房产税随笔(更新)

之前我写过房产税的这篇文章，以下是我修正后的版本，改动更小，但我觉得很重要，所以当做一篇新文章也没什么。

传统金融学是不考虑人们心理作用对于价格的影响的，这部分我会以公式推导作为我的证明依据。先把结论告诉你———房产税大概率会加快房价上涨的速度，增幅越大，对于投资房产的一方越有利。

首先我们假设一个征收房产税的模型：房价每年的增长率为R，并且保持不变。政府征收房产税的税基为整个房产每年的市场价格，并且税收每年缴纳————-后称每年的纳税额为税供。假设投资人购房本金为单位“1”，房产税率为T.

则：

    投资人N年后的房产总税后价值为：FV=[（1+R）*（1-T) ]^N

再引入一个概念：

    Tax Drag ¥：无税环境下的投资回报与有税环境下的投资回报差值

    Tax Drag % ： Tax Drag ¥／无税环境下投资回报

*这一概念简单来讲反映了税收导致的回报损失绝对值／百分比值

举个例子说明一下：你投资1块钱本金买了一块糖，一年之后这块糖升值50%，你把它卖掉了。政府对你的糖收糖果税20%。那么：

FV=[（1+50%）*（1-20%) ]^1=1.2 （上涨50%，你其实只是赚到了20%）

Tax Drag ¥ =[ (1+50%) - 1] - [ (1+50%）*（1-20%)-1 ] = 1.5-1.2=0.3

Tax Drag %= 0.3/1.5 =  20%

那么我们来讨论一下税收T，与房价上涨率R之间的关系。通过上面的解释，我们认为如果税收因素的加入使得  Tax Drag ¥ 或者  Tax Drag % 上升（尤其是 Tax Drag %的上升），那么说明投资收益下降，以此来抑制投资。

下面我基于价值公式：FV=[（1+R）*（1-T) ]^N 以及  Tax Drag % 公式做简单推导，通过结果来看一下，相关因素的影响：

注意：结果是  Tax Drag % = T/R  +  T

下面我们来做简单的数学除法分析：R增加会使 Tax Drag % 下降，而且R越大，Tax Drag %越小。

因此，通过以上信息来看，在税收环境下，理性的投资者会推高房产投资收益率R,使得自己投资房产的税收损失降到最低。所以，房产税的征收并不会抑制房价上涨，反而有增速的理论可能。

以上是完全基于理论模型的推导，如果研究金融问题靠数学公式推导那肯定就麻烦大了，接下来我们再从行为金融的方面简单分析一下。

行为金融学认为人们是损失厌恶的，就是只要征收税收就会被投资人看作是自己的隐性投资损失，因此房产作为投资品的吸引力可能会下降，由此可以导致房价下跌。再其次我们回头看一下 Tax Drag ¥ ，上面公式推出了 Tax Drag % 会随着R的增加而下降，但是Tax Drag ¥会随着R增加而增加。其实投资者尤其是不成熟的投资市场的参与者会忽略百分比的价值，而更加关注绝对值的大小。因此，房产税的征收，会使得投资者犹豫厌恶Tax Drag ¥的增加而使得R的上涨趋于平缓，甚至停滞。

还有另外一个需要考虑的因素——流动性，对于投资者而言这是一个非常重要的因素，尤其是需要使用杠杆的房产投资。房产税由于是每年甚至是没有征收的，并不是在资产最终处置的时候征收的，所以，所谓的税供会使得投资者的流动性收紧，从而抑制投资者对于房产的大量投资。

房价为什么不能政府调控下降，这是一个对于整个金融体系都无法承受的做法。银行的资产运作模式决定了大量的风险集聚，房地产市场多年来承担了吸收M2的功能。就像是一个巨大的蓄水池，它一旦破解，这股货币的洪水就会冲毁非常多的经济设施。

综上所述，我认为房产税的征收会比较有效的抑制投资者参与较多的房地产市场，但是对于人口净流入导致的房价上涨没有什么作用。