[转帖]房博士教你购房（一）
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引言
随着个人购房和投资房产时代的到来，住房消费将是大多数家庭最大的一项支出，同时也是一个全新的消费和投资领域。如今，住房安家已经成为每个人生活中 至关重要的需求和消费，也正是由于房子如此举足轻重的地位，人们在购房的时候，也越来越谨慎。对于投资者来说，能不能选择正确的楼盘是决定收益丰厚与否的 关键。
购买房屋涉及金额巨大，过程也相对复杂。在一些发达国家，法律法规和操作程序比较规范。个人买房和投资已经有了一套比较成熟的模式，过程也相对比较轻 松。成熟的房屋经纪人可以为个人购房或投资房产提供专业的咨询和服务。虽然目前国内的房地产市场也培养了一批专业的房屋经纪人，但是购房者还是要相应的掌 握一些房产专业知识，做到心中有数。
中联众房（北京）房地产经纪有限公司是集合业内有着很高声望的多位专家共同打造的团队，其部门经理均是房地产业精英，有着丰厚的从业经验与极高的专业 知识和业务水平。服务项目有商业地产、写字楼、住宅、别墅等房地产营销、全案预算管理、专业律师咨询、投资、融资等服务和二手房屋的全方位买卖租赁服务。 笔者现任中联众房（北京）房地产经纪有限公司董事长，从事房地产工作多年。基于广大购房者的需要，笔者对大家普遍关注的问题进行了归纳、总结、整理，查阅 了众多相关资料以及咨询了很多权威专家，并参考新近出台的相关政策，精心撰写了这本《房博士教你购房》。本书共分为：购房前的准备、选房看房、签订购房合 同、办理购房贷款程序、收房入住、买卖二手房、产权证办理、物业管理、基本房产法律知识九章。本书内容全面权威，涵盖了有关购房和房产投资方面的知识，可 读性、时效性很强，可供购房和房产投资者随时参考和查阅，也可以作为从事房地产工作人员的培训教材。
本书的目的是使买房和投资房产的广大购房者明明白白了解买房的流程及知识，防止在买房过程中走错路和走弯路。您在买房过程中的疑点、难点可在本书中找到答案。愿我们的努力能使购房者轻松实现梦想。
于晓涵
2008年4月于北京
第一章：购房前的准备
你为什么要买房
虽然购买住房对每个购房者（买受人）来说都是值得高兴的事情，但是购买住房对任何人来讲又都不是一件小事情，有些人可能需要穷其一生的积蓄才能实现这 个愿望，还有些人甚至要为此背上多年的还贷包袱，除了经济方面外，想要买到自己满意的住房，也是一个非常艰难的过程（需要四处看房、砍价）。既然如此，为 什么人们还要买房子呢？
对于大多数购房者来说，买房的目的不外乎两个：自用或投资。至于购买者是自用还是投资，这就要看购买者的购房意愿和经济实力了。但是对于资金不是很充 裕的工薪家庭来说，买房就是为了居住，那么，对你来说，买房的目的是什么呢？因为目的不同，所购买房屋的位置等也会有很大的不同。
那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？
买房的第一步：明确购房目的
无数遍地问自己：为什么要买房？
无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？
买房的资金准备——您准备用多少钱买房？
一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，资金的多少，直接影响着您所购买的房屋。
1.为居住而购房
如果购买房屋是为了居住，最需要考虑的就是根据自身的经济实力挑选地点、价格和户型等因素均适合的房屋，此外，购房者还要对住宅外部的环境，即社区内 部和社区外部环境进行细致的了解。一般而言，良好的住宅外部环境应该做到交通方便；没有噪音干扰；空气清新；水质无污染；周边有大面积绿化地带；有良好的 商业服务场所；附近有文化机构；整体的规划设计美观、完整；物业管理完善；水、暖、电、气供应有充分的保障等。
2.为投资而购房
为了投资而购房的人最需要考虑的因素就是区域位置，最理想的房产应该在人气较旺、出入方便、外观和内质较好、周边人流较大的地区。其次，应该选择外来 人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集区等地区，由于这些地区是商业和住房的最大市场，在此处投资大多都能有较好的回报。
此外，购买房屋要把握好购买的时间，因为房屋基本分为现房和期房两种，如果购买现房，价格就要略高一些，但是，如果这种房屋地处繁华区段，能够当作商 业或办公商务用房，购置后即可经营，购买现房还是比较合适的。期房的价格相对较低，在由期房变为现房时，房屋可能会在短时间内快速升值，如果购买后转手出 售，就有可能获得较好的收益，只是期房会涉及交房的时间，如果时间太长，就会影响到投资回报率。
你必须了解的购房术语
随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知。正是因为对购房 术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容易让不法销售商 钻“术语”的空子，因此，现将其中的常用术语介绍如下：
1.准现房
准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。
2.现房
通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。
在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”购房者只需要查看“房产证”即可。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的（眼见为实），但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。
3.期房
在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现 房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样 的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的， 别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。
因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明， 如果可行的话，不妨在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押，或加上办理房屋产权的具体日期来约束售房者。
4.尾房
何谓“尾房”？就是房子盖好后，大部分都己经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证己经过期，而房产证还没有办下来。对于这 种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。可以先交订金，之后改为定金后就能 随意变动了，有7天冷确期。
此外，购房者还需要注意的是，北京市国土资源和房屋管理局在《<北京市城市房地产转让管理办法>实施意见》的通知中还有这样的新规定： “商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房 销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过 四个月的，不得进行商品房预售。”
从这个规定中可以看出，己经建好的房子，即使预售许可证没有过期，由于房地产商在取得竣工备案表的四个月内没有获得房产证，这种房子也是不能销售的，对此购房者千万要注意。
5.公房
公房又叫公有住房，通常是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建和销售的住宅，在此住宅尚未出售前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有，也就是说，属于国有住宅。
目前的公有住房可分为两大类：可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交纳一定的房租，但房租的金额国家有相应的规定，通常比租个人住房要节省资金，但是，这种住房很少，只有少数人能够获得居住权。
6.使用权房
使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。
7.不可售公房不可售公房是指根据当地的现行房改政策，暂时不能出售给承租住户的公有住房，主要为职工住房等厨房和卫生间合用的不成套房屋。当然，也包括部分公寓和花园住宅等房屋。
8.二手房二手房也就是人们眼中的旧房，通常情况下，人们将二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的价格要略低于新建商品房，在购买二手房的时候一定要对所选购住房有个全面了解，以免后悔。
9.房屋产权所谓房屋产权，是指房产的所有者依照国家法律规定所享有的权利，也就是说，房屋所有者对该房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利，通常情况下是指房屋各项权益的总和。
10.产权证书产权证书是“土地使用权证”和“房屋所有权证”的总称，通常包括产权类别、产权比例、产权来源、房产坐落地址、房屋结构、建筑面积、使 用面积、间数、共有数纪要、他项权利纪要和附记等，其中还配有房地产测量部门的分户房屋平面图。如果购房者没有取得房屋产权证，即便是交纳了房款，法律上 也不认可购房者的拥有权。
11.起价起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼、顶楼和朝向不太好的价格最低，也就是起价，房屋最低价格定价就是起价。
12.均价均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。
13订金订金是预付款的性质。订金是购房人向房产公司先期交付房屋价款的一部分，不是担保金的性质。如果双方解除合同，购房者可以要回订金。
