房价不敢言之灰色成本（转自山东房产网）

 

目前地价和政府征收的税费占据了房地产价格的大部分，我估计是在50%以上，剩下的建筑成本其实很低。中国的富豪榜一半人都跟房地产有关。住房其实并不应该是暴利行业，因为它不是高科技产品。

                                                    ——全国政协委员、清华大学人文社会科学学院经济学研究所副所长

                                                                                                                 蔡继明

  曾经一直不是很明白为什么起早贪黑、省吃俭用的人们并不是人人都能买的起房？房价到底有多少水分，为什么风风火火的降了这么久竟然还没有触底？直到救市政策的不断出台才明白房价中原来有那么多的灰色成本。

  房地产这个一直被誉为暴利行业中，到底谁才是最大的收益者？

  有个做土建预算的朋友说在一般二线城市，开发商向外承包住宅楼一般是砖混500--800元每平米，高层900--1200元每平米，加上配套设施每平米100--300元，建安成本为砖混700--1000元每平米，高层1000--1400元每平米。这组数字较之商品房房价可谓是天壤之别。这中间的差价到底去哪里了呢？

  我们买房到底为谁付账？

  物价部门要求公布房价成本，保障消费者的知情权，遇到了一些地方政府和开放商的联合抵制。房地产开发本来就是政府搭台开发商唱戏，由于税费获益颇丰，因而地方政府与开发商之间有着千丝万缕的联系，公开真实的成本，无疑把自己推到前台，把政府高达房价的50%以上的真相暴露在阳光下。

  更有甚者一些地方政府立场模糊，角色暧昧，处境不无尴尬，少数官员甚至涉嫌与开发商从事腐败交易，你很难算得清楚开发商高额的前期费用中有多少用于腐败交易，也很难区分开发商最终的利润有多少分流到政府或个人的腰包。如果说房价成本是开放商的“隐私”，那么现在一些地方政府想办法保护开发商的“隐私”，以保护一些别样的“难言之隐”。

  人们往往只将土地费用、建安工程费用、配套设施建设费用作为房地产项目的建设成本，而将除此之外的所有收益统统都看作房地产开发商的利润或收益。而实际上，扣除直接建设成本以后的收益是由政府和房地产企业共同分享的，相关税费归政府，运营管理费用和利润归开发商。目前对房地产开发征收的相关税费不是由政府直接面向消费者征收，而是由政府通过房地产企业的间接征收。

  开发商的成本构成有哪些？

  开发商的成本构成可以分为这样几个部分：

  1、土地费用：一般包括向政府土地部门缴纳的土地出让金、土地征用费、拆迁安置补偿费、土地整理费用（如“三通一平”、“七通一平”等。近年来伴随着熟地出让和招拍挂政策的逐步实施，土地费用占房价的比重约为25-30%左右。

  2、建安工程费用：是指在房屋建造过程中所发生的建筑工程、设备安装工程费用，通常又称为房屋建安造价，它在整个房价构成中的所占比例相对较大，长期保持在35-40%左右。近年来，尽管伴随着房屋建造质量的提高，建安造价总体呈现上升态势，但由于建安造价上涨速度远远低于房价中其他费用的上涨速度，有些项目建安造价所占比重甚至下滑到30%以下。目前建安造价一般占房价的25-30%。

  3、配套设施费用：包括基础设施（道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等）和公共配套设施（建设用地内建设的为居民提供配套服务的如学校、幼儿园、医院、派出所等各种非盈利性的公用设施和菜市场等盈利性的配套设施）建设费两部分，同时还包括一些诸如变电站、自行车棚等室外工程等。配套设施费在目前房价构成中的比重约为15-20%左右。

  4、相关税费：包括开发商缴纳给政府的包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、契税、印花税、房产税、教育附加等在内的国家规定税费，以及与由地方政府或主管部门额外征收的包括征地管理费、商品房交易管理费、大市政配套费、人防费、煤气水电增容费、项目管理费等名目繁多的非正规收费等。目前相关税费占房价构成的比重在10-15%左右。

  5、项目运营管理费用：包括项目前期工作阶段的规划、可行性研究、勘察设计费等费用、建设期的管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费和养老保险费、项目贷款利息、销售广告费、不可预见费等。运营管理费用占房价的比重一般在10%以下，其中财务成本大约是8%。

  房地产企业到底要交多少税？

  房地产企业需要重复纳税，向政府有关部门交纳规费和管理费：

  1、地价中政府收益：如果按平均出让金为120万/亩，容积率为1.5，假设政府拍卖地价中三分之一是成本，三分之二是政府收益，政府收益在房价中是800元/平米。土地出让交纳契税4%，政府契税收入在房价中为48元/平米。

  2、基础设施配套费：一般城市合计须交每平米建筑面积190-220元不等。

 3、相关费用：20元。

 4、企业纳税：如果房价按3800元/平米计算，一般须纳税每平方米建筑面积380元。

 5、建筑施工：一般建筑面积成本700-900元，按6%纳税，房价中政府税收约54元。

 6、个人领取房产证土地证交契税和印花税，约占房价格2%，大面积房产交纳4%，此项收入在房价中占76元/平米。

上述六项合计，政府总共收取的税费和收益是1598元/平方米。这还不包括属于由政府提供的公共服务设施的建设费用。政府除直接获得相对于商品房销售价格15%左右的税费收益外，还可以从属于商品房建设成本的土地费用中直接获得约占地价款10%左右的土地出让金收益。如果再加上配套设施中属于应该由政府提供的公共服务（如学校、幼儿园、医院、派出所、道路等）设施建设费用，则政府直接或间接获得的实际收益要占到房地产开发总收益的60%甚至70%以上，这也是地方政府强力支持房地产业的重要动力。

 于是，在房地产行业一泄如注的时候，在一般方法无法刺激消费、拯救市场的时候，有关部门纷纷出台救市政策，减少房价中灰色费用，为房地产的回暖创造机遇。正因为此，灰色成本才开始渐渐暴露在太阳底下，现在才仅仅是冰山一隅！

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