天津大跌？恒大打折！楼市降价潮背后的真相
◎作者 | 卢卡斯
◎来源| 智友学院（ID：zhiyoucf88） 已获授权
天津房价以“一平米跌五千”上了热搜……
恒大在“金九银十”黄金期竟然打七折去库存。
一个是全国直辖市，除北京之外的北方老大。
一个是全国TOP10的房企，就连四五线小镇也能看到恒大的身影。
头部城市和头部房企双双出现降价信号，让抱着“中国房价不会跌”信仰的老百姓们，彻底慌神了。
有房企老板在内部会上疾呼：房地产进入清场时刻。
大城市和三四线楼市分化已成定局。但天津房价下跌，将是真正的大城市格局分化的开始，房价的PK，也是核心竞争力的较量。
楼市打压越来越严格，资金和人口的流动会更加克制。如果天津房价没有上热搜，很多人都不会留意到，降价潮，已经有苗头了。
下半年买房，考验远远大于一年前。
降价潮是不是真的来了，我先把观点摆在前头。
1）降价潮的确冒头了，但还没有大规模蔓延。
2）三四线城市早就进入“下跌通道”了。
3）有降价反而是好事，帮我们提前排雷。
我们先讲讲直接跌上热搜的天津，房价到底跌了没？
天津房价的高光时刻，始于2015年，止步于2017年，此后是长达三年的缓步下跌趋势。
从房价起飞，到房价长期滑落，对于天津也不过只有五年时间。
2015年6月，京津冀协同发展纲要出炉，天津楼市喜提重大利好。每日经济新闻在报道中提到，2016年天津的新房和二手房成交量同比增长了75%、51%。
两年之后，以北京为首的京津冀地区开始大规模打压房价，2017年的北京“317”政策之严格，直到现在也没有哪个城市突破过。随后天津房价下跌通道开启。
（天津二手房挂牌价从2017年开始下滑；数据来源：wind）
此次天津房价“一平米降5000”，也是对比的2017年的房价。虽是个例，但也把阴跌的天津楼市，推到了众目睽睽之下。
原来，这个城市房价已经跌了三年了。
在每日经济新闻的报道里，天津某市民2017年以130万元的总价款买下天津市东丽区一套二手房，买完之后房价继续蹿升，最高时达到210万元。但随着调控降临，价格一路下挫，最近的挂牌价在140万元左右，基本跌回4年前购买时价格。
而文中的房产经纪人的原话是，“相较于2017年，市区内的房价每平方米平均降了5000元。”
房产经纪人最能直接感受市场实际情况，我认为是比较可信的。虽然今年天津房价尚且平稳，但相比三年前，确实跌了不少。
不过，房价跳水也不能全怪政策。更多的是因为城市的核心竞争力在不断下滑。
首先，京津冀一直都是单核都市圈。天津作为京津冀第二大城市，没能被北京辐射，成为北京的卫星城，却不断被北京虹吸。
其次，天津经济增速并不理想，大家对城市发展信心不足。看看全国的经济增速，再看看天津的，从2016年开始跳水，随后一直低于全国水平。
（天津和全国GDP增速对比；数据来源：国家统计局）
最后，这几年天津的人口流入，并不亮眼。天津设立的海河英才计划从2018年以来一共引进人才30万人。而常住人口也不怎么增长。
这种降价，背后是一座城市正在渐渐失去产业和人口，失去核心竞争力。
天津只是一个例子。
在中国还有很多城市，正在面临这样的困境。三四线正在被房价抛弃，一二线城市的房价分化也越发明显，甚至有了降价苗头。
（全国城市房价跌幅榜，来源：滴答世界）
那么除了天津呢？一二线城市里，只有两个城市脱颖而出。
根据中指研究院的数据，一线城市的二手房市场里，最近三年来，除了深圳房价持续上涨，北上广都一直处于横盘状态，甚至有微微下跌的态势。
（中国一线城市二手房价格指数；来源：中指研究院）
二线城市的一手和二手房价格涨幅也并不明显。
（中国二线城市二手房价格指数；来源：中指研究院）
从2017年至今，唯有杭州房价像一头犟驴，一路往前冲。南京的新房价格涨幅虽有赶上的势头，但动力远远比不上杭州。
剩下的天津、重庆、武汉，今年以来的整体新房价格涨幅并不明朗。
（中国二线城市新房价格指数；来源：中指研究院）
深圳、杭州房价能够脱颖而出，主要还是城市的科技和互联网产业集中、落户要求宽松。
而这恰好是符合内循环之下的核心资产转移规律。中国的核心资产，正在从房子，转向科技创新、产业升级。
虽然还没有全国降价潮，但二线城市里，这种苗头已经有蛮多了。
（来源：中国房价行情网8月房价）
下面，我分享三个信号，各位智友可以记一下，接下来这两个月关注一下。
信号一：有没有出现供大于求的情况。
房价走向基于供需关系。市面上的房子增多，价格自然就下来了。这里，我们可以看一下各城市的二手房挂牌量。二手房价下滑的重庆和天津都上了榜首。
另外，人民日报刊文《2020年商品住宅市场供大于求》，目前商品房空置的数量超过1亿套，足够5亿人居住。这个官方的数据也值得关注。
第二，除了恒大，有没有房企接力打折促销？
恒大掀起7折大促销，去库存回资金，降负债。但只有恒大一家不够，如果行业里出现了普遍打折促销的势头，那么降价潮会来得更猛烈一些。
目前最新的消息称碧X园也会打折促销，不过碧X园官方立刻辟谣了，表示“完全不属实”。接下来，会不会有更多房企打折促销？是一个关注点。