14.定金定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保 障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房款的 20％，如果购房者在交了定金之后又不购买，出售方有权以购房者违约为由，不退还定金。
15.违约金违约金是指按照法律规定和合同的约定，违约方付给对方一定数量的货币。违约金属于经济制裁方式中的一种，既具有惩罚性（对违约方而言），又具有补偿性，如果当事人有违约行为，而且还是主观上的过错，无论有没有给对方造成损失，都要支付约定数额的违约金。
16.容积率当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的工地上建造4 千平方米的建筑，容积率就是0.4；如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。
17.开间开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间，如果是砖混结构的住宅，开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。
18.进深进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，房屋的进深不宜过大，通常限定在5米左右。
19.建筑密度建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。
20.绿化率绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。
21.绿地率绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。
如何判断房子的增值潜力
购置房产，谁都希望所购房产除了自用外，还能不断地升值。对购房者来说，最重要的是弄清房产是否具有增值的潜力和增值的可能，是否具有投资性。其实， 判断所购房产是否具有增值潜力的参考因素很多，大到城市规划，小到一个小区的物业管理，林林总总，在这里，我们只谈六大要素对房产增值潜力的影响。
1.交通条件缔造财富聚合效应
交通的便捷性，是衡量物业是否增值的主要因素之一。小区门口有没有多路公交车经过，小区距离市中心有多少分钟车程等，这些都是衡量一个小区交通是否便捷的标准。一条道路的打通，不仅会带动一个区域的楼市发展，还会是一次全新的房产投资良机的悄然来临。
以北京为例，随着北京八通线、地铁五号线、十三号线的开通，沿线周边的楼盘价格全线上涨。在地铁线未开通前，通州的房价普遍在每平方米4000元左 右，房山、大兴、顺义的房价每平方米也只有3500元左右。目前，北京通州的房价普遍在每平方米8000元左右，而房山、大兴、顺义等郊区的房价也是水涨 船高，均价都在每平米6500元左右，此时正是投资北京房山、大兴、顺义等郊区的最佳时机，等到郊区各条道路修好时，投资空间也就缩小了。
交通的改善，一轮全新的郊区投资浪潮正悄然来临。
■ 房博士提示：
交通的改善，如地铁、公路、桥梁的兴建都会直接影响到一个楼盘，乃至一个片区房价的上涨。因此，不管是用于居住还是投资，都要选择交通便捷的地段。用于居住，可以让你出行更加方便；用于投资，可以让你获得更好的投资效益。
2.规划建设带来房产增值新机遇
对一套房屋未来的升值潜力来讲，一个片区的拆迁安置、一条河流的改造、一个公园的修建……种种城市规划建设对置业价值的影响就显得尤为重要。或许现在 很不起眼的位置，由于明天一个城市规划建设的动工，你买的新房就可以迅速升值，而你的居住环境也将会因为城市的规划建设变得更加宜人。
3.配套完善房子保值更增值
一个好的楼盘、一套好的房子，必须要有大的市政配套。如果在房子交付使用以后发现没有地方买菜，没地方逛街，孩子没地方上学，小区内环境虽然造得很好，但走出小区门则是一片荒芜，正所谓“墙内锦绣如花，墙外刀耕火种”，房子最后也只能空置，很难卖出去。
对于一个楼盘或者区域而言，市政配套所拥有的卖点，在开发商与购房者之间形成了一种良性互动。浅显的事实，在各类房地产广告中，“毗邻××公园”、 “距离××仅五分钟路程”等等，对于购房者而言，配套也是在买房置业中不得不考虑的问题。拥有完善的市政配套，也就拥有了与财富对话的资本。
■ 房博士提示：
一个楼盘周边市政配套是否完善，会直接影响到这个楼盘是否被购房者作为第一居所。一般来说，市政配套设施是按人口规模配备的，其建设方式一般是每一千 人配备某项配套设施多少平方米，而只有上万人的大规模居住区(一般1万户，3～5万人)才可能配套齐全。具体到一个成规模的房地产开发项目，购房者应关 注，小区包括周边地区是否配备了教育、医疗、文体、商业、金融、邮电、社区服务等最基础的设施，使用是否方便，距离、规模如何等等。
4.地价攀升区域物业也跟着涨
无论是先有鸡还是先有蛋，地价和房价不管谁有了波动，另外一方必然会产生“共鸣”。
据尺度机构的调查数据显示，成都市土地均价从1999年的63.9万元/亩到2005年5月12日止已经涨到了268.4万元/亩，均价上涨了 204.5万元。与此同时，成都房价也在迅速攀升。2003年，成都市含经济适用房在内的商品房平均价格为每平方米2096元，每平方米上涨103元，涨 幅为5.1%；不含经济适用房的商品房平均价格为每平方米2224元，其中城区房价为每平方米2726元，周边区县为每平方米1482元。2005年成都 五城区商品房交易均价已达到4085元/平方米，同比上涨9.49%。
房子增值，当然与地价的上涨脱不了干系。
房子林林总总，各不相同，怎样才能判断出什么样的房子会快速增值？不同的房子共同的东西是什么呢——土地价值，即房价中隐含的地价。业内人士认为，房 子升值的重要原因就是土地升值，而土地价值又由土地的质量和数量构成，其中，土地质量是指土地地段和自然环境的优越性，数量是指土地的容积率，即每栋房子 或每个单元占有多少土地。那么，对于一套已经呈现的房子，虽然当下本身的地价已经无法得出明确的数据，但是可以通过周边的地价估算出自己所在位置的地价。 在大区域背景相同的前提下，旁边的地价翻了几倍，自己的物业所在的地块价格不可能原地不动。土地成本的增加，房价也要跟着涨。虽然物业的形态、功能以及新 旧程度可能无法与周边地块新建成后的物业相媲美，但总体价值至少是要在当初该物业价值的基础上有大幅攀升。五年前，成都市温江区的地价不到30万/亩。今 天，温江的地价突破百万已是事实；今天，温江老城区的普通商品房已经卖到了2400元/平方米，这与五年前800元/平方米的价格相比，已经翻了3倍。而 在距离成都主城区相对较近的光华大道与温江城区相接的区域，不少在售楼盘均价已经超过3000元大关，房龄在2～3年左右的二手房也涨到了2000元/平 方米以上。
地价一上涨，房价也自然跟着上涨，北京朝阳区内2001年每平方米均价才3300元左右的价格，2007年11月已达到了均价14000元/平方米。 2004年，北京朝阳区柏林爱乐社区开盘均价才4800元/平方米，2007年11月均价已达到13000多元/平方米，当时在北京朝阳区投资房产的人现 在赚欢了。
■ 房博士提示：
地价攀升之时，距离房价攀升也不远了。想买一套增值房的你在留意房子品质的同时，还要眼观六路，耳听八方，关注地价情况。想下手就要趁早，不然等市场反应过来后，你会发现区域内所有房价都已经毫不留情地跟着上升了，浪费时间就等于浪费金钱！
5.有群好邻居共同托高区域价值
最近，北京市民老李春风满面，一碰到准备买房的朋友便激动地给人传授经验：“选房别忘了把邻居选好。”原来，老李最近到中介行去逛了一圈，不逛不知 道，一逛吓一跳，自己家的房子竟然在短短4年间增值20多万！据老李介绍，2002年初，老李在北京朝阳区买了某楼盘一期的一套房子，当时单价是3300 元/平方米，时隔4年不到，自己小区内完全相同的二手房已经卖到了6000元/平方米以上，而且还只是简单装修而已。为何会涨得如此之快？如获意外之财的 老李急忙像个专业人士一样搞起调查研究来。
原来，在自己所在的片区，包括房龄较短的二手房在内，房价均已涨到了6500元/平方米以上，而近两年推出的新盘均价更是直逼8000元/平方米。老 李仔细一想，虽然自己的小区不算大，内部环境也不见得好，但自己如果要卖房的话，别人能卖8000元/平方米，我卖个7000元/平方米也不过分啊！目 前，新华联集团在该片区的新项目“珊瑚湾”也已亮相，老李又开始扳指头暗自高兴了：嘿嘿，明年这个时候，又该多扳一个指头了吧？！
事实上，“好邻居”带来的不仅仅是好的名声，可能还会带来公共配套、环境等的改善。有些品牌开发商在推出建筑产品的同时，也会相应的注重物业配套、周边基础设施和环境的打造，周边小区住户可以共享，这也是拥有“好邻居”，房子增值的重要原因。
■ 房博士提示：
事实已经证明，品牌开发商对入驻片区有带动作用，与它挨得近一点，让你对自己的房子更有信心。如若某天转手，报价时也能更加理直气壮。所以，在买房时，要多留个心眼儿，多打听一下周围将会有哪些邻居。
6.建筑本身成就物业未来价值
随着人们生活水平的提高，他们对居住条件的要求也越来越高。面对供应丰富的楼市，建筑产品本身的竞争也变得尤为激烈，只有好的建筑产品才能经得起时间和市场的考验，只有具有前瞻性的建筑才能拥有大幅的增值空间。
众所周知，不同小区、不同建筑风格、不同楼层、不同朝向、不同户型设计的房子价格是不一样的。小区规模适中、安全系数高、居住密度低、环境优美、风格 独特、材质上好、南北朝向、户型设计合理的房子，价格自然更高。而这样的房子，“保新期”也往往更长。在我们周围，不少有一定年龄的房子都留有岁月侵蚀的 痕迹，或外立面已经黯然失色，或功能结构已经过时。谁愿意出高价买这样的房子呢？但是对于一些社区日渐成熟、品质高、保养好、性能良好甚至更完善的小区， 尽管经过时间的洗礼，却依然能散发着迷人的魅力，仍然能够满足人们对居住舒适度的要求，增值也变得自然而然了。两套房龄相同、位于同一片区不同小区不同档 次的房子，品质好的那一套单价甚至可以比另一套每平方米高出500元，这些都与业主的保养、当初房子本身的品质密切相关。
■ 房博士提示：
