高层太难了！同一小区却无缘棚改，业主纷纷维权…律师：应尽可能平衡多方利益

深圳老旧小区棚户改造再次引发业主维权。日前，深圳南山区龙联花园业主向记者反映，他们所居住的小区龙联花园将被纳入政府的棚改项目，但小区内的一栋中高层住宅楼却被划在此次棚改之外，由此引发了高层业主对“同一小区只改多层不改高层”的维权行动，目前，业主已向有关部门提交了对高层住宅的拆迁诉求请愿书。

据记者了解，“只改多层不改高层”在深圳多个棚改项目中频频出现，均引发业主的强烈维权。在深圳的棚改过程中，为何会出现同一小区不同单元被区别对待的问题？顺着龙联花园此次的维权事件，记者展开了调查。

处同一小区却被排除在棚改之外

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记者查询了解到，龙联花园位于深圳市南山区龙珠二路，占地面积46974.5平方米，建筑面积包含60130平方米的多层住宅楼和15400平方米的一栋高层住宅，该高层住宅楼名为“郎苑”，小区共有住户886户。

记者在龙联花园看到，业主已在小区内拉起了维权横幅。小区导示图表示，高层住宅郎苑属龙联花园一栋，郎苑与龙联花园共用一个进出大门，共用出入钥匙卡。附近房产中介也对记者表示，郎苑与龙联花园在同一个小区内，物业管理也一样，为深圳市东部物业管理有限公司，区别只是电梯房和楼梯房的管理费不同。

（图为龙联花园小区门口）

按照深圳制订的《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》，使用年限在20年以上，且符合存在住房质量、消防等安全隐患，或使用功能不齐全，或配套设施不完善三个条件中的其中一条，即可纳入棚户区改造范围；如果使用年限不足20年的，但按照标准被鉴定为危房D级，也可纳入改造范围。而龙联花园此次被纳入棚改，是出于西丽高铁站新城建设辅助工程的建设需要，据了解，当前龙联花园的棚改工作处于综合摸底调查和意向征集阶段。

按照住宅年限，龙联花园首先开发的多层住宅已经年满20年，但后期开发建设的高层住宅郎苑却未满20年。也正因此，郎苑以“不符合规定的棚改年限标准”为由，被排除在本次棚改项目范围之外，郎苑业主也没有资格参与棚改的意向及意愿征集。

对此，郎苑业主并不认同。郎苑全体业主认为，龙联花园（含朗苑）同属一个完整的住宅区和同一个物业管理区域，共用停车位、绿化、道路、幼儿园等基础配套设施，这些都是小区的公共区域，全体业主依法享有共有权，如果郎苑被排除在龙联花园棚改之外，则侵犯了郎苑业主的合法权益。此外，如果龙联花园棚改完成后，郎苑业主将失去上述共有配套设施，因此，郎苑业主向政府提出诉求，要求将朗苑和龙联花园一同纳入棚改计划并参与开展综合情况调查工作。

不满20年不属同一地块就不能改？

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对于郎苑业主的维权诉求，南山区棚户区改造领导小组指挥部办公室在9月4日给予了回复：第一，朗苑住房使用年限不足20年，为独立宗地，且无法鉴定为危房D级，不符合棚户区改造项目的申报标准。第二，关于朗苑于龙联花园共用物业问题，朗苑所在地块为独立宗地，朗苑为与龙联花园所在地块分宗后所建，其规划设计均独立于龙联花园，已单独考虑并配建了停车、菜市场等生活设施，在本宗地范围内享有单独的配套，建筑设计方案与配建设施符合相关标准。同时，不动产以不动产单元为基本单位进行登记，一宗土地所有权宗地应设为一个不动产单元。朗苑与龙联花园分属不同的宗地，建成时间有别，登记名称也不相同，因此，朗苑与龙联花园不属于同一个不动产单元。