第三，你的城市，有没有进入“阴跌通道”？
天津、石家庄、济南……这些城市的房价，基本从2017开始一路向下。这次降价潮，伴随着更严格的调控政策，会是一次推波助澜的挤泡沫。
降价潮，会加剧中国的楼市分化。三四线城市，一定是降价潮中的出头鸟，可以留意一下。
这一波（欲起将起的）降价潮，幕后功臣自然少不了调控政策。
房住不炒刚被提出时，大家其实没有特别紧张。
这次降价潮背后，是官话变成一个个政策，掷地有声。
7月，深圳史上最严限购政策出台，东莞紧接其后。而最近，“新政”继续加码，杭州、沈阳等多城陆续发布调控细则。
沈阳新政要求二套房首付从30%提高到50%，个人住房转让增值税免征年限从2年调整到了5年……
杭州的限购新政更是把政策漏洞一个个补上，父母挂靠子女落户买房的、假离婚的统统摁下来。
除此之外，各地因城施策，变着花样地调控加码。
深汕特别合作区要求居民家庭限购两套房；
江苏无锡将二套未结清的首付变为6成；
宁波将限购范围从原先的“内环”扩大到了“中环”；
绍兴明确涉宅地块均需采取“竞价+竞配建”的方式，地块溢价率不超过35%（整理自广州楼市情报）。
以上，都是从需求侧入手进行调控，按住买房者的需求。但是到了八月末，高层竟然对供给侧的开发商下手了。
8月23日，“三道红线”出台，对大房企进行了融资限制，逼得各大房企不得不打折促销降负债。
第一条红线：房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%；
第二条红线：房企的净负债也不得高于100%；
第三条红线：房企的“现金短债比”不得高于1。
三条红线就是对房企的负债容忍度收紧，不允许房企借太多钱，过度负债。
从8.20座谈会内容和“三道红线”可以看出，通过控制金融机构向地产投放的融资规模来调控地产，将成为主要模式，也就是有点“断粮”“断奶”的意思来调控地产。
要知道，中国大多数房企都是高负债的。这三条红线一打下来，过关的没几个，不过关的一箩筐。因为打七折上新闻的某房企，3条红线都踩了。
想知道哪些房企踩线了，扫码领完整名单。
虽然打折是房企惯常的促销操作，但这一次的折扣比疫情二月份的75折还要狠，更是定下了“金九银十”两个月单月销售额要冲刺1000亿。
当然，这只是房地产的一个缩影。下半年，降价潮恐怕要替代“金九银十”了。
高层的决心，“房住不炒”不再有疑问。
有了天花板，下半年，缺乏核心竞争力的城市，房价上涨会更难。
最后，在这种变化之下，我们要怎么买房，才是最难的问题。
以前在楼市，瞎买也能赚。到了后期，买贵的，也能赚。像极了不断上涨的牛市，只要在上涨期间，什么时候入手都能大概率挣钱。
现在，降价潮来了。一边是政策按压的降价潮，一边是因为城市自身原因的降价潮。股市震荡，楼市也震荡。
下半年，中国楼市将变得复杂。
马光远在七月初分析中国经济时，说过一句话，“如果说中国股市和楼市有什么新的变化的话，那就是，专业投资者和普通投资者的分化更加严重。”
你看得懂，那便能在降价潮捡到便宜。没看懂，那就是越买越跌。
下面这些疑问，是我最近和朋友聊楼市听得比较多的。
1.房价跌了，现在是不是能上车了？
2.跌到什么时候才是尽头？要不要晚点再买？
3.买完一直跌，怎么办？
4.便宜的会不会都是坑？
在这样的大环境下，我认为要买核心资产。房子的价值依附的是土地的价值，这座城市的价值。下面两点，很重要。
第一，看钱往哪里流？
这里看四个指标：
①GDP排名；
②本外币存款余额；
③产业升级；
④政策红利。
比如拥有政策红利的城市，深圳、海南、珠海……拥有核心产业的城市，深圳、杭州、东莞……都是值得投资的。
这里值得一提的是产业升级。
智谷首席研究员黄汉城老师曾表示过，“数字经济改变的只是商业模式、生产模式。而科技和制造业，则是城市发展更强大的引擎。”
高新科技，等于基本面属于成长型的资产，是未来买房的风向标。所以你会看到，深圳7月出台调控政策那么严，深圳8月份房价还是涨了。
核心资产，基本面优秀的资产是不会贬值的。
第二，看人往哪里走？
水往低处流，人往高处走。人口流入和人才流入的城市，自然是有产业、有就业，教育医疗都比较好的。
因为中国独有的户籍制度和买房相关性颇高，我总结出了一个从常住人口到户籍人口，再到小学生人口的漏斗模型。
常住人口的流入流出，可以用来筛选出人口持续流失的城市，避免踩雷。因为数据颇多，这里分享小学生的在校人数变化。
为什么要看小学生？因为小学生背后是坚挺的刚需客。
如果想要领取完整的选房漏斗模型，可以在文末扫码领取。
最后，还是那句话吧。只看表象最容易被割韭菜。对世界的认知多进步一些，赚到的钱也会多一些。
楼市清场时刻，价格分化越来越严重。买房时稍不注意，就会掉落沟壑。
虽然价格可能没有暴涨，但是选择面也变窄了，想要不踩坑，不让房产成为手上的搬砖，得开始学习和思考了。
前面提到的房产漏斗模型，在我们的课程里都有。但光知道选房模型还不够，还得知道：
（1）高层政策对当下楼市的影响
（2）哪些城市还有投资潜力
（3）哪些房子不能碰（或者要趁早卖掉）
一起来扫码学习，形成自己的思考框架吧。
