楼市分化加速，雅居乐逆势增长靠什么？
结合文内观点留言讨论。智谷君将综合留言质量，抽取3位参与读者，各送出一本《百年大变局：世界与中国》。 “百年大变局”对世界意味着什么？西方各国“各扫门前雪”，中国应该怎么办？
◎作者 | 傅斯特、黄团长
疫情之下，中国房地产市场正在悄悄发生变化，但很多人没有注意到。
这真的是最特殊的半年。分化加速，一些趋势变得更加明显。
中国经济挺住了，但绝对不好受。
全国GDP总量下降1.6%，广东GDP总量下降2.5%。北京、上海、广州都在负增长。
但是，如果你观察中国楼市领跑的房企“千亿军团”，就会发现一个很有意思的现象：
多数房企销售额出现不同程度的下滑，却也有超过半数的房企逆势上涨。
其中，最让我感到惊讶的，是雅居乐。
上半年，雅居乐营业收入大幅上涨23.7%，核心净利润更是飙升35.6%。
速度简直令人震惊，隐藏着什么“秘诀”？
其实，这背后恰恰透露了中国楼市的一个重大信号。
疫情暴击之下，房企的日子普遍不好过。
我选了去年的36家千亿房企，观察它们在上半年的销售额，发现超过一半都在负增长，比例达58.3%。
其中，受影响最严重的房企，下跌达38.28%。同比跌幅超过10%的房企也有10家，占了近1/3。
可以说，疫情对房企的打击面很广，影响深远。就连前十名房企，多数出现了明显的销售业绩下滑。
千亿房企今年上半年销售额同比增长情况/数据来源：中指研究院、克而瑞
在这种情况下，雅居乐的净利润出现大幅增长，就显得异军突起了。
今年上半年，雅居乐预售金额合计551亿元，去年同期582亿元，两者相差30亿元左右，同比跌幅在5%左右。
然而，他们的营业额却同比增幅高达23.7%，核心净利润同比增长高达35.6%。
只有一个原因：同样的销售额，效益出现明显提升。
在强烈的疫情干扰下，雅居乐仍然实现了销售价格上升，且售价增幅超过成本增幅，价差导致营业收入增幅达24%左右。
这一变化，助力雅居乐逆势增长。
但这，只是最表层的分析。
理解一家企业的业绩发展，绝不能仅仅局限在企业自身。
当下的中国区域竞合，早已告别城市的单打独斗，转向城市群竞争，走向剧烈的分化与极化。
只有踩准了时代节奏，把握趋势的企业，才能顺势崛起。
最近，两个明星城市开创了中国又一项先河。
广州、宁波分别出台政策，跨区域抢人。广州开始承认长三角区域的社保年限，宁波则不满足于临近城市甚至浙江省，直接把手伸向了江浙沪皖“三省一市”。
粤港澳大湾区、长三角，已经在事实上成为中国城市群两大高地。
人口自然流动的规律是流向城市群。除了长三角和珠三角，京津冀、成渝都市圈、强省会城市等，也会成为人口和资源红利聚集区。
来源：泽平宏观
这两年，长三角、珠三角、成渝都市圈呈人才净流入趋势，前两者数据有压倒性优势。
城市的马太效应，将越来越明显。
中心城市、都市圈、城市群等地的楼市，具有最高的确定性，才能在疫情打击之下，依旧坚挺。
雅居乐实现逆势增长的一大“秘诀”，就是围绕重点城市群投资。布局不是全面开花，而是有重点地投资。
在大湾区，雅居乐拥有1311万㎡土地储备，占整体土地储备的24.7%；
在长三角，雅居乐拥有708 万㎡土地储备，占整体土地储备的 13.3%。
两个区域总和占了土地储备的38%。另外的62%，则分布在京津冀、成渝、中西部、海口、沈阳等重点区域。
关于拿地，雅居乐极其慎重。
掌门人陈卓林曾表示：“宁肯不拿地，也不能拿错地”。
“下半年如果没有合适的项目，宁愿留着现金到明年再进行收并购”。
这也折射出雅居乐非常稳健的一面：
每一块土地，都应该成为有力的业绩支撑。
疫情之下的另一个重大变局，表现为中国再次出现了政策红利区。
国家出于战略布局的考虑，必然要推动形成新的增长点，打造不同类型的试验田，应对国际形势的剧烈变化。
海南，就是今年上半年最大的“幸运儿”。
海南自贸港总体方案落地，引爆了全国的关注度。
全岛封关运作、零关税、低税率、离岛免税额提至10万元……
