蚂蚁事件引发杭州之江板块“凉凉”？| 市相

文| 柳瑶

编辑|高雅

2020年最后一周，一场寒流从我国北方一路南下，各地遭遇大幅降温，多少年不穿秋裤的人一下子默默套上了秋裤。

这样冷的天气，除了需要穿秋裤在体外御寒，还适合来上一碗米线。一碗寡淡的白汤，不冒热气，但是薄薄的红肉片进入汤中涮上两三次就由红变白，甚是奇妙。

同样感受到寒潮的或许还有阿里。

因一场22分钟的演讲，蚂蚁金服被延期上市，随后阿里集团也在本月接到国家监管总局的反垄断调查，受此影响阿里股票跌出一个中石油。扑向阿里的这股“寒流”和最近的气温非常应景。

而楼市方面，先前因为蚂蚁金服上市、总部落户杭州之江两件事而躁动的之江板块，也备受市场关注，那些涨起来的房价是短期震荡，还是彻底一蹶不振？

通过与当地多位房产经纪人、行业专家深入交流，我们发现当下杭州之江楼市就好似一碗米线，表面不冒热气，但它的温度并不低。

滞销公寓因蚂蚁金服拍地接近售空

在蚂蚁金服上市前，又要有一批人实现财务自由的话题不断出现在其上市的相关报道中。有人好奇特意算了一下蚂蚁的员工能具体分到多少钱。按招股书透露的信息粗略计算，蚂蚁1.6万员工人均能分到800万元。

以此计算，在蚂蚁金服未来将进驻的之江板块，全款买下一套90平方米的普通住宅是一件十分容易的事情。

事实上，最先带火之江楼市的不是那些等待上市分红的蚂蚁金服员工们，而是投资客们。

“自从蚂蚁金服入驻之江的消息传出来后，我们卖得最好的不是住宅项目，而是旁边的钱塘one商住项目。”多位江板块房产经纪人对新地产财经表示。

他们口中所说的钱塘one项目离之江大桥只有一桥之隔，目前是距离规划中阿里总部最近的公寓项目。据悉，钱塘one在2017年就开盘了，开盘价仅在17000-18000元/平方米，卖了两年还没卖完。

“不好卖啦，项目周边当时包括现在还是有大面积的空地，这个项目又有3000多户，我们当时还在想这个地方盖这么大的体量的公寓干啥？直到蚂蚁在这里拍下地，三江汇的规划方案出来，我们才想明白，这是为大公司做配套的。”之江板块某房产经纪人对新地产财经表示。“蚂蚁拍地的消息出来后，杭州三江汇的相关规划也在不久后对外发布。”

在这两重利好消息释放出来后，该经纪人表示，该公寓销量就变得非常好，现在基本没什么房子可以出售。

从购买公寓的人群来看，多位经纪人对新地产财经表示还是投资客占多数。

“我的一个老客户，上个月在这里买了一套27平方米左右的小户型用来做投资。”一位在宋城片区的房地产经纪人表示。

受蚂蚁金服在之江拍地影响，钱塘one的价格在今年有了新的变化。

其中，平层小户型价格由蚂蚁拍地之前的2万/平方米左右，涨到2.3万元/平方米左右。不过涨势最猛的还要数loft户型。宋城片区的经纪人表示，原来在3万元/平方米左右的价格涨到3.7万/平方米左右，后来蚂蚁上市消息传出来，最高时涨到4万元/平方米左右。

他告诉新地产财经：“蚂蚁拍地消息出来后，该项目销售非常火爆，一天能卖十几套，许多客户都是看房当天就签约。不少人就是看中蚂蚁金服要来，住房需求肯定会增加，所以买公寓好能出租给他们的员工。大概卖了一个礼拜，售楼方就停止对外合作，相应地我们经纪公司给客户的优惠也取消了，房价也涨上来了。我们当时最低可以做到3.6-3.7万元/平方米成交，火爆时成交价格每平方米涨了2000元左右。”