对于好的建筑产品的考察，所包含的内容是方方面面的，开发商的实力、小区环境、房价、户型设计等等，但是，千万别忽略了对物业管理的考察。物业管理是 社区的“软件”，也是最具可塑性的。优秀的物业管理公司和合理的物管费可以为一个小区创造巨大的无形资产。因为社区保养好、物业服务到位等等都可以使业主 满意，为物业和房产的商业价值增值加分。
买房投资怎样才能稳赚不赔
如今的房地产市场同样受到各种因素的影响，同其他投资一样，没有人能保证投资房地产稳赚不赔，但是，买房投资也并非就没有赚钱的机会，而其中的关键就在于购房人能否对房地产市场有较为深入的了解，而下面几个方面应当引起投资房地产人士的注意。
1.找准风向标
买房为什么需要风向标？因为它能够指引购房者找到升值潜力大的开发项目。如今，众多媒体在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价究竟是高是低？但是， 购房人大可不必考虑这个问题，也不要管收入房价比、房屋空置率等。你要关心的就是看银行对买房贷款的态度，如果银行对某个房地产开发项目的贷款较松，就说 明这处房产的市场看好；如果银行管理得较严，就说明此处房地产的市场风险较大。因为银行在决定是否为某处开发项目作贷款前，都会进行详细的调查，如果此项 目的前景不好，银行在贷款的过程中一定会很严，因此，在一定程度上，银行的态度往往比专家的话还要真实、准确、可信。
2.买涨不买落
房地产投资与其他投资一样，是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住，当房价开始下跌时，千万不要有抄底心理，还是持币观望为好。因为房价下跌 一定有很多的影响因素，而这些因素很可能使此处房地产的价格在短时间内无法上涨，而那些房价刚要开始走高的房产，也一定会在短期内有一个较大的增长。所 以，买房应该买涨而不买落。
3.参考平均价
经常能够听到有人讲房屋的平均价格在下跌，原因是房子在增多，其实，房屋平均价格的下跌只是表面现象，因为房子增多代表着市场需求，也反映着政府的政策导向，房地产增多的地区发展一定会很快，买此处的住房应该是有升值潜力的。
4.学会“抓机会”
要在房地产市场上赚钱，就应该善于“抓机会”。比如：能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，只是因为手续还没办完，所以较为便宜；房子有预售许可证， 但因土地使用证还没有办下来，所以价格很低；某项目正在施工，销售的房产属于期房，但附近将要修路或修建地铁站……此时，不要等房子建好再买，而应该提前 购买，因为房屋或附近的设施建好后，房价肯定会大幅上升，当然，前提是你要有足够的把握保证你的决策是正确的。
5.挑便宜的买
如今，什么样的房子都有，但贵的房子并不一定就是最好的，因为不同的开发商和房地产经纪公司会选择不同的营销手法。有些发展商希望以薄利多销的形式， 通过价格占领市场，而有的开发商则将价格定得较高，认为卖50％的利润要超过通过薄利多销方式销售70％的效果，所以，他们宁愿卖50％。因此，购房人在 选择房屋时，买同一地区价格较低的，但品质相差无几的房子，相对来讲，抗“跌”力要强很多。
6.计算养房费用
虽然“买房就是买生活”，买小社区更能彰显个性，但是，大社区的使用和维护成本往往低于小社区。作为买房人，你不可能免费享用社区内的所有设施和服 务，比如会所、地下车库等，购房人想要使用，都得花钱，而且，公共设施越多、越豪华，购房人支出的费用就越高，毕竟羊毛要出在羊身上，没有人会免费为你提 供服务，所以，买房时不能不考虑养房的费用。
7.心态要平稳
任何的投资项目都有升值和下跌的时候，所以，作为购房人，不要因为所购房产升值就洋洋自得，也不要因为下跌就心情烦闷，因为购房也是为了更好地生活，高兴地生活，如果心态不平稳，就很容易受房价的涨跌所左右，那样的话还不如不投资。
要买房，事先就需要想清楚几个问题，比如：准备居住还是准备投资？自己最理想的居住位置是什么地方？希望住宅周围的环境如何？自己的支付能力如何？
■ 房博士提示：
投资房地产虽然需要大额的资金，不是人人都可以玩的游戏，但也并非只是有钱人的游戏，对普通百姓而言，只要愿意，也可以进行房地产投资。所谓房地产投资，就是投资人牺牲眼前的消费（获取资金）购置房产，以期在将来能够获取较大的收益。
房产投资的最大益处就在于保值，它能够使我们今天的钱在遇到通货膨胀的情况下不缩水。但是，购房者要想投资房产，并且获得较高的回报，最需要做到的就 是认清国家的政策形势，如果国家的政治环境安定，经济繁荣，经济增长较快，那么，这种大环境就会影响到国内各地的房产，物业也会因此快速升值，这时候进行 房地产投资就显得非常重要。
此外，投资房产还需要考虑到位置的重要性，好地点的房产首先能够实现保值，然后还能够达到增值的目的，即便是出租，也能获取较高的收益。另外，购房者 还可以将所购房屋作为不动产进行抵押融资，这样既不影响房产的增值，又得到了可供使用的资金，可以说是一举两得。即使购房者没有什么太好的经营方案，也可 以将房屋转让以获得更好的效益。
还有一点需要提示想要投资房产的人，那就是置业投资能够获得税收方面的好处。比如上海规定，如果购置自用住宅而申请银行按揭，每月还银行贷款可从工资的总额中扣除然后再计算个人所得税。这对于有较高收入的人来说，可以节省一部分税额。
科学地说，投资房产属于投资行为，只要是投资，就具有一定的风险性，因此，在投资房产的时候，一定要周密调研、科学分析，切不可头脑发热，只有这样，才能将风险降到最小。
如何做购房预算
买房子要花钱，住房子要花钱，维护房子要花钱，银行按揭也要花钱，房屋的选择与家庭的收入状况和将来的收入水平关系很大，还影响到家庭在买房以后的生活标准，因此，必须在选房决策时有明确的财务预算。
确定可支配投入
买房之前需要先计算，有多少钱买多大的房，而且既要买得起也要住得起，这需要评估自家财力。因此，制定购房预算的第一步是确定家庭为购房可以作出的安全投入。根据自己的经济能力来寻找相应的地段和楼盘，这比先找房子再算价钱明智得多。
首先，清算一下自己家的现有资金，包括存款、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等。
其次，考虑你的付款方式，一次付清还是分期付款。分期付款的话，考虑你所能支付的首付款，考虑你的借贷途径、数额和年限，进而考虑你所购买的房子的总 价。计算时不能“满打满算”，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、供暖费、物业管理费以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母 的医疗费用等。
最后，还要考虑购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、经营收入等。家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水、电、煤、 电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不要忘了预留一大笔育婴的费用。
贷款买房的，应根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。根据专家测算，购房还贷支出占家庭总收入的 30％以下，才应该是安全的。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。
了解购房费用构成
很多购房者在购房之初并不了解购房产生的所有相关费用，往往只按照单价算一下首付，估计能拿出首付款就作出购房决策，常常导致在买房过程中发生资金不 足。购房费用一般由这几个部分组成：1、首付款；2、契税（总房价的2%或3%，120平米以下的房屋契税是2%，120平米以上的房屋契税是 3%）；3、住宅公共维修基金（总房价的2%）；4、登记费（0.3元/平方米）；5、物业费等。了解了购房费用的组成，以便在决策时能够考虑周全。
购房需要掌握哪些法律知识
我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理 法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关 于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法 通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。 代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果是代理发展商，要掌握 的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要性。
在商品房买卖过程中，涉及诸多的问题，一旦处理不慎，就有可能发生法律纠纷，并给自己造成诸多麻烦，甚至是损失。所以，在购房之前，认真了解相应的可能涉及法律纠纷的问题，为自己将来能够拥有称心如意的住房打下良好的基础。那么，这些问题有哪些呢？
1.商品房定金与订金的区别
定金是指购房人根据合同约定，预先付给房地产开发商一定数额的金钱，以作为合同履行的保证，也就是以债权担保的形式而存在的。在《商品房买卖合同》 中，一旦约定了定金条款，如果出现违约行为，违约方就要承担与定金数额相等的赔偿责任。换句话说，如果定金的支付方（购房人）违约，就将丧失定金的所有 权，定金归收取方（开发商）所有。如果收取定金的一方（开发商）违约，就应该双倍返还定金。这种以定金的方式来确保合同履行的方法就是定金罚则。有一点需 要注意，房地产开发商只有在取得了房屋的合法销售证件后，才能收取购房人的定金。
作为消费者，购房前必须清楚开发商有无销售此处商品房的资质，有没有权力收取定金。如果开发商在不具备资质的条件下提前发售房产，购房人在认购时所交 纳款项只能算是保留金，购房人可以随时选择退房，并全额拿回保留金。也就是说，如果购房人不想购买此房，即便收据上写的是定金，从法律角度上讲，开发商也 应该退还购房人交的款项。
还有一点需要注意的是，作为购房人，应该分清定金和订金的区别。订金属于预付款的一部分，并不具备担保债权的作用，如果开发商违约（不签订合同），购房人将无法得到双倍的返还，而购房人违约的话，所交款项能够如数拿回。