海南，还是全国唯一国际旅游岛、阳光、沙滩，让刚刚经受疫情压抑的人们更加向往。
各种利好密集释放。有观察人士甚至惊呼：
海南已经成为上海以外，中国唯一具有真正政策红利的地方！
自贸港福利释放，越来越多的人飞往海南购置房产，甚至准备定居。6、7月份，海口美兰机场逐渐热闹起来，国内航班量恢复至去年同期九成，7月26日客流量还达到自疫情发生以来最高，有5.4万人次。
海南楼市开始回暖。以海口为例，今年5、6月份房价跌到1年来最低，1.45万元/㎡左右，但7、8月份触底反弹，现在已达1.5万元/㎡。这个趋势还会继续。
海口近1年二手房房价走势图
而雅居乐，正是深耕海南的代表性房企之一。目前，雅居乐在海南还有1000亿元左右的货值，足够5-6年甚至更长时间开发。这些项目，可以贡献超过20%的利润率，超过50%的毛利率。
更何况，疫情之后，中国人对文旅地产的需求也出现了明显的“报复性”反弹。
近日，外媒刷屏了一组照片——“武汉千人泳池派对”。
曾经的疫情中心，已经出现上千人现场聚集，还不用戴口罩，震惊了世界。
法新社把这个现象成为“武汉风潮”（Wuhan Wave）。
国人对休闲的执着追求，似乎预示着即将到来的十一黄金周，“报复性旅游”将再一次复燃。
还记得今年4月底，北京应急响应降级。消息发布的半小时内，某平台北京出发机票预订量较上一时段暴涨15倍，度假、酒店等旅游产品搜索量也上涨3倍。
北京出港机票预定量陡升/图源：去哪儿网
7月，北京应急响应再次降级。消息发出后，某平台监测到进出京机票搜索量应声上涨，与前一小时相比增长7倍。
疫情期间被强制压抑的消费一旦解禁，报复性增长是非常可观的。国外疫情肆虐，大量出境游需求被引导到国内，利好海南、云南等文旅市场。
再加上中国加强“内循环”，国内文旅更是大势所趋。
疫情，在某种程度上还使全国的文旅地产，迎来了新的窗口期。
雅居乐作为国内文旅地产专家，旗下共有十大文旅项目，开创了“第二人生”理念，去年又推出“乐活天地”IP，升级文旅战略。
随着文旅市场逐步复苏，这一优势将得到更大的彰显。
除了踩准趋势以外，雅居乐自身的转型和多元化布局，也是业绩的重要支撑。
“以地产为主，多元业务并行”。今年上半年，非房产业就贡献12.6%的业绩，较去年同期继续提升了3.6个百分点，多元化战略进一步显现成效。
正在谋划上市的雅城集团，聚焦绿色生态景观和智慧装饰家居服务，业务遍布中国27个省份119个城市，已经成长为一家集“高增长、轻资产、高科技”三大优势为一身的企业，并致力于成为中国领先的绿色生态人居服务商。
雅生活集团近年来发展迅猛，上半年完成收购中国最大的物业管理公司之一——中民物业60%股权，实现了规模跨越发展，迅速完善全国化布局，进一步巩固领先地位。
截至2020年6月30日，雅生活在管面积及合约面积(不含咨询顾问面积)分别为3.5亿㎡和4.9亿㎡，较2019 年12 月31日分别增长100.1% 及64.4%。若计入新中民物业、参股公司及咨询顾问面积，雅生活在管面积已超5.48亿㎡，合约面积超6.87亿㎡。是目前港股市场上市值第二的物业企业。
而今年6月份刚刚正式成立的城市更新集团聚焦粤港澳大湾区，深入华北及中原地区，业务进驻全国十余个城市，锁定货值近2400亿元，为公司提供了源源不断的土地储备来源。
此外，在代建业务方面，专注轻资产模式的房管集团已进驻全国12个省市，24个城市，初步完成全国布局。今年上半年累计签约28个房管项目，可售货值突破千亿元。
环保集团也在持续发力。上半年，环保业务营业额达到7.99亿元，也为雅居乐业绩增长作出贡献。目前，环保经整合后的项目共计45个，上半年新增5个投产项目，累计投产26个项目。
经过数年精耕细作，雅居乐的产业格局日渐成熟：以地产为枝干，雅生活、环保、雅城等产业为重要分支，不断滋养根本，茂盛枝叶。
只有真正练好内功，房企才能立于不败之地。否则，纵然有千亿规模，也未必能基业长青。
读懂雅居乐，也就读懂了中国楼市的新风向。
