10月25日，万科（000002.SZ）2019年前三季度的业绩出炉，根据财报，今年1至9月份万科实现销售合同金额4756.1亿元，同比增长10.2%；净利润182.4亿元，同比增长30.4%，同比增幅均超过2018年。
发展到一定阶段的大企业，保持一个高增速的发展水平本来就是一个非常困难的事情，而且在楼市降温的背景下，万科能够交出如此亮眼的成绩不可谓不惊人。那么，万科是怎么做到的呢？
鉴于部分城市楼市面临调整，万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末，万科存货跌价准备余额为30.6亿元。在对未来市场进行谨慎预判的同时，万科通过逆势拿地、加强销售回款、增强现金流等多种方式建立了一个穿越周期的护城河。
一方面，万科采取了积极的销售政策，“每天都是卖楼的好日子”，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理等。
另一方面，当土地市场降温后，凭借资金优势，万科积极扩充土储，万科在1-9月累计拿地1381亿元，占据全国房企拿地榜榜首；仅在6-9月期间，新获取62个项目，数量是上半年的1.15倍。9月，万科拿地态度积极，单月拿地金额约50.3亿元，本月在杭州以总权益金额33.1亿元斩获1宗地块旧改地块，溢价率约为30%。
通过“快进快出”的市场策略，万科构建了一条穿越周期的护城河。但是在当前的楼市背景下，在上有利润要求，下有政府承诺，一二线城市不好拿地，三四线城市不敢拿地的背景下，万科是如何做到大规模拿地储备的？
万科拿地模式可概括为：主题地产拿地、新区开发拿地、大配套拿地、城市更新拿地、商业综合体拿地以及产业地产拿地等六种方式，这六种方式也是市面上最流行的六种做法，接下来我们一一来分析：
01
主题拿地模式
主题地产模式就是将地产与主题嫁接，满足特定人群的需求，追求更高生活品质的开发模式；根据主题定位方向，目前我国主流地产取地模式可分为两种：
1）旅游地产：即依托周边丰富资源而建，将旅游业和房地产业无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
2017年万科受让云南城投华商之家投资开发有限公司40%的股权，负责太阳山项目的后续操盘开发。
万科 | 低价拿地六大秘诀，值得深入学习
△澄江太阳山项目
旅游地产因为取地成本低，住宅开发盈利空间大，经营性业务获取稳定性现金流一度成为各大房企争相拿地的方式。但是要成功运营旅游地产并非易事，必须尊崇以下几个要素：首先是对选址具有很强的挑剔性，一般是自然、人文资源较为丰富且旅游需求旺盛的城市；取地规模在2000亩以上，一般位于非核心城市的城郊区，要求旅游性配套持续性经营能力跟上，资金实力较强，人造资源性旅游地产模式可复制，但是部分项目对政策依赖性较高，如高尔夫、农业生态等。
2）养老地产：从建筑设计、园林规划到装饰标准各方面讲究适老化设计，提供护理、医疗、康复等专业服务。
2009年，万科在杭州良渚文化村核心区种下了一颗养老的种子——随园嘉树，堪称“当代中国高端养老里程碑式的作品”。随园嘉树是万科在杭的首个养老公寓项目，也是万科在全国范围内的首个集中式养老公寓项目，打响了万科旗下居家养老品牌——“随园之家”。随后，随园在城际之间的复制不断铺开，以浙江为例，随园立足于杭州、宁波两大重镇，向南京、苏州等长三角重点城市拓展。
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△万科随园嘉树养老项目
养老地产因为拿地成本低，启动快，概念圈地效应明显，政策补贴福利大等优点也曾一度吸引了诸多一线房企的青睐，但是养老地产只适用与人口结构老龄化，且环境优质具备养老资源性的城市，取地规模一般在200-5000亩，大多数位于城市周边，需要专业护理、医疗、康健等专业的团队运营，对政策的依赖性强，与政府资源的捆绑性不高。
02
新区开发拿地模式
新区开发模式是指依据新区规划，为满足城市发展需求，拓展城市新空间的规模化开发模式，根据操作方式不同，新区开发拿地模式也可以分为两种类型：
1）快速造城：由开发商主导，快速开发、快速周转的可复制的开发操作模式；或者是配合卫星城规划，快速实现造城计划及人口导入目标，完成城市建设预期效果。
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△长阳山项目
快速造城模式的拿地规模在1500亩以上，只进行二级开发，这种模式主要依靠低价取地开发住宅盈利，商业抵押套现，资金快速滚动，汇报周期快，但是前期需要大规模建设投入，而且需要选择在较大经济实力支撑的重心城市，同时也非常考验企业的开发组织能力和基建能力，没有那个金刚钻就不要揽这个瓷器活，否则项目烂尾的风险巨大。
2）区域运营：通过土地一二级联动开发与运营，进行新区土地整理出让、项目开发、物业经营等，实现政府区域规划目标的实现，或者通过区域运营实现地块价值的最大化。
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△万科台湖新城
