什么是REITs
“Real Estate Investment Trusts”简称“REITs。和房地产又有什么区别呢？
房地产作为投资工具的优点和缺点都很明显：
优点：能带来稳定的现金流，保值增值能力较强
缺点：投资金额大，交易税费高，流动变现难
所以会计学上也把它定义为固定资产。
由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人。
但是“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点，“REITs”才被设计出来。可以说REITs是为草根而设计的投资房地产的工具。REITs让草根也能投资房地产，分享房价上涨的收益，或者房租带来的收益。
通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。看好美国的房地产市场，我们可以买美国“REITs”；看好加拿大的房地产市场，我们可以买加拿大“REITs”；看好英国、法国、德国、瑞士、荷兰、新加坡、日本、印度等国家的房地产市场，我们也可以买相关国家的“REITs”。不夸张的说，买了REITs，你可以非常有底气的说”自己是在全球化投资房地产的人了。
虽然“REITs”是为普通投资者设计的投资工具，但是目前“REITs”的最大持有者却不是普通投资者，而是社保基金、养老基金、投资基金等机构投资者。
很多人都没听说过Reits，股票已经出现几百年了，但是Reits出现还不到60年，美国投资者真正开始了解Reits基本在1990年之后，日本、新加坡、香港的投资者真正开始了解“Reits”基本在2000年以后，中国内地的大部分投资者目前还不了解Reits是什么，大部分房地产投资者还处于“炒房的初级阶段”，去年开始已经在筹备中了，大陆的REITs一直在试点发行。
REITs是一种依照法律程序成立的，以发行股票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。简单来说REITs就是代理投资者投资房地产的上市企业。
我们再具体的来剖析一下REITs的内涵，以美国REITs为例，美国对于REITs的主要法律要求有：
1、REITs必须把至少90%的年度应税收入分派给其份额持有人；
2、REITs必须把至少75%的资产投资于不动产、抵押贷款、其他REITs、现金或是政府债券；
3、REITs至少75%的总收入必须要从租金、抵押贷款利息、物业出售利得中获得。这不低于总收入75%的收入加上股息、利息及证券出售的利得不得低于总收入的95%；
4、REITs必须是房地产投资者，而不是其他任何形式的金融机构；
5、REITs的份额持有人至少要100人以上，并且集中在任意5人手中的份额必须小于已发行总额的50%；
另外REITs每年还要进行收入测试、分配测试、资产测试、组织测试、所有权测试。测试不合格的轻则罚款，重则取消REITs资格，所以REITs是面临着系统的、严格的监管的。当然这是好事情，因为这样更能保障中小投资者的利益。
Reits就是代客投资房地产的上市企业，代表我们作为管理者来管理物业的。我们作为投资者当然有权利得到分红。
90%都给了投资者，剩下的归谁呢，就是归他们了。10%很多哈，别说10%了，1%都很多。
REITs的6大优势
1、定期强制高分红。
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。
由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。
2、投资门槛低。
一般几千元就可以投。香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。
一般我们A股一手是多少起买吗？100股一，买一次至少一百股，比如股价是10元，买一次就需要1000元。
因为REITs投资门槛低，所以几千块就可以投资了。投资手法和股票很类似，如果直接投资房地产，至少需要多少钱呢？投资房地产，至少也得几十万起步。所以，REITs几千块钱起投算是门槛很低了。
3、交易成本低。
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。
4、流动性强。
买卖REITs像买卖股票一样方便，在交易时间内随时可以卖掉。但是房地产的流动性可以说是一个致命的弱点，一旦遇到房价低估的时候，房子锁死了很大一部分钱，让人干着急，要是有急事要用钱，房子短时间卖不出去，更加难熬。
REITs再一次完胜，像买卖股票一样方便。
5、专业化管理。
REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士，他们管理物业的能力一般会比个人强很多，所以说REITs更加稳健，也更加靠谱。
6、收益率相对较高
有多高呢？优质的生钱资产类型的REITS 收益率可达15%到20%，这个是平均下来的数据，高的可以达到20%左右。是认知限制了我们的想象力，因为我们生活中的圈子没人知道有REITs这种东西，没听说过。
万一REITs价格跌了怎么办？
价格跌了该收的租金照收不误，还是每个季度分红，租房子的人不可能说房价跌了就不住了对吧?
