2017中国城镇住房空置分析

报告利用2011-2017年中国家庭金融调查（CHFS）数据和国家统计局数据，对当前我国城镇家庭住房拥有及使用状况进行了分析。

我国家庭住房自有率超八成

报告指出，根据2017年CHFS数据，我国家庭住房拥有率（拥有住房的家庭占全部家庭的比例）为92.8%，其中城镇家庭住房拥有率为90.2%，农村家庭住房拥有率为97.2%，与2013年和2015年相比呈稳步上升趋势。

此外，我国家庭住房自有率（居住在自有住房的家庭占全体家庭的比例）为85.0%，位于全球前列。其中，城镇家庭住房自有率为80.8%，农村家庭住房自有率为93.6%，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，相较于2013年和2015年均有所上升。2017年，城镇住房套户比已达1.18，其中家庭自有住房套户比为1.155，政府及单位提供住房的套户比为0.029。

城镇地区住房空置率21.4%  二三线城市空置情况更严峻

近年来，住房空置率备受市场关注，并被认为是判断住房市场发展趋势的关键因素。报告将空置住房定义为在调查时无人居住的住房，它包括两类：一是仅有一套住房的家庭因外出务工等原因而空置的自有住房，二是多套房家庭持有的、既未自己居住也未出租的住房（包括正在装修的房屋或期房）。

报告指出，2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。报告认为，空置率的区域差异表现在：当前我国二线和三线城市住房空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。2017年，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，远超一线城市的16.8%。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

 多因素影响家庭持有空置住房

报告发现，家庭投资风险偏好、收入水平、有无家族企业、是否参加住房公积金、成员是否受雇于公共部门、家庭成员有无成年未婚男性等特征，都是影响家庭是否持有空置住房的可能因素。此外在宏观影响因素方面，空置住房与城镇化率、区位房价也有一定相关性。

适量空置住房有助于住房市场

值得关注的是，报告提出，由于工作地点变化、子女教育等原因，城市间以及城市内部的人口流动长期存在。这必然导致人口流出区域住房被空置，流入地区出现新增的住房需求，需要由该地区空置的住房满足。适量的空置住房有助于平稳租房市场，促进人口流动。为此，参照劳动力市场自然失业率的概念，报告提出可以稳定租金收入比的空置率为自然空置率。参考 Rosen and Smith(1983)的文章，本报告估算出中国城镇自然空置率为9.8%，一线城市的自然空置率为11.3%，二线城市为9.1%，三线城市为8.8%。

目前城镇住房空置率高 孕育风险

报告从空置率的国际比较、自然空置率的测算、空置住房的负债以及空置住房进入市场的可能性四个方面，对空置住房的风险进行了深入分析。

从国际比较上看，中国住房空置率仍然处于较高水平，仅低于西班牙、意大利等少数国家，高于大多数国家。目前，我国住房实际空置率水平已远高于自然空置率的标准，尤其是二三线城市明显偏离自然空置率。

从住房贷款余额来看，2017年空置住房占用的贷款余额显著上升，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为10.3万亿元。空置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种浪费，蕴含金融风险。

此外，与非空置住房相比，由于不受搬迁及出租合约限制，家庭空置住房更便于交易。当市场出现波动时，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。报告比较不同家庭2013-2015年与2015-2017年间出售住房情况发现，拥有的住房越多，家庭出售住房的比例越高，而拥有城镇空置住房的家庭其出售住房的比例更高。尤其是拥有三套及以上住房的有空置房的家庭，其售房的比例明显高于其他家庭。CHFS数据显示，2013-2015年住房价格下调期间，拥有三套及以上住房的空置住房家庭，其出售住房的比例是无空置住房家庭的近乎两倍，其对市场造成的下行压力更大。

研究制定空置税和房产税 盘活空置住房

值得一提的是，报告对盘活空置住房资源的国际政策进行了梳理，具体包括房产税和空置税。通过分析美国房地产市场2010-2017年的城市数据，发现房产税负担越重的地区，空置率越低。报告指出，有效房产税率上升1%，空置率显著下降2.46%。按空置类型分，有效房产税率上升1%，待租空置住房占比下降0.42%，待售空置住房占比下降0.16%，不投放至市场中的空置住房显著下降1.67%。

报告还通过整理实施空置税的国家及地区的相关信息，分析其政策难点及实施效果，并总结归纳出可供中国借鉴的经验。报告强调，规范完善租房市场，完善房屋信息公开机制，构建房屋大数据信息系统都有助于盘活住房存量，促进空置住房资源的有效利用。