2.开发商销售证件的审查
有些开发商由于资金的原因，往往只交纳了一部分土地出让金，它所取得的国有土地使用证也只是临时的，所领取的商品房预售许可证也有一定的限制，通常只 包括规划项目的部分楼号，有些只包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应当着重审查所要购买房屋是否在预售范围之内。千万不要认为开发商有预售许可证，所有 的房产都属于合法销售。
3.合同中的面积约定
预售商品房的销售面积是依据施工图纸由测绘部门测算出来的，与建好的商品房有一定误差，这也是购买期房的风险所在。法律规定，一套房屋的建筑面积的误 差不应超过±3％。但是，房产面积是由两部分组成的：套内建筑面积+公共分摊面积，如果公共分摊面积增大而套内的建筑面积减少，总面积仍然处在合同的约定 范围内，此时，开发商不需承担违约责任；但对于购房者来说，套内建筑面积的减少就意味着房屋使用率的降低，也就是意味着花钱买分摊而没有买到实际居住地面 积，因此，在签订合同的时候，最好规定出各部分的变化比例，防止开发商恶意变更。
4.对房屋交付条件的约定
对购买期房的人来说，房屋的交付是非常重要的，但是目前的购房合同中仅规定了：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收 合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件四种标准。这四种标准都会取得相应的证明文件，但是，验收部门不可能检验每套住房，他们只是采用抽查方式，这 样一来，部分房产就难免出现各种各样的问题，也就是说，如果你所购买的房屋不是正好被验收部门检验的住房，就涉及了此种房屋是否可以交付的问题？
作为开发商，只要取得了政府部门的批准文件，就具备了交房的条件；但对于购房人来讲，房子存在问题，肯定不能算交房，这就出现了矛盾，由于合同文本中 无法解决这个矛盾，因此只能通过补充协议的方式来解决。所以，在补充协议中要写明交房的条件、时间、违约责任的判定和赔偿方案等。此外，还应写明逾期交房 超过一定天数后，购房人有权退房，这样才能避免交房过程中可能出现的纠纷。
了解房屋种类
在明确购房目的和做好购房预算之后，我们就可以开始挑选房子了，在这之前我们来了解一下关于房屋种类的基本知识。
1.经济适用房
经济适用住房是国家实行土地无偿划拨，减免大市政配套税费，面向广大中低收入家庭建设、出售的住房。它与普通商品房的区别与联系如下：
经济适用住房的特点：
性质：微利商品房，售价低。
产权：完全产权。
销售许可：《经济适用住房销售证》等五证。
销售对象：中低收入居民。
土地证：《划拨国有土地使用权证》。
建设规模：政府批准年度计划。
价格：政府限价。
建设标准：户型、面积、档次等接受政府指导，为普通标准住宅。
规划设计：招投标。
开发建设：招投标。
工程监理、验收入住：按国家规定。
工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
物业管理：按国家规定，偏低，保证基本服务。
抵押贷款：可以。
职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书即《房屋所有权证》、《土地使用证》的，住满5年后，可依法进入二级市场上市交易。上市并缴纳有关税费后，收益全部归个人。
2.商品房
商品房的特点：
性质：商品性质，售价高低不等。
产权：完全产权。
销售许可：《商品房销售许可证》等五证。
土地证：《出让国有土地使用证》。
价格：企业自定。
建设标准：企业自定。
规划设计：招投标。
开发建设：招投标。
工程监理、验收入住：按国家规定。
工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
物业管理：按国家规定，偏高，服务附加项目多。
抵押贷款：可以。
3、两限房
两限就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。
另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。
限价房可以上市销售，而且价格是由卖房人自己制定，不再受政府的约束。但是一般买了限价房的人是不会卖的，因为买房的人资格是严格把关的，炒房产的人肯定买不到限价房。
供应对象
本市中等收入家庭
限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合以下条件：
(一)申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。目前的标准见附表。另外，远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。
购买家庭
三类家庭可优先购买
在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买：
1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；
2、家庭成员中有60周岁以上(含60周岁)的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；
3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。
经审核符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。
申购程序
资格审核四步走
购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。
申请购买限价商品住房按照下列程序办理，以北京市为例：
(一)申请。申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》(一式三份，以下简称《核定表》)向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件(复印件一式两份)：
1.户口本和家庭成员身份证；
2.家庭成员婚姻状况证明；
3.现住房产权证明或租赁合同；
4.家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明；
5.其他需提交的证明材料。
(二)初审。街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见。
(三)复审。区县住房保障管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示。
(四)备案。市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭情况予以备案。
统筹分配
房源主要由区县安排
各区县政府组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据情况从中划出一定比例统筹分配。
各区县住房保障管理部门负责组织本区县符合条件的申请家庭按优先配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。对参加多次摇号均未能摇中的申请家庭，轮候三年以上的，区县住房保障管理部门可为其直接配售。
对市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在二个月内确定购房人，向开发企业缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门收回重新分配。区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。
4.房改房
房改房基本可以分为两种：按成本价购买的房改房和按标准价购买的房改房。
按成本价购买的房改房的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需要经过原产权单位同意就可以处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定限制。
按标准价购买的房改房的使用、占有的权利归产权人所有，该房屋也不能办理赠与，在处置权和收益权上受到很大限制。
5.集资房
是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金进行住房建设的一种房屋。职工个人可以按照房价全额或部分出资，政府以及相关部门在用地、信贷、建材 供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属按照出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。
6.使用权房
使用权房是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准租给居民居住的公有住房。
7、廉租房
廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房，以及政府特地建盖的新房。
《北京市城市廉租住房管理办法》规定，同时具备下列条件的家庭就可以申请廉租住房：第一，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准；第 二，申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；第三，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口；第四，申请家庭成员之间有法定的 赡养、扶养或者抚养关系；第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。
申请人应由申请家庭的户主来担任。如果户主不具有完全民事行为能力，申请家庭可推举具有完全民事行为能力的其他家庭成员来担任申请人。
《办法》规定，申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。
