破解2020年楼市真相
◎作者 | 柯谈
◎来源| 柯谈地产观（lincokk）已获授权
2020年，世界风云变幻，国内楼市也是跌宕起伏，再加上自媒体的舆论导向，很多人根本无法看清现在的楼市走向。
今天我想深度剖析一些典型事件，为大家破解当下的楼市本质和真相！
火爆的豪宅
2020年最令刚需们大失所望的一个现象就是各地豪宅频繁遭遇秒光。记得疫情初期的2-3月份，很多外行媒体都在鼓吹楼市即将下行，收入降低会导致房价下跌。
事实证明，房价不仅坚挺，反而越贵的房子卖的越好。深圳蛇口太子湾·湾玺单套2900万起步半天售罄，上海浦东总价2000-8000万的碧云尊邸遭排队疯抢，这样的例子举不胜举。
下面这张图是上海8月份的所有新开楼盘认筹统计表：
8月份上海的24个新房项目中，单价超过6万的全部供不应求，认筹率爆表，其中最低的保利锦上是2人抢一套房，最高的中海汇德里是9人抢一套房。而单价5万以下的楼盘，是房子比人多，根本不需要摇号。
这就是上海极为残酷的一面，富人们都在抢豪宅，而穷人们连刚需盘都买不起！
不仅是上海，深圳北京也同样如此。克尔瑞数据显示，2020年8月北京总价2000万以上豪宅的成交面积同比去年大涨365%。8月14日，10万/㎡的北京金茂府二期开盘推出210套房源，当日就成交168套，去化80％。同一天内11.75万/㎡的中海甲叁號院开盘，当日去化率接近70%。
2020年的楼市正在呈现一种现象：富人在加仓，刚需在彷徨，穷人在奢望。富人是毫不犹豫的抢购豪宅，刚需是既怕踏空又怕高位接盘，穷人则是奢望房价能因为疫情大跌。
在全球货币宽松大放水的背景下，每个阶层都在做出自己的抉择。
这种局面和电影《西虹市首富》里的情节一样，有钱人买什么都会升值，买房子、买股票、投资项目都是赚钱容易赔钱难。
当财富积累到一定阶段的时候，单纯靠消费，钱是根本花不完的，因为钱会生钱。
所以，看似抢手的豪宅，其实根本不是用来消费的，它只是一种资产保卫战的工具而已。
地价在涨
对绝大多数行业来说，疫情之年是不幸的，尤其是商业、娱乐业和外贸业。
但对房地产业来说，却是不幸之中的万幸。上半年，国家对所有行业都进行了扶持和减负，但是唯独房地产业受益最大，复苏最快。开发商一有钱，就干一件事：抢地。
易居研究院数据：2020年7月，全国100个城市居住用地价格为6088元/平，同比上涨8.8%。4个一线城市居住用地价格为17065元/平，同比上涨15.1%，上海和北京的地价上涨最快，分别上涨39%和38%。
去年2019年上海共出让了66幅宅地，溢价率超过10%的只有2块，溢价率5-10%也只有2块，其余全部零溢价。而今年从4月份开始，上海宅地的溢价率爆发性上涨，画风是这样的：
7月份，上海共推出8块宅地，平均溢价率高达31.7%。
疫情之年，不但房价没跌，地价还涨了，这些地明年开盘房价是涨是跌，你自己想吧。我只想说，这次疫情，房地产行业是受益颇丰啊！
傲娇的学区房
学区房每年3-5月涨幅都是很可观的，不分大小年，不分牛熊市。
今年，深圳、上海、南京、杭州等城市的学区房涨幅就非常明显。
下面是今年上海部分一二梯队学区房的最低购买门槛（最小面积老破小的总价）：
来源：上海学区房攻略
上图中，除了个别小区有小面积房型首次放盘导致总价降低外，其余全部上涨4.5%～42.9%不等。
我曾经不止一次的说过，学区房只与入学政策有关，而与所有楼市调控无关，调控根本调不动学区房，只要入学政策不变，学区房的价格会持续上涨。
需要就尽早买吧，在学区房的市场中，观望是大忌中的大忌。
后浪不易
2019年12月19日，深圳市住建局曾公开声明：“根据宏观调控长效机制的要求，深圳年初时就划定了二手房价年涨幅不能超过5%的目标”。
但是根据国家统计局2020年7月70城房价指数，深圳2020年7月同比去年，新房上涨了5.9%，二手住宅上涨了14.9%，大大超过了官方5%的目标。
深圳去年11月11日取消了豪宅税，今年7月15日又重新划定了豪宅标准。调控可以重来，但涨上去的房价却很难再跌下来！
所以，我说过无数次的这句话大家一定要引以为戒：盯住无形的手，别看他怎么说，关键看他怎么做！
前几天有个新闻刷屏：一位华中科技大学的女博士姚婷入职华为，年薪高达156万。她在接受媒体采访时表示：“156万放在房价10万一平的深圳来说，感觉也很难做些什么。”
奔涌吧后浪，后浪的机会是很多，但这些机会都是有代价的。相对前浪而言，后浪真的很难！
任重道远
8月28日，深圳市住建局局长在深圳房地产盛典发布会的演讲中提出：“新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳60%的市民要住在政府提供的租赁或出售的住房中。而目前深圳70%多的市民还住在城中村中”。
学习新加坡的目标是好的，但道路将是曲折漫长的。
新加坡目前超过80%的国民住在政府提供的组屋之中，完全做到了居者有其屋。新加坡彻底解决住房问题主要是落实了以下几点难题：
一、新加坡国有土地占比超过87%，而且政府征收土地价格极为低廉，目前还是以1973年的价格征收土地。低价征收的土地，盖好房子再低价卖给市民。
二、超高的税率。新加坡针对公民购买二套、三套住房，要征收12%、15%的印花税。持有除自住以外的第二套以上住房，需要每年征收房屋总价10-20%的财产税。
