谓的价值增长，对于零售来讲就是有没有形成确定的人流量增长结果。

回过头来分析白天鹅商圈的三层业态变化，仍然是一地鸡毛，各自为阵。以经营者的利息最大化为目的。超市业态将面临更大的竞争，通过装修来提升流量攀升的结果值得怀疑。(因为通过经营管理提升流量被证明毫无起色)

至于商户利息，基本上沦为商圈竞争和市场流动性的炮灰。