除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；二是申请家庭成员所在单 位或居住地街道办事处出具的现住房证明；三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。如果申请 人为非户主，还应出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
8.公房
公房，也叫已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照 成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，在一定期限后归职工个人所有。公房的特点在于是否允许上市，上市以 后在转移对象方面有没有特定的限制，比如说有的人在单位分了房子，但是个人没有取得独立产权，就不能上市，有的还规定，如果上市的话，第一买受人必须是单 位。在这种情况下，你如果没有查清楚，就贸然买了这套房子，很有可能以后会产生一些纠纷。
9.写字楼
写字楼是指专门用于公司办公的房子。写字楼的主要问题就是物业管理。买前面的几类房子，物业管理不是买卖合同的一个必要条件，就是说我可以入住以后再 成立业主委员会，然后再选择物业公司，但是写字楼不一样，写字楼的物业管理非常重要，写字楼如果没有妥善的物业管理的话，它的贬值速度会非常快，损害速度 也非常快，因为它的客流量太大了，每个人的使用方式和对设备的损害程度是不一样的，所以如果是要买写字楼，物业管理问题一定要成为买卖合同的一个必要条 款。
10.别墅
别墅，是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，有天有地，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华。一般是高收入人群的购买对象。别墅的 问题主要是能不能取得合法的土地使用权。对于大城市来说，别墅的修建对于土地的利用效率比较低，因此政府对别墅项目的开发是有限制的。有的别墅，你一看规 模很大，房屋外观看起来也很好。但是这种别墅的开发没有获得许可，所以尽管入住了，仍然没法取得土地使用权，也就是不能获得产权保护，有的地方会因为违法 占用耕地最后把整个房屋拆除，所以土地使用权是别墅买卖中的一个核心条款。
11.四合院
四合院是以正房、东西厢房围绕中间庭院形成平面布局的传统住宅的统称。在中国民居中历史最悠久，分布最广泛，是汉族民居形式的典型。其历史已有三千多年，西周时，形式就已初具规模。山西、陕西、北京、河北的四合院最具代表性。
四合院的典型特征是外观规矩，中线对称，而且用法极为灵活，往大了扩展，就是皇宫、王府，往小了缩，就是平民百姓的住宅，辉煌的紫禁城与郊外的普通农民家都是四合院。
四合院的大体分布为大门、第一进院、大堂、第二进院、书屋、住宅等，两侧有厢房，各房有走廊，隔扇门相连接。
北京四合院，是由东、西、南、北四面房子围合起来形成的内院式住宅。北京四合院作为老北京人世代居住的主要建筑形式，驰名中外，世人皆知。
此外，四合院虽为居住建筑，却蕴含着深刻的文化内涵，是中华传统文化的载体。
12.独栋别墅
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
13.联排别墅
联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均 是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在 在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段——住宅郊区化的一种代表形态。
定义：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、与独栋别墅相比价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。
14.叠拼别墅
叠拼别墅是联排别墅的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园， 上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于 布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室和花园，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动 宜人。
15.公寓
公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居 室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷短期租 用。
我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。
当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3～4间；面积大，每间14～18平方米；净空高达3～3.4米，厨房功能全。但这种住宅与我国的 居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由 于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年 来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。
16.酒店式公寓
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓
酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
17.塔楼
塔楼的平面图特点是若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯4户到一梯12户。
18.板楼
板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，南北通透。
19.跃层
通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
20.复式
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙 壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有 视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。
21.投资回报性商铺
这是指开发商在出售商铺时，承诺按照一定的比例每年给予业主回报，商铺由开发商代为管理或交给第三方运营。
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《房博士教你购房》-于晓涵著
引言
随着个人购房和投资房产时代的到来，住房消费将是大多数家庭最大的一项支出，同时也是一个全新的消费和投资领域。如今，住房安家已经成为每个人生活中 至关重要的需求和消费，也正是由于房子如此举足轻重的地位，人们在购房的时候，也越来越谨慎。对于投资者来说，能不能选择正确的楼盘是决定收益丰厚与否的 关键。
购买房屋涉及金额巨大，过程也相对复杂。在一些发达国家，法律法规和操作程序比较规范。个人买房和投资已经有了一套比较成熟的模式，过程也相对比较轻 松。成熟的房屋经纪人可以为个人购房或投资房产提供专业的咨询和服务。虽然目前国内的房地产市场也培养了一批专业的房屋经纪人，但是购房者还是要相应的掌 握一些房产专业知识，做到心中有数。
中联众房（北京）房地产经纪有限公司是集合业内有着很高声望的多位专家共同打造的团队，其部门经理均是房地产业精英，有着丰厚的从业经验与极高的专业 知识和业务水平。服务项目有商业地产、写字楼、住宅、别墅等房地产营销、全案预算管理、专业律师咨询、投资、融资等服务和二手房屋的全方位买卖租赁服务。 笔者现任中联众房（北京）房地产经纪有限公司董事长，从事房地产工作多年。基于广大购房者的需要，笔者对大家普遍关注的问题进行了归纳、总结、整理，查阅 了众多相关资料以及咨询了很多权威专家，并参考新近出台的相关政策，精心撰写了这本《房博士教你购房》。本书共分为：购房前的准备、选房看房、签订购房合 同、办理购房贷款程序、收房入住、买卖二手房、产权证办理、物业管理、基本房产法律知识九章。本书内容全面权威，涵盖了有关购房和房产投资方面的知识，可 读性、时效性很强，可供购房和房产投资者随时参考和查阅，也可以作为从事房地产工作人员的培训教材。
本书的目的是使买房和投资房产的广大购房者明明白白了解买房的流程及知识，防止在买房过程中走错路和走弯路。您在买房过程中的疑点、难点可在本书中找到答案。愿我们的努力能使购房者轻松实现梦想。
于晓涵
2008年4月于北京
第一章：购房前的准备
你为什么要买房
虽然购买住房对每个购房者（买受人）来说都是值得高兴的事情，但是购买住房对任何人来讲又都不是一件小事情，有些人可能需要穷其一生的积蓄才能实现这 个愿望，还有些人甚至要为此背上多年的还贷包袱，除了经济方面外，想要买到自己满意的住房，也是一个非常艰难的过程（需要四处看房、砍价）。既然如此，为 什么人们还要买房子呢？
对于大多数购房者来说，买房的目的不外乎两个：自用或投资。至于购买者是自用还是投资，这就要看购买者的购房意愿和经济实力了。但是对于资金不是很充 裕的工薪家庭来说，买房就是为了居住，那么，对你来说，买房的目的是什么呢？因为目的不同，所购买房屋的位置等也会有很大的不同。
那么，买房时都要注意哪些事呢？怎么在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢？更重要的是，在目前尚不规范的房地产市场中，如何防范欺诈，让买房真正成为一件高兴的事呢？
买房的第一步：明确购房目的
无数遍地问自己：为什么要买房？
无数遍地问自己：到底需要什么样的房子？
买房的资金准备——您准备用多少钱买房？
