二手房购买中的问题讨论

       二手房购买，需要解决的主要问题是：一、确定买一个相对合适的房子。二、签订合同。

       先说问题一，首先明确自己的需求。假定需求确定如下：

1、方便上下班。离地铁1km范围，若无地铁不超过5km。

2、经济上可以承受，不致严重影响生活质量。总价不超过85万（含税费），每月还贷不超过4500元。

3、尽量考虑3室，小孩子要老人照看。

4、可以住房公积金贷款。

5、装修质量还可以，不需大的改动。

6、附件有幼儿园和小学。

7、户型可以，住起来舒适度较好。

       交通方面，各个地方不同，需根据自己可以利用的交通工具确定，有的虽然离上班地点20km，但是有地铁仍然很便捷，有的虽然只有5km，上班仍然不时迟到。总价=房屋总价+银行手续费+中介费+税金，银行手续费以某市来说约数千，中介费约为房屋总价的1%—2%，税金以某市房屋价格不超过90万的来说，满五唯一时，税金约2万。每月还贷额，网上的说法是不超过月收入的30%，最多50%，这个根据自己的情况（月收入、月支出、住房公积金等）确定，30%的说法不可靠。

       在以上问题明确的情况下，就可以确定买房的区域。下一步，联系中介看房。顺便说一句，网上可以看房的网站真是多，个人感觉相对可用一点的有：房天下、58同城、某某市房产信息网、某某省房产管理信息网、赶集网，像吉屋网、楼盘网、我爱我家、各大门户网站等等就算了吧。另外网上的信息也是很不准确。错误百出、互相矛盾的很多。看房，需要确定如下信息（不限于）：物业类型、建筑结构、楼层、朝向、建筑年代、地段、户型（尺寸、面积、通风、采光、有无暗间）、电梯数量、装修质量、得房率（套内面积、总面积）、小区绿化、周边环境（噪声、光污染、空气污染等源头）、交通、配送的家具、学校、商业配套等。

        实地看了一遍，发觉网上获得知识和现实差别还是挺大的。网上就买房列出了N多的注意事项，但是，到了最后，关键的地方还就是那么几条。原因很简单，我们很难考虑所有因素选出最优的结果，因为：第一没有可靠的数据，第二没有计算软件或数学模型。对精力有限、资源有限的普通老百姓来说，抓住关键点，买到一个相对合适的房子，就是最好的结果。比如，对甲来说，关键点就是地段、价位（总价、单价）、房间数、装修质量四点。地段问题上，考虑房子升值的问题，我想还是算了，咱也不指望了有那个判断水平，地段问题上，最需关注的就是交通，怎么找到一个夫妻双方上下班都相对方便的地方就行了，至于说商业配套问题（医院、超市、银行、娱乐等），作为二手房来说，一般都差不到哪里，何况未来是服务型社会，这些只会越来越便捷。至于房间数，是二房还是三房，还是看自己的经济能力。装修质量嘛，这个就不谈了，自己多问问别人、多看看。

       这里，想谈谈房价问题，就是怎么样的一个价格相对靠谱？根据网上的结果，至少有三种方法来判断，方法1：参照新房价格估计[1]；方法2：比较法，对多个中介、网站、业主的价格信息进行比较[2]；方法3：相关系数法，就是能否对比地段、楼层等条件差不多的房屋之间的价格关系，比如A小区新房和B小区二手房的价格关系、C小区二手房和D小区二手房的价格关系，或者其它关系。方法1感觉还是不错的，在周边有合适的新房的情况下，可以试试。精力有限，简单一点的还是方法2。

       受方法1的启发，可以把装修好的二手房价格折算成装修好的现房价格，比如某二手房单价8000元/㎡，建筑年代有10年，按照房子五十年均匀地折旧完的方式，即每年折旧率为2%，折算成现房价格=8000/(1-0.02*10)=10000元/㎡。还可以根据租售比来看房屋收益率[3]。也可以把房屋未来每年的房租收益和最终的一笔土地处置收益折现，与当前房价进行对比[3]，计算式为

R:当前的月租金

T:物业税的税率

n:房屋已使用年数

g:租金年增长率

r:长期贴现率

L:当期公允土地单价

S:该单元实际面积（非使用面积）。

采用上述方法，对某几个小区的二手房计算如下：

       从租售比来说，是很不划算的，把钱放在支付宝都比买房来租房划算，当然，对刚需族来说，就不能这么考虑。从折算成现房的现价来说，都不合适，周边现房价格在7500元/㎡—8500元/㎡，A相对合适。从折算单价来说，都很划算，C最好，但是该计算方法中，建筑面积对计算结果的影响很大，结果的可靠性很差。综合比较，A小区的房子相对划算，因为交通条件还能接受，房子也较新，价格也相对合适。从折旧的角度来说，对那些户型很好、交通便利、价格很高、房龄很大的房子需注意，因为太老的小区以后再卖可能很难，价格不菲而使用年限已经不多了，并且房贷时间+房子年限＜30年，并且房子的租金和房子价格的比率太低，3万/90万。

       至于合同问题，此处从略，最好的办法是找几个广州市、北京市、上海市的标准合同看一下，这个也可参考[4]。

参考网站：

1、http://gz.centanet.com/article/newsdetail-2-27873-1.htm

2、https://wenku.baidu.com/view/1effba52daef5ef7ba0d3ccb.html

3、http://www.zhihujingxuan.com/27119.html

4、http://www.zhihujingxuan.com/27375.html