解码居住行业的“数字新基建”

我国居住服务行业的产业互联网发展仍处于数据体系建设滞后、信息化水平不足的初阶阶段，以经纪行业为例，该行业面临信息更新滞后、平均服务效率低下、用户满意度低的痛点。当下，消费者和服务者的行为特征均呈现出明显的线上化趋势，借助数字化工具对居住服务行业基础设施进行建设势在必行。唯有让所有的业务模式、业务流程、组织关系均能基于数据进行驱动，才能解决行业的传统痼疾。总体而言，数字新基建有四个方法论：

1、基于云架构构建新的技术基础；

2、新数据体系和知识图谱的塑造；

3、新的生态关系建设；

4、平台承担新基建要职。

一、居住服务数字化基建势在必行

1、我国居住服务行业的产业互联网发展处于初阶阶段，改造困难重重

我国居住服务行业的产业互联网发展阶段目前处于数据体系化建设滞后、信息化水平不足的初阶阶段。根据Venture Scanner数据显示，从企业平均年龄和平均融资额两个维度来看，截至2019年三季度，在房地产科技领域中，物业管理、家居服务和房产中介等均处于处于平均融资金额低、企业平均年龄低的双低初始阶段。

2、中国消费者和服务者正从线下向线上移民

随着移动互联网的普及，不论是需求端还是供给端，消费者和服务者的行为特征均呈现出明显的线上化趋势。从国民数字产品持有率来看，持有智能手机者占比近90%；使用手机的用户中，重度手机用户占比近50%，线上粘性较强，消费者已经逐渐培养了线上消费的习惯。

二、房地产经纪行业的数字化基建蓄势待发

1、我国经纪行业数据体系化建设滞后，信息化水平不足

以房地产经纪行业为例，数字化现状具体有如下两大特征：

特征一：数据建设滞后，线上“移民”较慢

受制于住宅商品高价、异质性特征，行业的基础数据建设滞后，线上“移民”过程相对较慢。之所以如此，有以下几个原因：

其一，房屋交易过程信息量大、信息维度复杂；其二，房屋信息高度异质性、且动态变化，需要在频繁的交互中不断完善；其三，媒体属性的互联网公司不可能实现全面、及时、准确的房源信息展示和搜索；其四，服务线上“移民”相对较慢，大量交易流程仍在线下完成。

特征二：信息化水平不足

我国房产经纪行业SaaS应用程度低，行业中业务流程的数字化闭环尚未构建完成。首先，行业中尚未形成通过数字化系统先把业务流程和数据管理起来的共识，；其次，大数据、云计算、虚拟现实、IOT等智能技术在经纪行业中尚未得到广泛应用。

2、亟待通过智能技术群推动经纪行业基础设施重构：

在此初阶发展阶段中，基于以上种种行业困境，导致经纪行业呈现虚假信息泛滥、平均服务效率低下、用户满意度低的特点。从人效本身来看，中国经纪人人效远远低于美国，不到美国的五分之一。

若要改变这几大行业痛点，便需要通过推动行业数字化的发展，利用智能技术群的“核聚变”推动经纪行业的新型基础设施进行重构，才能将行业困境一一击破，满足提高服务效率、改进用户体验的要求。

而在当下，深耕于产业之中且具备互联网基因的平台是为行业提供数字化基础设施的最佳角色，平台通过提供数字化支持对经纪行业的不同流程如交易前环节、交易中/后环节进行改造。

三、数字新基建的四个方法论

1、何为新居住服务行业的基础设施建设

本文中所定义的新居住服务行业基础设施是指，为新居住服务行业生产活动提供底层支持服务的非实物设施，用以提升行业效率、促进行业发展的服务系统。同一般意义上的基础设施相同，新居住服务行业的基础设施建设同样具有“乘数效应”，即能带来几倍于投资额的需求和收入。行业基础设施的数字化重构，目的是为了让所有的业务模式、业务流程、组织关系均能基于数据进行驱动，从而解决行业的核心痛点，而这，正是这个饱受诟病与非议的传统行业得以翻身打仗的重要基础。