一定是有一笔资金的支持，才让您作出了买房的决定。这笔资金的数额，决定了您在买房中的一切重要行为。20万元、50万元，还是80万元、上百万元，甚至更多，资金的多少，直接影响着您所购买的房屋。
1.为居住而购房
如果购买房屋是为了居住，最需要考虑的就是根据自身的经济实力挑选地点、价格和户型等因素均适合的房屋，此外，购房者还要对住宅外部的环境，即社区内 部和社区外部环境进行细致的了解。一般而言，良好的住宅外部环境应该做到交通方便；没有噪音干扰；空气清新；水质无污染；周边有大面积绿化地带；有良好的 商业服务场所；附近有文化机构；整体的规划设计美观、完整；物业管理完善；水、暖、电、气供应有充分的保障等。
2.为投资而购房
为了投资而购房的人最需要考虑的因素就是区域位置，最理想的房产应该在人气较旺、出入方便、外观和内质较好、周边人流较大的地区。其次，应该选择外来 人员较为集中的公司聚集区、院校区和商业密集区等地区，由于这些地区是商业和住房的最大市场，在此处投资大多都能有较好的回报。
此外，购买房屋要把握好购买的时间，因为房屋基本分为现房和期房两种，如果购买现房，价格就要略高一些，但是，如果这种房屋地处繁华区段，能够当作商 业或办公商务用房，购置后即可经营，购买现房还是比较合适的。期房的价格相对较低，在由期房变为现房时，房屋可能会在短时间内快速升值，如果购买后转手出 售，就有可能获得较好的收益，只是期房会涉及交房的时间，如果时间太长，就会影响到投资回报率。
你必须了解的购房术语
随着房地产的急剧升温，许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中，虽然其中的部分术语已经众所周知，但还有很多不为购房者所熟知。正是因为对购房 术语的不了解，往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差，从而造成合同无法最终履行，这既打击了购房者的积极性，也容易让不法销售商 钻“术语”的空子，因此，现将其中的常用术语介绍如下：
1.准现房
准现房是指房屋的主体基本完工，小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓，户型、楼的间距等都已经一目了然，只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。
2.现房
通常情况下，人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此，按照我国销售“现房”的规定，只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫“现房”。
在商品房销售过程中，真正的现房销售不需要“销售许可证”购房者只需要查看“房产证”即可。购买这种房子，对购房者来说是比较有利的（眼见为实），但是购房者的眼光一定要敏锐，如果买错“现房”，将使自己陷入被动。
3.期房
在建的房子肯定是期房，此外，已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子，在一定意义上也被称为“期房”，而不是真正意义上的“现 房”。所以，这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子，购房者既要查看房产商的预售许可证，又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样 的理解：小区已经有人入住，而且入住的业主也已经拿到房产证，买这种房子就万无一失了。实际上这是误解，因为房子是按套拥有独立产权，是可以分别抵押的， 别人的房子没问题，不等于你要买的房子也没有问题。其实，房产商很容易将盖好的房子抵押出去，以获得大量的资金。
因此，购房者在购买商品房时一定要认清“期房”和“现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押，可以查看房地产商提供的相关证明， 如果可行的话，不妨在合同上注明此房是现房还是期房，并且写明房子是否被抵押，或加上办理房屋产权的具体日期来约束售房者。
4.尾房
何谓“尾房”？就是房子盖好后，大部分都己经销售出去，只剩下几套还没卖出去，通常情况下，此房的预售许可证己经过期，而房产证还没有办下来。对于这 种“无证”房，虽然不能建议购房者别买，但在买之前一定要访查清楚，最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。可以先交订金，之后改为定金后就能 随意变动了，有7天冷确期。
此外，购房者还需要注意的是，北京市国土资源和房屋管理局在《<北京市城市房地产转让管理办法>实施意见》的通知中还有这样的新规定： “商品房竣工后，房地产开发企业应当按规定时限申请办理房地产权属证书，并自取得房地产权属证书之日起，持房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房现房 销售。商品房竣工后，房地产开发企业未取得房地产权属证书的，可自商品房取得竣工备案表之日起四个月内继续进行商品房预售；但自取得竣工备案表之日起超过 四个月的，不得进行商品房预售。”
从这个规定中可以看出，己经建好的房子，即使预售许可证没有过期，由于房地产商在取得竣工备案表的四个月内没有获得房产证，这种房子也是不能销售的，对此购房者千万要注意。
5.公房
公房又叫公有住房，通常是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建和销售的住宅，在此住宅尚未出售前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有，也就是说，属于国有住宅。
目前的公有住房可分为两大类：可售公有住房和不可售公有住房。公房的居住者需要按月交纳一定的房租，但房租的金额国家有相应的规定，通常比租个人住房要节省资金，但是，这种住房很少，只有少数人能够获得居住权。
6.使用权房
使用权房是指由国家及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府按照相应的规定出租给居民，也就是说，居住人只有使用权，没有出卖、出租、抵押等权利。
7.不可售公房不可售公房是指根据当地的现行房改政策，暂时不能出售给承租住户的公有住房，主要为职工住房等厨房和卫生间合用的不成套房屋。当然，也包括部分公寓和花园住宅等房屋。
8.二手房二手房也就是人们眼中的旧房，通常情况下，人们将二次交易的新建商品房也叫做二手房。二手房的价格要略低于新建商品房，在购买二手房的时候一定要对所选购住房有个全面了解，以免后悔。
9.房屋产权所谓房屋产权，是指房产的所有者依照国家法律规定所享有的权利，也就是说，房屋所有者对该房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利，通常情况下是指房屋各项权益的总和。
10.产权证书产权证书是“土地使用权证”和“房屋所有权证”的总称，通常包括产权类别、产权比例、产权来源、房产坐落地址、房屋结构、建筑面积、使 用面积、间数、共有数纪要、他项权利纪要和附记等，其中还配有房地产测量部门的分户房屋平面图。如果购房者没有取得房屋产权证，即便是交纳了房款，法律上 也不认可购房者的拥有权。
11.起价起价是指房产商所销售房屋价格中的最低价格，通常情况下，如果是多层住宅而且不带花园，一楼、顶楼和朝向不太好的价格最低，也就是起价，房屋最低价格定价就是起价。
12.均价均价是指所有房屋的销售价格总数除以所有房屋建筑面积的总数，所得出的价格就是每平方米的均价。均价通常不是销售价，好的房屋需要在此基础上进行加价，有瑕疵的房屋比这个价格要低。
13订金订金是预付款的性质。订金是购房人向房产公司先期交付房屋价款的一部分，不是担保金的性质。如果双方解除合同，购房者可以要回订金。
14.定金定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款，以作为债权担保，这属于法律上的担保方式之一，目的在于促使债务人履行债务，也是为了保 障债权人的债权能够实现。我国《担保法》规定，定金必须以书面的形式约定，当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。但是，定金不能超出购房款的 20％，如果购房者在交了定金之后又不购买，出售方有权以购房者违约为由，不退还定金。
15.违约金违约金是指按照法律规定和合同的约定，违约方付给对方一定数量的货币。违约金属于经济制裁方式中的一种，既具有惩罚性（对违约方而言），又具有补偿性，如果当事人有违约行为，而且还是主观上的过错，无论有没有给对方造成损失，都要支付约定数额的违约金。
16.容积率当开发商提起容积率的时候，许多购房者都不明所以，其实，容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如：在1万平方米的工地上建造4 千平方米的建筑，容积率就是0.4；如果4千平方米的建筑是六层，那建筑总面积就是2.4万平方米，容积率就应该是2.4。
17.开间开间又叫住宅宽度，是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间，如果是砖混结构的住宅，开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小，就会缩短楼板的空间跨度，住宅结构的整体性、稳定性和抗震性都将得到增强。
18.进深进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大可以有效地节约用地，但是，为了保证住宅有良好的自然采光和通风，房屋的进深不宜过大，通常限定在5米左右。
19.建筑密度建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率，以百分比计算通过这个数值可以看出小区内建筑的密集程度。
20.绿化率绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比，绿化率越高，环境越好。