三、所有组屋的配套设施和对口学校质量都是相同的，没有明显的贫富差异。
不仅是深圳，其实我们所有的城市都应该以新加坡为学习的榜样，只是完全落实以上三条对我们来说，任重道远啊。
断供潮的谎言
2020年5月时，有个网络谣言说：深圳一个银行网点贷款断供的账户高达1.3万个。我只想说，这个无房户造谣的水平也太低了。
那么，现实之中，导致房产被拍卖的原因到底是什么呢？
第一财经根据阿里拍卖网公布的深圳2020年2-7月500套房源中，随机选取了其中400套房源作为研究样本，根据法拍房的拍卖裁决书，统计了这400套法拍房的拍卖原因：
在这400套房源中，由金融机构借贷纠纷导致的法拍房有259套，占比64.75%；民间借贷纠纷68例，占比17%；合同纠纷50例，占比12.5%；财产纠纷9例，占比2.25%；破产清算4例，占比1%；其它纠纷10例，占比2.5%。
经过研究发现，在这400套法拍房中，根本没有任何一套是市场上传言的断供房源，即没有那种因为拖欠银行月供而导致房产被拍卖的案例。
所以，断供潮就是彻头彻尾的谎言，是那些没房子又不肯努力赚钱的人捏造意淫出来的。不仅是今年，历年来由于断供而拍卖的房子都是极少数的，包括房价下行期。
我曾经说过，主动断供而被拍卖房子的都是傻瓜。月供不够的解决办法太多了，包括融资、垫资、抵押、出租房子、搞群租、卖掉等等。故意断供被法院查封拍卖，再上征信黑名单的人，世间罕见。
大而不能倒
8月20日，住建部央行在北京召集12家房企召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，并设置了“三道红线”，旨在降低房企负债，降低房企杠杆。
wind数据显示，top30房企中，净负债率超过100%的房企有9家，剔除预收款项后负债率超过70%的房企有23家，现金短债比低于1的有10家。
三道红线全部踩中的房企有4家，分别为富力地产、融创中国、绿地控股和中南建设。8家踩中两道红线，14家踩中一道红线。
完全能看得出，越是大房企，杠杆越高，越是实力房企，融资比例越大。
相信不少人会觉得这是高层拿房企开刀，开始打压房企，房价要大跌了，如果你也这么想，那就大错特错了！
我国的很多大牌房企已经到了“大而不能倒”的程度，高层这么做，恰恰不是打压大房企，而是无微不至的呵护和关爱。因为，任何一家大房企倒闭都很可能会引发系统性金融风险。
我们国家区别于欧美的高明之处就是会主动挤泡沫，时刻挤泡沫，泡沫可以挤，但是绝对不能破。
远离长租公寓
最近，上海、杭州、成都、武汉等城市接连出现了长租公寓爆仓事件。这两年跑路的长租公寓真心不少。
而且，我告诉你，从今年开始，“租售同权、租售并举”的说法也开始淡化了，很少再提及，因为，租赁住房行业盈利很困难，难以规模化发展，需要解决的问题还有很多很多。
针对长租公寓频繁跑路的问题，我之前就发文警告过大家，房东不要把房子租给长租公寓，房客不要租长租公寓的房子。如果你执意要租长租公寓，以下注意事项必须谨记：
一、付房租千万不能一次性付半年或一年以上；
二、押金最多也就2个月租金，通常来说付三押一比较合理，能一月一付更好。
三、不要使用租金贷，万一还款延期，搞得上征信黑名单太不值得。
四、不论是出租还是租房，最好的办法就是找小区附近最大的品牌连锁中介，别找长租公寓。
房贷利率八连降
2020年8月份的LPR报价显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续4个月没有变化。
LPR不降，不代表房贷利率不降。
贝壳研究院数据显示，8月36城平均主流房贷利率继续下行。其中，首套5.21%，二套5.53%，比7月各下降3个基点。2020年以来，36城平均主流房贷利率已经历“八连降”，分别较去年底降36和39个基点。
现实就是，虽然5年期LPR今年只下调了2次，但是各地银行的实际房贷利率却是下降了8次。
数据显示，2020年二季度，我国个人住房贷款余额新增12100亿元，环比增长12%，同比增长11%，房贷余额新增额创2017年以来3年新高。
所以，为啥疫情之下，楼市回暖最快，国人买房的热情为啥如此高昂，货币宽松，利率持续下调功不可没。
7月17日，财政部发布2020年我国上半年财政收支情况：1-6月累计，全国一般公共预算收入96176亿元，同比下降10.8%。全国税收收入81990亿元，同比下降11.3%；非税收入14186亿元，同比下降8%。1-6月累计，全国一般公共预算支出116411亿元，同比下降5.8%。
再来看股市和楼市：1-6月累计，证券交易印花税892亿元，同比增长16%；国有土地使用权出让收入28129亿元，同比增长5.2%。
在财政收支全部下行的情况下，股市和楼市收入却逆势上涨。上半年对房企的纾困效果十分明显，楼市的拉动作用十分显著！
其实，很多时候，你所看到的表象，并非真相，你所以为的世界也不是本来模样。
最后，用一句话来总结下吧：你所赚到的每一分钱都是你对这个世界认知的变现，你所亏掉的每一分钱也都是你对这个世界认知的缺陷。
手中有余钱，想买第二套房有什么更好的选择？投资不像自住，大可以跳出生活圈子，找到更有价值的区域。
而粤港澳大湾区是产业链最完整，分工最明确的经济区， 具有极强的投资确定性。
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