实探｜深莞限购“肥”了南沙？深圳客大量涌入，这里楼市到底有多热

深圳、东莞升级楼市调控后，许多投资客又把目光投向了广州南沙。

自贸区、广州城市副中心、粤港澳大湾区......众多“光环”集于一身的南沙正在发生巨变，房地产市场也同样如此。南沙楼市究竟有多“火热”？近期，证券时报记者进行了实地走访。

深圳客比例大增

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在许多当地“老广”的心中，南沙最初给人的印象就是籍籍无名、蛮荒一片……

“地铁没通车之前，从广州市区去一趟南沙是很难想象的事，因为至少要坐两小时的车。”准备前往南沙置业的陈荣曾在广州工作生活多年，现在已经进入深圳一家地产公司工作“那时候，南沙给我们的印象基本上就是默默无闻的‘南大荒’。”

2015年，中国（广东）自由贸易试验区在南沙挂牌成立，南沙也因此成为广东自贸试验区面积最大的片区，驶上了发展快车道。现在，从广州市区搭乘地铁4号线或者搭乘高铁至庆盛站，都可以到达南沙片区。对于深圳客而言，驶过虎门大桥就到了南沙，在大桥上就能看到对岸新建的高层住宅，在马路上也不时能看到粤B车牌的车辆驶过。

据乐有家内部监控数据显示，在7月15日深圳升级楼市调控之后的三周时间，南沙区新房带看显著提升，单周带看量比平均水平上涨了7成多。从成交数据来看，尤其深圳新政出台后，南沙新房住宅的成交客户来源，由以广州客为主变成了以深圳客为主，深圳客户的占比从7月1日至14日的17%提升至7月15日至8月2日的50%。

“这边新推的单位均价在每平方米3万多元，在南沙属于比较高档的项目。”在南沙湾御苑，现场销售人员告诉记者，“最近来自深圳的客人多了不少，几乎达到一半的比例。”

（南沙一新盘营销中心沙盘）

对于像陈荣这样的外地投资客来说，自贸区的光环就像镀了一层金，但真正让他们选择这里的原因却更为现实：调控升级后失去了深圳的“房票”。

去年年底，南沙区政府门户网站发布《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》（简称《通知》），《通知》明确指出在南沙区工作、学习，并符合下列条件之一的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制（在广州市内已购有首套商品房的除外）：具有本科及以上学历；具有中级及以上专业技术资格；具有中级及以上职业资格；具有可聘任为中级及以上专业技术职务的执业资格。对于如何证明在南沙工作，有销售人员表示要办理南沙的劳动合同，“我们也可以提供一些办法协助办理。”

现实和理想的“差距”

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前不久，国家发改委印发了《关于粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复》，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目，其中不乏南沙的身影。在许多外地投资客眼里，南沙区战略定位高、各种政策规划叠加优势明显，这意味着南沙或将迎来“价值”的爆发期。

阳光家缘网的数据显示，2013年南沙片区的一手新房平均价格仅为每平方米9918元，到2015年南沙自贸区挂牌时的均价也只上升至10647元，但到了2016年均价就升至12579元。目前，南沙遍地都是均价两万、三万的房子，这个涨幅也让许多投资客很是动心。

如果说这都是账面上的“涨幅”，那么南沙楼市现实情况如何？

（南沙二手房小区）

从虎门大桥进入南沙，沿着兴业路转向港前大道，记者看到御海山庄等小区的入住率并不高，路上行人也很稀少。随后，记者在南沙金洲、蕉门等片区调查时发现，万科、星河、越秀、碧桂园等众多房企已经抢滩南沙，近日南沙区两宗地块拍卖更通过摇号卖出，显示出开发商对南沙楼市未来的信心。目前，金洲、蕉门等片区附近的二手房价普遍在每平方米18000元至30000元之间，但多位房产中介经理告诉记者，南沙二手市场活跃程度远远低于广州其他区域。市场数据显示，8月南沙的二手住宅成交量为111套，尽管大幅上升222%，但仍远远低于天河、越秀的广州主城区。此外，虽然南沙住宅的价格上涨，但目前的租金并不算高，两房和三房单位多数在2000至3000元左右。

一位在营销中心现场看房的深圳客表示，南沙有大量土地和新房供应，楼市易进难出，二手房也缺少“接盘侠”，除非片区内人口有爆炸性增长，不然南沙房子预计空置率仍会持续在高位。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，南沙是广州限购政策比较宽松的一个区域，上车较为容易。南沙规划虽好但实际落地的较少，对于外来人口的吸引力不算太强，广州本地人又比较介意这个“遥远”的距离，加之南沙新房供应量一向较大，所以短期大涨的可能性比较低，投资客要做好持有期较长的打算。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于自贸区概念来说，如何设定引进的项目是一个关键的内容。如果大量导入商办物业，未来可能会出现去库存的问题。另外，住宅项目和自贸区建设可能关联度不大，如果过度发展住宅项目，这可能会占用相应的自贸区建设资源。从这个角度看，实际上自贸区发展住宅业务也有必要，但建议适当开发租赁型公寓等，以导入引进人才等资源，这样才能促使此类区域后续建设更具备高规格。

此前，广州多个区都发布了不同的人才购房政策。对于同一座城市内不同区实施不同的政策，严跃进表示，房地产政策需要以动态的眼光去看，如果出现房地产炒作现象就会收紧，深圳等楼市热点城市也应该因势利导，可以根据不同片区的情况采取不同的楼市相关政策。