从上述回复可以看出，郎苑被排除在棚改之外，关键的掣肘在于：年限和宗地。针对年限问题，龙联花园和郎苑分别建成于不同时间，而龙联花园已年满20年，郎苑仅11年。广东国辉律师事务所律师肖晖接受记者采访时表示，虽然“年满20年”是棚改的其中一条刚性要求，但年满20年的主体，究竟是住宅区还是住房，这在不同的文件中有不同体现。

记者在《深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见》中看到，“本实施意见适用于我市范围内使用年限20年以上，且符合下列条件之一的老旧住宅区”，而在《深圳市南山区棚户区改造实施细则（施行）》中，却规定“住房使用年限在20年以上”，这一规定，将棚改项目划分单元由“老旧住宅区”变成了“住房”。

肖晖表示，按照“住宅区”划分，龙联花园（含郎苑）应该为一个整的棚改对象，但如果按照“住房”划分，郎苑则被划分在外。“从效力来看，市级的是上位政策，区级的是下位政策，理论上，特殊情况下，下位政策应遵循上位政策的意见。”肖晖说。

此外，就宗地来看，龙联花园和郎苑确实不属于一块宗地。记者了解到，郎苑用地原本属于龙联花园的配套用地，在龙联花园建成后，开发商把这块地更改了建筑规划为商住用地，也就这块地重新签署了补充协议，但两块地属于同一份土地出让合同。

对于土地宗地的问题，肖晖表示，宗地是土地管理的单位，而不是共有产权的前置法律概念，共有权是按照建筑区划来实施的，在物业管理条例中有所规定，“只要是同一个物业管理区域就享有共有产权，与宗地没有关系。”肖晖说。

应平衡多方利益实现共赢

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据记者了解，虽然“年满20年”是棚改的政策“红线”，但此前深圳的多个棚改项目中，也有不满20年也被纳入棚改的住宅楼，比如福田区南华村棚改项目中的也有一栋不满20年的建筑，而与龙联花园同期执行棚改的龙辉花园也不满20年。在深圳市的棚改实施意见中也有提到，对于混杂的零散旧住宅区，因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的，可进行申报。

今年以来，深圳棚改开始加速，多个棚改项目已经完成签约，或是开始了拆除工作，进度远远快于一般的城市更新项目。深圳市住建局透露，棚改已开工项目6个，完成计划备案的项目7个，还有一批项目在开展前期工作。但是，诸如龙联花园这种“只改多层不改高层”的现象并不是个案，7月底，位于深圳罗湖的东乐花园高层业主也曾因此进行了维权。而且，据记者了解，像龙联花园和东乐花园这种，既有高层住宅，又有多层住宅的小区在深圳并不少见，为何在旧改中会出现“挑肥拣瘦”的现象？

在南山区棚户区改造领导小组指挥部给郎苑业主的回复中写道：棚户区改造以公共利益为目的，项目范围的选取需结合片区公共基础设施和市政交通基础设施承载能力、经济可行性、人才住房、安居型商品房及公共租赁住房建设等因素综合确定。朗苑现状容积率高，不利于片区公共住房建设与配套设施完善等公共利益的实现。综上考量，未将朗苑纳入龙联花园棚户区改造摸底调查范围。

有地产人士向记者分析，其中“经济可行性”是导致政府或者开发商不太愿意介入高层住宅改造的重要原因。“高层住宅容积率高，没有经济性，一般来说，容积率超过2的都要谨慎介入，容积率在2.5以上的，开发商基本不考虑。”深圳某中型地产公司城市更新部负责人告诉记者，高层和多层住宅混合的老旧小区，无论是棚改还是城市更新，要连片改造建设，执行起来很难，开发商一般不愿意介入这种项目。

但肖晖认为，棚户改造与城市更新不同，是以政府为主导建设的社会公共产品，在整个棚改过程中，应尽可能平衡多方利益。“如果高层和多层住宅是两个封闭的物业管理小区，改的时候则应该严格按照政策红线来执行，但如果在同一个小区，而改的时候进行人为的割裂，则会造成业主之间的对立，损害了部分业主的合法权益，且不利于棚改的顺利进行。”肖晖表示，政府应该与业主积极沟通和正面回应，创造多赢的局面。