21.绿地率绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、住宅旁绿地等。
如何判断房子的增值潜力
购置房产，谁都希望所购房产除了自用外，还能不断地升值。对购房者来说，最重要的是弄清房产是否具有增值的潜力和增值的可能，是否具有投资性。其实， 判断所购房产是否具有增值潜力的参考因素很多，大到城市规划，小到一个小区的物业管理，林林总总，在这里，我们只谈六大要素对房产增值潜力的影响。
1.交通条件缔造财富聚合效应
交通的便捷性，是衡量物业是否增值的主要因素之一。小区门口有没有多路公交车经过，小区距离市中心有多少分钟车程等，这些都是衡量一个小区交通是否便捷的标准。一条道路的打通，不仅会带动一个区域的楼市发展，还会是一次全新的房产投资良机的悄然来临。
以北京为例，随着北京八通线、地铁五号线、十三号线的开通，沿线周边的楼盘价格全线上涨。在地铁线未开通前，通州的房价普遍在每平方米4000元左 右，房山、大兴、顺义的房价每平方米也只有3500元左右。目前，北京通州的房价普遍在每平方米8000元左右，而房山、大兴、顺义等郊区的房价也是水涨 船高，均价都在每平米6500元左右，此时正是投资北京房山、大兴、顺义等郊区的最佳时机，等到郊区各条道路修好时，投资空间也就缩小了。
交通的改善，一轮全新的郊区投资浪潮正悄然来临。
■ 房博士提示：
交通的改善，如地铁、公路、桥梁的兴建都会直接影响到一个楼盘，乃至一个片区房价的上涨。因此，不管是用于居住还是投资，都要选择交通便捷的地段。用于居住，可以让你出行更加方便；用于投资，可以让你获得更好的投资效益。
2.规划建设带来房产增值新机遇
对一套房屋未来的升值潜力来讲，一个片区的拆迁安置、一条河流的改造、一个公园的修建……种种城市规划建设对置业价值的影响就显得尤为重要。或许现在 很不起眼的位置，由于明天一个城市规划建设的动工，你买的新房就可以迅速升值，而你的居住环境也将会因为城市的规划建设变得更加宜人。
3.配套完善房子保值更增值
一个好的楼盘、一套好的房子，必须要有大的市政配套。如果在房子交付使用以后发现没有地方买菜，没地方逛街，孩子没地方上学，小区内环境虽然造得很好，但走出小区门则是一片荒芜，正所谓“墙内锦绣如花，墙外刀耕火种”，房子最后也只能空置，很难卖出去。
对于一个楼盘或者区域而言，市政配套所拥有的卖点，在开发商与购房者之间形成了一种良性互动。浅显的事实，在各类房地产广告中，“毗邻××公园”、 “距离××仅五分钟路程”等等，对于购房者而言，配套也是在买房置业中不得不考虑的问题。拥有完善的市政配套，也就拥有了与财富对话的资本。
■ 房博士提示：
一个楼盘周边市政配套是否完善，会直接影响到这个楼盘是否被购房者作为第一居所。一般来说，市政配套设施是按人口规模配备的，其建设方式一般是每一千 人配备某项配套设施多少平方米，而只有上万人的大规模居住区(一般1万户，3～5万人)才可能配套齐全。具体到一个成规模的房地产开发项目，购房者应关 注，小区包括周边地区是否配备了教育、医疗、文体、商业、金融、邮电、社区服务等最基础的设施，使用是否方便，距离、规模如何等等。
4.地价攀升区域物业也跟着涨
无论是先有鸡还是先有蛋，地价和房价不管谁有了波动，另外一方必然会产生“共鸣”。
据尺度机构的调查数据显示，成都市土地均价从1999年的63.9万元/亩到2005年5月12日止已经涨到了268.4万元/亩，均价上涨了 204.5万元。与此同时，成都房价也在迅速攀升。2003年，成都市含经济适用房在内的商品房平均价格为每平方米2096元，每平方米上涨103元，涨 幅为5.1%；不含经济适用房的商品房平均价格为每平方米2224元，其中城区房价为每平方米2726元，周边区县为每平方米1482元。2005年成都 五城区商品房交易均价已达到4085元/平方米，同比上涨9.49%。
房子增值，当然与地价的上涨脱不了干系。
房子林林总总，各不相同，怎样才能判断出什么样的房子会快速增值？不同的房子共同的东西是什么呢——土地价值，即房价中隐含的地价。业内人士认为，房 子升值的重要原因就是土地升值，而土地价值又由土地的质量和数量构成，其中，土地质量是指土地地段和自然环境的优越性，数量是指土地的容积率，即每栋房子 或每个单元占有多少土地。那么，对于一套已经呈现的房子，虽然当下本身的地价已经无法得出明确的数据，但是可以通过周边的地价估算出自己所在位置的地价。 在大区域背景相同的前提下，旁边的地价翻了几倍，自己的物业所在的地块价格不可能原地不动。土地成本的增加，房价也要跟着涨。虽然物业的形态、功能以及新 旧程度可能无法与周边地块新建成后的物业相媲美，但总体价值至少是要在当初该物业价值的基础上有大幅攀升。五年前，成都市温江区的地价不到30万/亩。今 天，温江的地价突破百万已是事实；今天，温江老城区的普通商品房已经卖到了2400元/平方米，这与五年前800元/平方米的价格相比，已经翻了3倍。而 在距离成都主城区相对较近的光华大道与温江城区相接的区域，不少在售楼盘均价已经超过3000元大关，房龄在2～3年左右的二手房也涨到了2000元/平 方米以上。
地价一上涨，房价也自然跟着上涨，北京朝阳区内2001年每平方米均价才3300元左右的价格，2007年11月已达到了均价14000元/平方米。 2004年，北京朝阳区柏林爱乐社区开盘均价才4800元/平方米，2007年11月均价已达到13000多元/平方米，当时在北京朝阳区投资房产的人现 在赚欢了。
■ 房博士提示：
地价攀升之时，距离房价攀升也不远了。想买一套增值房的你在留意房子品质的同时，还要眼观六路，耳听八方，关注地价情况。想下手就要趁早，不然等市场反应过来后，你会发现区域内所有房价都已经毫不留情地跟着上升了，浪费时间就等于浪费金钱！
5.有群好邻居共同托高区域价值
最近，北京市民老李春风满面，一碰到准备买房的朋友便激动地给人传授经验：“选房别忘了把邻居选好。”原来，老李最近到中介行去逛了一圈，不逛不知 道，一逛吓一跳，自己家的房子竟然在短短4年间增值20多万！据老李介绍，2002年初，老李在北京朝阳区买了某楼盘一期的一套房子，当时单价是3300 元/平方米，时隔4年不到，自己小区内完全相同的二手房已经卖到了6000元/平方米以上，而且还只是简单装修而已。为何会涨得如此之快？如获意外之财的 老李急忙像个专业人士一样搞起调查研究来。
原来，在自己所在的片区，包括房龄较短的二手房在内，房价均已涨到了6500元/平方米以上，而近两年推出的新盘均价更是直逼8000元/平方米。老 李仔细一想，虽然自己的小区不算大，内部环境也不见得好，但自己如果要卖房的话，别人能卖8000元/平方米，我卖个7000元/平方米也不过分啊！目 前，新华联集团在该片区的新项目“珊瑚湾”也已亮相，老李又开始扳指头暗自高兴了：嘿嘿，明年这个时候，又该多扳一个指头了吧？！
事实上，“好邻居”带来的不仅仅是好的名声，可能还会带来公共配套、环境等的改善。有些品牌开发商在推出建筑产品的同时，也会相应的注重物业配套、周边基础设施和环境的打造，周边小区住户可以共享，这也是拥有“好邻居”，房子增值的重要原因。
■ 房博士提示：
事实已经证明，品牌开发商对入驻片区有带动作用，与它挨得近一点，让你对自己的房子更有信心。如若某天转手，报价时也能更加理直气壮。所以，在买房时，要多留个心眼儿，多打听一下周围将会有哪些邻居。
6.建筑本身成就物业未来价值
随着人们生活水平的提高，他们对居住条件的要求也越来越高。面对供应丰富的楼市，建筑产品本身的竞争也变得尤为激烈，只有好的建筑产品才能经得起时间和市场的考验，只有具有前瞻性的建筑才能拥有大幅的增值空间。
众所周知，不同小区、不同建筑风格、不同楼层、不同朝向、不同户型设计的房子价格是不一样的。小区规模适中、安全系数高、居住密度低、环境优美、风格 独特、材质上好、南北朝向、户型设计合理的房子，价格自然更高。而这样的房子，“保新期”也往往更长。在我们周围，不少有一定年龄的房子都留有岁月侵蚀的 痕迹，或外立面已经黯然失色，或功能结构已经过时。谁愿意出高价买这样的房子呢？但是对于一些社区日渐成熟、品质高、保养好、性能良好甚至更完善的小区， 尽管经过时间的洗礼，却依然能散发着迷人的魅力，仍然能够满足人们对居住舒适度的要求，增值也变得自然而然了。两套房龄相同、位于同一片区不同小区不同档 次的房子，品质好的那一套单价甚至可以比另一套每平方米高出500元，这些都与业主的保养、当初房子本身的品质密切相关。
■ 房博士提示：
对于好的建筑产品的考察，所包含的内容是方方面面的，开发商的实力、小区环境、房价、户型设计等等，但是，千万别忽略了对物业管理的考察。物业管理是 社区的“软件”，也是最具可塑性的。优秀的物业管理公司和合理的物管费可以为一个小区创造巨大的无形资产。因为社区保养好、物业服务到位等等都可以使业主 满意，为物业和房产的商业价值增值加分。
买房投资怎样才能稳赚不赔
如今的房地产市场同样受到各种因素的影响，同其他投资一样，没有人能保证投资房地产稳赚不赔，但是，买房投资也并非就没有赚钱的机会，而其中的关键就在于购房人能否对房地产市场有较为深入的了解，而下面几个方面应当引起投资房地产人士的注意。
1.找准风向标
买房为什么需要风向标？因为它能够指引购房者找到升值潜力大的开发项目。如今，众多媒体在争论房地产市场是否存在“泡沫”，房价究竟是高是低？但是， 购房人大可不必考虑这个问题，也不要管收入房价比、房屋空置率等。你要关心的就是看银行对买房贷款的态度，如果银行对某个房地产开发项目的贷款较松，就说 明这处房产的市场看好；如果银行管理得较严，就说明此处房地产的市场风险较大。因为银行在决定是否为某处开发项目作贷款前，都会进行详细的调查，如果此项 目的前景不好，银行在贷款的过程中一定会很严，因此，在一定程度上，银行的态度往往比专家的话还要真实、准确、可信。
2.买涨不买落
房地产投资与其他投资一样，是很难摸到市场的价格底线的。如果不是为了急住，当房价开始下跌时，千万不要有抄底心理，还是持币观望为好。因为房价下跌 一定有很多的影响因素，而这些因素很可能使此处房地产的价格在短时间内无法上涨，而那些房价刚要开始走高的房产，也一定会在短期内有一个较大的增长。所 以，买房应该买涨而不买落。
3.参考平均价
经常能够听到有人讲房屋的平均价格在下跌，原因是房子在增多，其实，房屋平均价格的下跌只是表面现象，因为房子增多代表着市场需求，也反映着政府的政策导向，房地产增多的地区发展一定会很快，买此处的住房应该是有升值潜力的。