如今，新地产财经在网上看到，部分在售的loft户型做到3.7万/平方米售价的并不多。因面积、户型、装修等原因在2.7万元/平方米和3.3万元/平方米档位的在售房源居多。

虽然，蚂蚁延期上市，更多人持观望态度，该项目价格有所回落，但是在当地众多经纪人眼中这都是暂时的。

“蚂蚁只是延期上市，未来肯定会上的。即使蚂蚁上市时间拖后很长，但三江汇规划方案公布了，这里将来就是杭州的一个中心，未来这里不仅有蚂蚁金服，桥那边正在建一个高端写字楼项目，建好后还会有更多企业搬到这面。”前述之江板块的经纪人笃定的说：“这里的价格不会回到过去的”。

公开资料显示，规划中的三江汇区域总面积约450平方公里，相当于杭州主城区的70%。三江汇发展定位是打造集“科技创新+文化创意+智慧人居”于一体的世界级活力智慧湾区。为此，当地政府将让市文化艺术中心等标志性引领性项目，引育数字经济头部企业、文化创意顶尖团队、名校名院名所等率先落户。此外，杭州市政府在对于三江汇未来城市相关批复的意见中提到，到2022年，未来城市初具雏形；2035年，未来城市初步建成；2050年，全面建成未来理想城市。

什么才是影响之江房价的因素？

买房三要素，地段、地段、还是地段！

然而，近年来在杭州买房，选地段不用看交通、商业、医疗等地理位置因素那么麻烦，直接跟着阿里走就行。如2013年淘宝城附近的西溪悦居，均价才16000元/平方米，如今二手房成交均价在45761元/平方米，涨了1.8倍还多。因此，杭州楼市近年来一直有个“阿里定律”，即阿里到杭州哪里，哪里房价必涨。

此次，随着蚂蚁金服总部将落户之江的消息传出，该板块楼价走势也遵循“阿里定律”。据经纪人介绍，之江板块的禹洲滨之江楼盘在蚂蚁金服拿地消息传出后，新房价格较之前大约有3000-4000元/平方米的涨幅，按照一套89平方米来算，成交价普遍涨了近30万元。

要知道蚂蚁金服拿地的之江板块，曾是杭州城区一个被遗忘的角落。之江板块西、北均靠群山，钱塘江在此连拐两个弯，因此城市规划以前很少涉及到这里，而之江板块的对岸，是高楼林立、产业发达的滨江区，一江之隔，天差地别。

然而，现在是有江对岸的人过来买房。“我上个月成交的一套房，户主就是在江对岸住。”前述之江板块的房产经纪人说，业主暂时还是以自住需求为主，现在江对岸新楼盘比较少，而且价格也整体偏高，因此这个业主换房时考虑换到这里。

该经纪人表示，他在上个月成交的另一套房子，客户也是以自住为目的。“蚂蚁总部的落户的确带动了我们的销量，11月上旬（蚂蚁金服上市延期消息没出来前）我们一周就成交了11套房子。大家买住宅多是自住为主，投资的都去买公寓了。阿里员工在这几个月买房的也有，但不是很多，也都是以自住为主。”

在蚂蚁上市延期后，外界对之江板块的关注点也自然来到房价走势。

“11月上旬这里房价最高，下旬就开始降下来，这个月成交的就更少，房价也开始回落。上个月最低的时候单价也在4万元/平方米左右，最高的时候到了5万元/平方米以上，现在基本稳住，4.5万元/平方米的价格还是比较多的。”之江板块房产经纪人以某一楼盘情况对新地产财经表示。“4.5万元/平方米的价格算是市场的正常价格。”

另一位之江板块的房产经纪人则认为，之江房价能达到4万多每平方米，除了“阿里定律”外，还有学区在支撑。

他表示，近期他接触的顾客中有不少是冲着学区来的。他所代售的九溪成品楼盘，在之江板块属于中等偏上的楼盘，便宜的户型也稳定在500万元以上，这个价格在整个杭州市属于较高价位，但许多购房者还是冲着学区来这里购房，有的是刚需，有的是为了投资学区房。

