马光远：楼市松绑释放什么信号？

周末关于一些城市放松楼市调控的信息不绝于耳，有人说是误读，有人说真的放松了。媒体不断找我解读，说实话，我根本无需对每个城市的政策咬文嚼字，也知道，政策究竟发生了什么变化。

我在过去曾经讲过，中国房地产政策最大的问题不是政策有没有用，而是政策从来都没有坚持过。从中国房地产政策的历史轨迹看，房地产调控政策很少超过两年的，这是一个基本的事实。所以，每一次调控即将见效的时候，地方政府都会有各种名义放松调控，要么是直接出台放松的政策试探舆情，要么在执行上睁一眼闭一眼，套路和把式基本没有变过。所以，当我看到有人很认真地咬文嚼字对每个城市的政策进行解读的时候，我觉得既可爱又可悲。文字的真实意思其实是次要的，更重要的是，在这个时候放出一些信号，究竟想传递什么样的信息，这才是最重要的。

所以，我首先要表达的是，并不存在对房地产政策放松的误读。起码从目前传出绯闻的一些城市看，的确实实在在放松了调控，这和语文水平没有任何关系。比如兰州（说实话，我们兰州能捞到出名的机会真的不多，所以我不愿意出来泼冷水人为降低热度），本轮放松调控的始作俑者。尽管媒体不断地解释，兰州并没有明显的放松，只是把去年8月“加强版调控”取消了，调控基本回抽到了去年4月时的力度。还有人说，兰州只是取消了西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策，核心区域并没有放松。可是，不管如何，放松的确是事实啊。而且，在我看来，兰州核心区域和偏远区域的区别并不是很大。至于南京、武汉、郑州等地的招募人才的买房政策，实质上也是一种放松，这是事实。

放松就是放松，这是事实。但不承认放松的事实，这也是过去每一次房地产调控博弈到最关键时刻的特点。过去也是这样，一些城市一方面绞尽脑汁为调控松绑，另一方面，如果舆情反应很大，则想方设法解释并非松绑。这也是过去的老游戏了。我其实一点都不奇怪。面对2017年很多城市在严厉的调控之后，市场迅速降温的事实，对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。在去年的时候，有媒体还斩钉截铁地认为，本轮房地产调控不会虎头蛇尾，我则明确表示，肯定会 “虎头蛇尾”。在我看来，本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉，而是过于严厉，而且违背市场的基本规律，是不可能持续的。

比如，本轮以限购、限售、限价、限贷、限离为特征的调控政策，目的性非常明显，就是短期让市场降温。而且我过去一直强调，这些政策如果坚持，一定会影响市场的预期，一定会让房地产降温。我在2016年预判2017年房地产要变天就是基于这种逻辑。比如限价政策，一些城市，不管土地价格，却规定新房销售价格不能超过2016年10月份的价格，导致一手房和二手房价格剪刀差很大，开发商为了规避政策，要么不开盘，要么通过各种名目收取装修费、车位费、茶水费等费用。一些城市，开发商执行限价的结果，是二手房和新房价格的倒挂，导致出现疯狂的抢房局面。但是，这些严厉的调控，只是让市场冷冻，如果时间长一点，对市场的影响就会很大，市场必然出现暴跌的行情。但暴跌是任何一方不愿意看到的，所以一点效果显现，就会尝试放松调控。

为什么民众对于房地产政策的细微变化，总是会引发很大的反响。这就又回到我讲的“塔西佗陷阱”：那就是，中国的房地产政策无论如何表态，无论政策如何严厉，无论房价多高，大家集体行动的逻辑就是——不再相信政策会坚持，也不再相信政策真的抑制房价。这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后，折射的是政策屡屡无效，长效机制又处于真空状态下，买房者无奈又悲壮的选择。1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药，扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁！这样做的结果，就是政策的信誉荡然无存。

当然，对于包括兰州在内的一些城市半推半就羞答答的松绑，我早已经习惯，但是，我认为，包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策，这都是必须坚持的时间底线。所以，现在是一些无关紧要的城市的尝试，以后会看到更多的城市的加入。政策迟早会放松，意味着目前的调控政策本身的公信力仍然很脆弱，调控的边际效应已经发挥殆尽。要让中国房地产市场健康，绝非几句漂亮的口号或者坚决的表态能够解决的。我们需要真正认识房地产的基本规律，并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系，否则，很难跳出 “俯卧撑”的怪圈。

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