区域运营模式拿地规模在2000亩以上，一般是一二级联动开发，这种模式拿地成本低，主要依靠低价控地获取优质土地实现土地增值，以及后续的持续性经营盈利，后期往往能够实现高盈利，但是需要有新区规划的城市，同时要去企业具备较强的市政基建实力，开发经验和精力，资金雄厚，资源协调配合能力强。与快速造城最明显的区别在于前者需要丰富的物业建设能力，而后者需要资源的整合和运营管理能力。
03
大配套拿地模式
大配套拿地模式是指因代建或者配建配套设施，实现政策红利回报与区域价值提升双赢的开发模式，根据配套设施类型不同，大配套取地模式可分为两种模式：
1）一般性配套：建设酒店、会展、运动、休闲、文化、教育、医疗、城市地标等配套设施，提升区域以及物业价值；以规模开发、配套先行的理念打造复合城区。
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△万科君澜
一般性的配套拿地规模在1000亩以上，只进行二级的配套开发，取地成本低，以低价控地，快销盈利或者控制优质土地的开发权，以高性价比的产品设计为主，启动快，项目周期灵活，但是对企业的要求也较高，需要操作模式清晰，具备高效开发组织能力，大配套运营能力较强，资金实力强，可复制性强。
2）专业性配套：根据政府需求，代建城市基建、轨道交通等专业性配套设施，以此置换土地资源进行开发。
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△地铁万科红树湾项目
专业性配套拿地规模一般在3000亩以上，一二级开发均可，拿地成本低，启动快，主要为代建交通配套置换低价或者优质的土地，从而开发获利，但是这种隔膜式的前期资金需求量大，但是项目周期长，如果没有一定的城市专业基建企业的背景很难做到专业性的配套。
04
综合体拿地模式
综合体拿地顾名思义是将商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通灯城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般情况下，综合体均位于城市的核心地段，追求长期高溢价经营回报。
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△东莞万科商业综合体
商业综合体一般的拿地规模在100-1000亩，地处城市核心区域或新区发展方向，只进行二级开发，这种模式的赢利点主要是住宅开发获取现金流回报，商业持续经营收入以及资产抵押贷款能力，中后期享受高额增值利润，其缺点是拿地成本高，部分拆迁难度大，前期投入大，如果商业部分没有很好的运营能力，极容易出现账算不过来的尴尬局面。
05
城市更新拿地模式
城市更新拿地是指对城市某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。它包括对客观存在实体以及各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造和延续。
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△万科深圳南苑新村旧城改造项目
城市更新一般的拿地规模在50-3000亩，需要大量的拆迁，通过获取核心优质地段的物业开发权或者高溢价产品来获利，但是这种模式面临各方面的不确定性，风险极其高，要求企业具备很强的操作协调能力以及旧改经验，资金实力强，能够实现政企合作，政府资源的捆绑性很高。尽管未来城市更新还有很大的拿地空间，但是拆迁成本也会越来越大。
06
产业拿地模式
产业拿地是指通过产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，一般聚焦在经济活跃度较高的城市，根据操盘人可分为以下三大类型：
1）政府主导工业园区：政府主导，通过政策支持、税收优惠等条件营造优势，通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。这种模式的特点主要是基于区域经济建设、社会发展、就业等各综合因素考虑而设置，是促进区域经济发展的强有力的推动器。典型的案例是苏州工业园区、广州经济技术开发区。
2）实体企业进驻型产业园：由主体企业进行的工业地产开发，主要是围绕主体企业进行的开发运作，打造及完善企业产业链。这种模式的特点是某产业领域具有强大综合实力的企业，营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，引进其他同类企业的聚集。典型的案例是长虹工业园，以及五粮液工业园。
3）工业地产商运营型产业园：有工业地产运营商通过土地一级开发、完善配套、建造厂房、仓库、研发区域等，以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理。典型的案例是天安数码城联动U谷津通工业园。
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△上海万科VMO
产业用地一般的拿地规模在1000亩以上，这种模式对政策的依赖性适中，提供适度的政策优惠。对开发企业的要求较高，需要有雄厚的产业背景或者很强的园区运营能力（招商、服务等）。这种模式的主要盈利点在于取地成本较低，通过产业培育实现区域增值，从而开发物业或持有收租回现，但这种模式的前期资金投入较大，项目周期长，对企业的资金实力要求较强。
来源：朔商资本