共有人擅自出租房屋，我的租约有效吗？

我们租房时，都希望可以住的安稳安定，如果房屋的来源不明确会给我们带来很多麻烦。如果遇到了这样的情况，我们该怎么应对：李一与李二是兄弟关系，二人共有了一套房屋。后来，李二将房屋擅自出租给了甲，两人签订合同并交付价位合理的租金，租期2年。半年后，李一得知此事，以房屋未经共有人同意进行出租无效为由要求甲搬离房屋。甲认为自己在租房时并不知情，而且也支付了合理的租金，是善意取得。如果是我们租房遇到了此类状况，我们签订的这份租赁合同有效吗？

北京德亮房产纠纷律师

首先我们要知道，共有人擅自出租房屋，是效力待定的合同，并不一定导致无效。如无权处分人在事后得到了其他共有人的追认或无权处分人自己在事后取得了处分权，该合同生效。关于共有合同的处分效力，可以参见《物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”在上面提到的情况中，李一享有一半的共有权，而且李一显然是拒绝追认租赁合同的，所以租赁合同是无效的，但是甲的损失是可以要求李二进行赔偿的。

要提醒大家的是，在租赁合同中，我们要注意与买卖合同不同，即使是我们在不知情的情况下且以合理的价格租赁了房屋，也不能根据善意取得制度来认定合同有效，因为善意取得制度是针对于所有权转移的，我们租房者并没有取得租赁房屋的所有权。因此甲的善意取得说法是不正确的。善意取得制度参见《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

最后，我们建议大家关注一下哪些房屋是不能出租的。当我们租赁时，避开让租约无效的情况：《商品房屋租赁管理办法》第六条，“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

以上为北京德亮律师事务所——专业从事房地产律师业务近十年，对涉及共有房屋租赁合同的效力所做的分析，希望能给各位读者一个参考。