今天开姐分享的内容来自【开家好店】的兄弟事业部【借宿】。【借宿】是国内民宿行业最大的综合服务平台。借宿·民宿学院已培养了近千名民宿从业人员，平台合作过的民宿超过400家。关注民宿的朋友请可以关注【借宿】的公众号。
我们今天的课件内容是《借宿·民宿学院》与36氪联合开发的付费课程，开姐免费放送给各位老板。
今天分享两部分内容
第一是目前民宿行业现状和民宿用户的消费习惯；第二部分是民宿筹建前的一些准备工作。
课程要点
什么类型的民宿最受欢迎？
民宿的消费主体和他们的消费习惯；
民宿的投资回报周期一般有多长？
筹建民宿需要多少预算？
民宿需要办理哪些证件？
民宿的类型
结合区域划分，西南地区民宿是【旅游目的地式产品】。例如享誉中外的颂赞。颂赞的创始人白玛多吉老师。他曾是央视纪录片导演。回到家乡香格里拉，架着摄影机，哪里拍出来的风景最美，就在哪里开民宿。所以颂赞的特色是“旅行产品+民宿住宿体验”。8家民宿配合旅行线路打包售卖。只要你预定了颂赞，从下飞机开始就有藏族管家给你安排住宿用餐、出行，带你去欣赏滇藏风光。
那么在长三角地区呢？
长三角区域民宿是【度假目的地式产品】，可以是交通难以抵达的地方，但要靠近度假人群。可以没有极致的自然景观，但要满足独家和体验的服务需求。
像著名的“过云居”。7个房间，全年入住率99.8%。这个民宿在一个非常偏远的县城松阳县。从杭州过去需要接近4个小时车程。开在这里有哪些优势呢？在过云居的露台上，一年四季你可以看到千姿百态的云。到这里可以什么都不做，就看各种各样的云。
接着来看莫干山这家被誉为“猪圈改造的最美民宿”——西坡莫干山店，你可以猜猜一间房一晚的售价多少？均价1280元。
西坡莫干山店没有像过云居那么棒的风景，但他们有一批优秀的管家团队。很多上海人过来度假，西坡也在莫干山首先开创了民宿私人管家的服务理念。
接下来是城市民宿：包括城市公寓和景区民宿这两大类
城市民宿区别于乡村民宿的地方在于，它没有极致的风景，也没有舒适的度假环境，但是却有很大的客流量。因为城市本身就是一个大型的景区。有大量的人流量。保证了你的民宿入住率更稳定一些。以杭州为例，2016年民宿总数就超过了两千家，主要分布在西湖景区和灵隐景区。所以，如果你想开一家城市民宿，首先要对你所在的城市有非常清晰的认知。是否属于旅游城市？这座城市有什么值得玩的？你是否可以给出客户专业贴心的在地向导服务？
民宿消费者类型和消费行为
都说开民宿靠的是情怀。其实开姐个人对“情怀”这个词一直是很警惕的。开一家好店，不管你做民宿还是餐厅还是培训，最简单的评价标准就是你的店赚不赚钱。消费者是否愿意买单。
我们来看民宿的客源区域分布，前三位是上海58%，江苏12%，浙江9%。所以长三角地区会出现莫干山、桐庐这样的民宿聚集地。因为一线城市的中产阶级，周末假日的度假需求，在3小时自驾圈之内可以住下下来。体验和城市不一样的度假生活。这也决定了长三角周边的民宿有很明显的淡旺季区别。旺季一房难求，淡季民宿里见不到人。
根据【借宿】的统计发现，将近一半的中产阶级单次度假的预算在五千到一万元。超过一半是家庭亲子出游。这不仅说明中国的新中产有钱有闲。更重要的是他们的消费升级了。今天我住三星级酒店，明天我住五星级酒店，这不是消费升级。只说明更有钱了。但是今天我住标准化酒店，明天我住非标准的民宿，可以付出一样的钱，在个性化和标准酒店之间的升级，这才是消费升级。所以大家要明白，正是消费升级才促使民宿行业可以如此快速的发展。
理解了这一点，就能理解后面我们讲民宿如何营销、怎么获客的核心逻辑。因为，对于这群中产阶级客户来说，他们渴望个性化的自我表达。【80%的用户会在朋友圈分享他们住宿的经历。这不是单纯打广告，更多的是这群消费者内心底层渴望自我表达。】
所以，民宿主人也很聪明的找到针对这群消费者的运营方式：找一个很美的民宿场景，做一次很棒的活动体验，让客人来发朋友圈，依靠客人的口碑传播，朋友圈营销。
这些自有的客人是目前民宿的主要客源，可以占到总客源的60%以上，所以有些体量小、口碑不做的民宿，不需要ota就可以自我消化流量，完成给一个闭环。
民宿投资回报周期
这里开姐先泼一盆冷水。民宿并不是一个好的投资产品。开民宿更多的是选择一种生活方式，而不是选择投资。
如果你在农村开民宿，比如莫干山。一般民宿回本周期在五年以上。当然也有入住率特别高的，2年左右回本。但莫干山【一千家民宿里这样的例子只有一两家。】你确定你就是那千分之一吗？
如果你选择在城市开民宿，比如杭州，自带客源，入住率高，回本周期会在2年左右。当然因为在城市，各方面成本、损耗率都比较高。
民宿筹建前的一些准备工作
首先当然是钱的事儿。如何分配你的预算
以乡村为例。一般土建成本、硬装、软装、人工成本按照1500元/平米来估算，总价大概在5000-6000元/平米。
举个例子，假如一家民宿，10间房，建筑和景观所有面积在一千平米左右，整体预算估计在500万-600万之间，均摊客房，每间房的均摊成本是50万-60万。当然，还要根据具体选址和区域来估算。
品牌和运营部分的成本，在民宿未开张前基本不存在，这部分的成本分配，我们后面会单独讲。
证件和手续
民宿需要办理的证件，每个地区和国家的政策是不同的。最近有很多老板找到开姐，咨询想在国外像日本东京这样的城市开民宿。这里还要注意国外的法律法规。我们以中国大陆来分析，浙江省在全国范围内对于 民宿的政策是比较超前的。
2014年莫干山所在的德清县政府颁布了全国第一部《民宿管理办法》。
文件里规定，民宿需要办理五证，分别是：工商营业执照、税务登记证、卫生许可证、餐饮服务许可证、特种行业许可证。这里最关键，最难办理的就是【特种行业许可证】。因为它涉及到消防验收和检查。这是公安部门颁发的证件。是一件很严肃的事情。没有这个证会被拘留、罚款。甚至会被取缔。
每个地方政策不同，在证件上、审查上也有所不同。建议你可以在政府政策支持旅游、支持开发民宿的地方开民宿。
分享小结
首先，民宿，的类型及地域分布。从地域上来划分，民宿分为两种类型，以西南地区为代表的【旅游目的地式】和以长三角为代表的【度假目的地的式】。
其次，民宿的消费者类型及习惯。消费民宿的中产阶级渴望个性化的自我表达。所以民宿主可以通过口碑营销获得客源
最后，我们简单分析了民宿投资回报以及如何分配你的预算，开办所需证件。
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