王府井，CBD的商业街不能不开了吧，只要他开，租金就得照付，Reits就有盈利，那就得分红。这就是为什么REITs是三大核心工具之一的原因。
每3个月就往自己兜里装钱，现金流极其充足，买房子出租出去都还需要自己去收租，REITs完完全全是躺在赚钱，风险低收益高的理财工具，这只是单纯的股息率，还不包括资产价格上涨的收益，这就是生钱资产，本身给你带来的正向现金流。
长期来看与黄金、银行存款、债券、房地产等主要投资工具相比，股票的投资回报率是最高的。【生钱资产类型的股票】每年的分红收益率可以高达10%以上，好的会达到15%以上。但是如果与REITs的回报率相比，股票也是略逊一筹的。
如何投资REITs
学好技能再去投资，不懂不要碰，永远记住投资的第一原则：不懂不要投，懂了放心投。
其实，我们只要把香港和美国的 REITs弄明白了，对于实现财务自由来说就完全够用了，因为通过香港和美国REITs我们可以间接投资中国内地、中国香港和美国的房地产。这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买了。
没有稳赚的理财工具，也从来没说过投资REITs是稳赚的，能不能赚钱要看是不是具备相对应的能力。REITs只不过相比于实体房地产它的确有很多优势，从收益率的角度来说，平均也是高于股票的。
REITs的本质是房地产，房地产有的风险REITs也都会有。最常见的市场风险，房价因周期性涨跌带来的风险。
REITs 的价值是由 REITs 所持有物业的价值决定的，所以在长期内，REITs 的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。其次还有经营管理风险，由于 REITs 管理团队专业能力不强造成的风险。
REITs 的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。团队管理能力对于 REITs 价值的影响，有时比物业的质量更重要。因为物业是死的人是活的。物业至少不会毁灭价值，但是人会。
至于如何甄别出好企业，就要通过财报分析了。
因为投资REITs本质上就是在投资房地产，只是它把房地产分成无数个小份，你买的是其中一份，所以分租金的时候分到的是其中一部分。就像高速路很长，你买了其中的10米，公路局分红的时候，就有你的10米的一份。但其实风险主要不是在于投资工具本身，而在于投资人缺乏投资知识。
学会了理财技能，你可以在好价格买入持有优质物业的REITs，平稳的每个季度拿到租金，REITs对于你几乎没有风险。
人与人最遥远的距离就是认知上的距离；人与钱之间最遥远的距离也是认知上的距离。赚钱机会对于懂的人近在咫尺，对于不懂的人却远在天涯。财富增加也是执行正确方法论的必然结果，根本没有什么命里注定！
为什么要自己掌握了理财能力才是最可靠的
理财投资这么严肃的事情，如果交给别人，就等同把自己的“财富之命”交给了别人，如果遇上的是一个没有扎实理财能力的人，那就对自己的“财富之命”太不负责了.
如果选择银行理财产品，长期看收益是连通货膨胀率都跑不赢的[凋谢]，最终还是逃不过亏损的命运。与其听信他人的小道消息，【最可靠的】还是自己通过学习合格的投资者，这才是最安全可靠的方法。
一句话总结：最重要的本事需要掌握在自己的手中，就像企业要把核心竞争力掌握在自己的手中一样，理财——事关自己和家庭的财富之命，只有自己掌握了，才是对自己和家人负责。
如果给孩子留下了金钱，但孩子无法对抗通货膨胀的贬值、缺少科学的理财知识，金山也会吃空，最终落得个流离失所的下场。
【聪明的父母】会选择在孩子很小的时候就开始正确的财商教育，让孩子从小就养成正确的金钱观，从很小的时候就享受理财技能带来的复利。巴菲特、林奇的父母们就是这样做的。而【这都取决于父母的理财能力】，如果父母对理财一无所知，或者学个半瓶水，看似明白实则跑偏，那么不仅教不好孩子，还会把孩子带到错误的方向。
一句话总结：最应该留给孩子的财富是可贵的品格和可靠的理财能力，身教重于言教，用我们的行为带动孩子品格的养成，用我们的理财能力让孩子的财商有一个好基础。