他说：“该小区所属的学区是求是（之江）二小，当前本校约有一半老师到之江片区教学，中学配套的也是之江地区排名靠前的中学，这成为支撑这个楼盘价格的因素之一。”

他告诉新地产财经，自己手中有一个业主也是因为上述原因，在多家房产经纪公司的“建议”下，将房子挂到550万元出售，高出了市场价20万元左右。不过550万元的价格并不属于个例，12月28日在网上面积与之相接近的房源价格也基本在550万元上下浮动。不过，该经纪人亦表示，挂出这个价位的业主很多都是在试探市场，并不是诚心卖房。

“今年，杭州市出台了‘民办锁区’的招生政策，加上去年的‘民办摇号’政策，使得公办学区房的热度再一次提升，也让之江板块几个有公办学区房的楼盘优势显现出来了。”

而在浙江中原地产首席分析师荆海燕看来，杭州市今年启动公民同招后，好一些的学区对房价都有提振作用，不过之江的学区资源与文教区相比还存有不小的差距，所以学区并不是影响之江板块的最主要因素。

她认为，之江本身自然环境较好、蚂蚁金服拿地、年底前新地铁线路通车加之该板块新房市场供应量较少，主要依赖二手房这四方面因素共同影响了现在的之江房价。

蚂蚁事件会让之江房地产彻底“凉凉”吗？

或许2020年年末是近几年杭州人第一次跟阿里买房感到紧张的时刻。

一面是之江板块，从之前涨幅达30万元到本月回落10万元；另一面，受阿里接受反垄断调查影响，菜鸟总部所在地未来科技城板块也开始出现个别降价的房源。如欧美金融城项目就出现了从几万到几十万元不等的降幅。

然而，无论是之江板块还是未来科技城板块的房产经纪人在面对房价波动，似乎心态都十分平和。未来科技城板块的房产经纪人告诉新地产财经：“网上显示的房价都属于正常波动，现在也有涨价房源出现。阿里接受相关调查事件，从当前来看没对我们的销售工作产生影响。”

而在之江板块，房产经纪人们一直对新地产财经强调，即使没有蚂蚁金服总部过来，之江板块的房价也因为是三江汇“未来城市”规划的核心区而走高。

一位房产经纪人介绍道，之江板块即将开通地铁6号线和10号线，区域限高提到200米，钱江新城CBD 的来福士也是200米，这样的限高以后肯定是朝着来福士的方向打造。

同时他提出，市面上说阿里到杭州哪里，哪里就是杭州中心的观点不太准确，应该是政府的中心落到哪里，阿里就会跟到哪里。

浙报传媒地产研究院院长丁建刚亦认为，阿里所在的未来科技城区域，已经是城市的建成区，不会因为阿里接受调查，就成为“半拉子”工程。

但他承认，近期蚂蚁金服和阿里事件对杭州楼市肯定会产生影响，这种影响主要来自于阿里作为一家巨型企业，其所构成的产业生态链未来的发展、人口导入的预期都会因上述事件而带来波动，但并没有大到令市场恐慌的地步。

中原地产分析师卢文曦对新地产财经分析道，阿里相关事件对之江板块的影响是暂时性的。虽然阿里在杭州的份量是很重，但不足以影响一个城市板块的发展，毕竟它只是一家企业。城市板块发展不是以一家企业为重点突出的，它可能以几家重点的企业为主，但是为了这个企业会做其他的一些周边性的规划，这种规划都是系统性的。未来之江板块可能在利好消息下还会升温，但暂时抹平蚂蚁金服影响的可能性不大。

回顾过去7年，之江板块的住宅成交均价从17304元涨到2020年的42964元，涨幅达148%，同期杭州八区涨幅为108%，荆海燕认为这已经说明了之江本多娇，有蚂蚁则锦上添花，无蚂蚁也别具一格。

当下的杭州之江楼市就像一碗米线，表面上它不冒热气，但因为前期的功夫（规划）已经做足，它的温度恐怕依然不低。

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