以新居住服务中的房地产经纪行业为例，数字化对经纪行业新的基础设施的构造有四个方法论。

2、数字新基建的方法论

（1）基于云架构构建新的技术基础：

房产经纪行业的数字化转型离不开新技术的运用，数字化绝不仅仅是传统IT系统的建设，更在于向“多云平台”的转化。通过云架构的搭建，将各项运行均放在云架构下进行，从而实现将各项工作、各项流程、各项交互数字化。把线下数据搬到线上之后，进一步进行数据的应用，将数据反哺到管理、经营、业务等诸多场景中，基于数据驱动经纪业务的发展。

基于新技术基础，经纪人的作业工具也将经受一番数字化革命。数字工具革命将以新技术为载体、自动化为表现形式，在经纪人的作业过程中减少非要的时间损耗、精力损耗，从而大幅提升经纪人作业效率。目前，正在为经纪人接纳并使用的数字化工具包括VR看房和带看、AI讲房、数据看板等一系列工具。数字工具的革命同时意味着作业场景的革命：物理空间被重新构造，数字空间正在成为主流交互场景，数字空间与物理空间进一步融合并相互促进。在2020年的春天，一场新冠疫情肆虐全国，使房地产经纪人的线下物理空间作业受阻，由此倒逼从业者们改变传统思维习惯，从物理空间向数字空间进行场景切换，数字空间成为全新的“社交”场景。

在数字化趋势下，物理空间的主要场景价值也将发生转移，传统中介门店的作业空间、房源枢纽价值将被重塑，场景化交互价值更加凸显。可以预见，随着IOT等智能终端在门店的落地与应用，中介门店除承载传统房源信息之外，未来将承载更多符合消费者和经纪人需求的定制化信息。例如，未来门店可借助智慧中台实现内容分发和信息管理等功能，建立个性化服务型门店等。

（2）新数据体系和知识图谱的塑造：

首先，在传统经纪行业模式下，行业中各个主体、各个环节对数据的采集、应用相对独立、相对封闭，彼此之间的数据信息互通性较差，“数据孤岛”因此产生。因此，需借助数字化工具，在全行业的经纪品牌和经纪人之间，在不同品牌、不同店东、不同经纪人间，打破一个个“数字藩篱”，让数据在行业内流动起来。

其次，由于房屋交易是一项高度信息密集型的决策，它所包含的信息量非常大，囊括房屋物理信息、动态价格信息、需求信息、交互磋商等一系列复杂信息包，因此通过数字化工具对数据进行规则化整合，统一数据标准，是构建数据体系的重要基础。

其三，除了房屋交易的线上行为所产生的线上数据，有大量的行业知识散落在浅网之外，若要掌握深网中的信息和资源，便需要通过大数据挖掘，深入分析数据之间的关系，扩大行业知识边界，以增加对行业的认知。

（3）新经纪生态体系建设：

数字化工具仿若一只无形的造物之手，重新拆解与构造行业内经纪人与经纪人之间、经纪人与管理者之间、经纪人与经纪公司之间的关系。在数字化浪潮下，中国未来的组织结构很可能是一种复合的关系：公司化的互联网平台+管理者+经纪人。在缺少规则和经纪人专业素质普遍较低的背景下，平台和管理者的存在是以必要的管理提升经纪人的成熟度，弥补没有规则的市场，从而提升交易效率。

可以预见，在不久的将来，一个合作取代博弈的新的生态体系将徐徐而出，颠覆旧的生态体系，并改变行业的底层逻辑。

（4）平台承担新基建要职:

对传统经纪行业来说，产业互联网带来的信息联通、流程优化、效率提升将释放巨大潜能。在房产经纪领域，平台作为数字化工具的集成者，承担起新技术基础这一要任，成为搭建行业数字化新型基础设施的第一步。平台不仅仅是提供匹配或连接的场所，更通过深入产业链的生产环节，对生产要素进行直接调度和配置，重构整个房产交易链条。以贝壳为代表的房地产交易平台通过云架构搭建、数据体系构造、智能硬件、VR技术推动，实现服务者规范、行业组织关系重构，为房产经纪行业提供新基础设施。

当前，建立在多方委托条件下的互联网信息平台，因为未能解决真房源问题，也未能重塑经纪人的组织关系，在房产经纪行业的基础设施建设中起到的作用甚微。终极的互联网平台只能从领先经纪公司内部延伸出来，建立房源与用户的双边平台，才能真正实现消费者与经纪人的之间、经纪人与经纪人之间的信息平权。