4.学会“抓机会”
要在房地产市场上赚钱，就应该善于“抓机会”。比如：能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，只是因为手续还没办完，所以较为便宜；房子有预售许可证， 但因土地使用证还没有办下来，所以价格很低；某项目正在施工，销售的房产属于期房，但附近将要修路或修建地铁站……此时，不要等房子建好再买，而应该提前 购买，因为房屋或附近的设施建好后，房价肯定会大幅上升，当然，前提是你要有足够的把握保证你的决策是正确的。
5.挑便宜的买
如今，什么样的房子都有，但贵的房子并不一定就是最好的，因为不同的开发商和房地产经纪公司会选择不同的营销手法。有些发展商希望以薄利多销的形式， 通过价格占领市场，而有的开发商则将价格定得较高，认为卖50％的利润要超过通过薄利多销方式销售70％的效果，所以，他们宁愿卖50％。因此，购房人在 选择房屋时，买同一地区价格较低的，但品质相差无几的房子，相对来讲，抗“跌”力要强很多。
6.计算养房费用
虽然“买房就是买生活”，买小社区更能彰显个性，但是，大社区的使用和维护成本往往低于小社区。作为买房人，你不可能免费享用社区内的所有设施和服 务，比如会所、地下车库等，购房人想要使用，都得花钱，而且，公共设施越多、越豪华，购房人支出的费用就越高，毕竟羊毛要出在羊身上，没有人会免费为你提 供服务，所以，买房时不能不考虑养房的费用。
7.心态要平稳
任何的投资项目都有升值和下跌的时候，所以，作为购房人，不要因为所购房产升值就洋洋自得，也不要因为下跌就心情烦闷，因为购房也是为了更好地生活，高兴地生活，如果心态不平稳，就很容易受房价的涨跌所左右，那样的话还不如不投资。
要买房，事先就需要想清楚几个问题，比如：准备居住还是准备投资？自己最理想的居住位置是什么地方？希望住宅周围的环境如何？自己的支付能力如何？
■ 房博士提示：
投资房地产虽然需要大额的资金，不是人人都可以玩的游戏，但也并非只是有钱人的游戏，对普通百姓而言，只要愿意，也可以进行房地产投资。所谓房地产投资，就是投资人牺牲眼前的消费（获取资金）购置房产，以期在将来能够获取较大的收益。
房产投资的最大益处就在于保值，它能够使我们今天的钱在遇到通货膨胀的情况下不缩水。但是，购房者要想投资房产，并且获得较高的回报，最需要做到的就 是认清国家的政策形势，如果国家的政治环境安定，经济繁荣，经济增长较快，那么，这种大环境就会影响到国内各地的房产，物业也会因此快速升值，这时候进行 房地产投资就显得非常重要。
此外，投资房产还需要考虑到位置的重要性，好地点的房产首先能够实现保值，然后还能够达到增值的目的，即便是出租，也能获取较高的收益。另外，购房者 还可以将所购房屋作为不动产进行抵押融资，这样既不影响房产的增值，又得到了可供使用的资金，可以说是一举两得。即使购房者没有什么太好的经营方案，也可 以将房屋转让以获得更好的效益。
还有一点需要提示想要投资房产的人，那就是置业投资能够获得税收方面的好处。比如上海规定，如果购置自用住宅而申请银行按揭，每月还银行贷款可从工资的总额中扣除然后再计算个人所得税。这对于有较高收入的人来说，可以节省一部分税额。
科学地说，投资房产属于投资行为，只要是投资，就具有一定的风险性，因此，在投资房产的时候，一定要周密调研、科学分析，切不可头脑发热，只有这样，才能将风险降到最小。
如何做购房预算
买房子要花钱，住房子要花钱，维护房子要花钱，银行按揭也要花钱，房屋的选择与家庭的收入状况和将来的收入水平关系很大，还影响到家庭在买房以后的生活标准，因此，必须在选房决策时有明确的财务预算。
确定可支配投入
买房之前需要先计算，有多少钱买多大的房，而且既要买得起也要住得起，这需要评估自家财力。因此，制定购房预算的第一步是确定家庭为购房可以作出的安全投入。根据自己的经济能力来寻找相应的地段和楼盘，这比先找房子再算价钱明智得多。
首先，清算一下自己家的现有资金，包括存款、可以套现的股票、可以上市出售的旧房或押旧买新的旧房等。
其次，考虑你的付款方式，一次付清还是分期付款。分期付款的话，考虑你所能支付的首付款，考虑你的借贷途径、数额和年限，进而考虑你所购买的房子的总 价。计算时不能“满打满算”，一定要预留入住后的装修费用、房屋维修资金和税费、供暖费、物业管理费以及当年家庭的重大开支，如孩子的教育费用、高龄父母 的医疗费用等。
最后，还要考虑购房后的家庭收支状况。计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、经营收入等。家庭支出包括每月的月供、物业管理费、水、电、煤、 电话费、正常生活开支、娱乐教育费用、父母医疗费用等。如果年轻的两口子预备买房后“添丁加口”，一定不要忘了预留一大笔育婴的费用。
贷款买房的，应根据购房后家庭收支情况的预算，确定自己能支付的月供，避免出现买房后生活负担加重的情况。根据专家测算，购房还贷支出占家庭总收入的 30％以下，才应该是安全的。如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。
了解购房费用构成
很多购房者在购房之初并不了解购房产生的所有相关费用，往往只按照单价算一下首付，估计能拿出首付款就作出购房决策，常常导致在买房过程中发生资金不 足。购房费用一般由这几个部分组成：1、首付款；2、契税（总房价的2%或3%，120平米以下的房屋契税是2%，120平米以上的房屋契税是 3%）；3、住宅公共维修基金（总房价的2%）；4、登记费（0.3元/平方米）；5、物业费等。了解了购房费用的组成，以便在决策时能够考虑周全。
购房需要掌握哪些法律知识
我国的房地产业发展得益于房地产法律法规的调整和完善，也就是说房地产的每一项业务，都离不开法律和具体的法规。房地产的三部法律《城市房地产管理 法》、《土地管理法》和《城市规划法》以及据此制定的部门规章和地方性法规，几乎涵盖了整个房地产事务。不但要掌握房地产方面的法律法规及各级政府部门关 于房地产的政策、方针和精神，而且还要熟悉民法、经济法、行政法及行政诉讼法、民事诉讼法的知识。举个最简单的例子，签合同，就要牵涉到经济合同法、民法 通则等法律知识。代理租赁要熟悉《城市房屋租赁管理办法》、《城市私有房屋管理条件》等，懂得什么房可以租、什么房不能出租、租赁合同以什么方式生效等。 代理买卖，就得熟悉《城市房屋转让管理规定》、《城市房屋权属登记管理办法》中转让的条件、交易程序、产权产籍知识及办证程序。如果是代理发展商，要掌握 的法律知识就更多了。近年来时兴的房地产律师见证业务足以说明法律知识的重要性。
在商品房买卖过程中，涉及诸多的问题，一旦处理不慎，就有可能发生法律纠纷，并给自己造成诸多麻烦，甚至是损失。所以，在购房之前，认真了解相应的可能涉及法律纠纷的问题，为自己将来能够拥有称心如意的住房打下良好的基础。那么，这些问题有哪些呢？
1.商品房定金与订金的区别
定金是指购房人根据合同约定，预先付给房地产开发商一定数额的金钱，以作为合同履行的保证，也就是以债权担保的形式而存在的。在《商品房买卖合同》 中，一旦约定了定金条款，如果出现违约行为，违约方就要承担与定金数额相等的赔偿责任。换句话说，如果定金的支付方（购房人）违约，就将丧失定金的所有 权，定金归收取方（开发商）所有。如果收取定金的一方（开发商）违约，就应该双倍返还定金。这种以定金的方式来确保合同履行的方法就是定金罚则。有一点需 要注意，房地产开发商只有在取得了房屋的合法销售证件后，才能收取购房人的定金。
作为消费者，购房前必须清楚开发商有无销售此处商品房的资质，有没有权力收取定金。如果开发商在不具备资质的条件下提前发售房产，购房人在认购时所交 纳款项只能算是保留金，购房人可以随时选择退房，并全额拿回保留金。也就是说，如果购房人不想购买此房，即便收据上写的是定金，从法律角度上讲，开发商也 应该退还购房人交的款项。
还有一点需要注意的是，作为购房人，应该分清定金和订金的区别。订金属于预付款的一部分，并不具备担保债权的作用，如果开发商违约（不签订合同），购房人将无法得到双倍的返还，而购房人违约的话，所交款项能够如数拿回。
2.开发商销售证件的审查
有些开发商由于资金的原因，往往只交纳了一部分土地出让金，它所取得的国有土地使用证也只是临时的，所领取的商品房预售许可证也有一定的限制，通常只 包括规划项目的部分楼号，有些只包括一栋楼的部分楼层。因此，购房人应当着重审查所要购买房屋是否在预售范围之内。千万不要认为开发商有预售许可证，所有 的房产都属于合法销售。
3.合同中的面积约定
预售商品房的销售面积是依据施工图纸由测绘部门测算出来的，与建好的商品房有一定误差，这也是购买期房的风险所在。法律规定，一套房屋的建筑面积的误 差不应超过±3％。但是，房产面积是由两部分组成的：套内建筑面积+公共分摊面积，如果公共分摊面积增大而套内的建筑面积减少，总面积仍然处在合同的约定 范围内，此时，开发商不需承担违约责任；但对于购房者来说，套内建筑面积的减少就意味着房屋使用率的降低，也就是意味着花钱买分摊而没有买到实际居住地面 积，因此，在签订合同的时候，最好规定出各部分的变化比例，防止开发商恶意变更。
4.对房屋交付条件的约定
对购买期房的人来说，房屋的交付是非常重要的，但是目前的购房合同中仅规定了：该商品房经验收合格；该商品房经综合验收合格；该商品房经分期综合验收 合格；该商品房取得商品住宅交付使用批准文件四种标准。这四种标准都会取得相应的证明文件，但是，验收部门不可能检验每套住房，他们只是采用抽查方式，这 样一来，部分房产就难免出现各种各样的问题，也就是说，如果你所购买的房屋不是正好被验收部门检验的住房，就涉及了此种房屋是否可以交付的问题？
作为开发商，只要取得了政府部门的批准文件，就具备了交房的条件；但对于购房人来讲，房子存在问题，肯定不能算交房，这就出现了矛盾，由于合同文本中 无法解决这个矛盾，因此只能通过补充协议的方式来解决。所以，在补充协议中要写明交房的条件、时间、违约责任的判定和赔偿方案等。此外，还应写明逾期交房 超过一定天数后，购房人有权退房，这样才能避免交房过程中可能出现的纠纷。
了解房屋种类
在明确购房目的和做好购房预算之后，我们就可以开始挑选房子了，在这之前我们来了解一下关于房屋种类的基本知识。
1.经济适用房
经济适用住房是国家实行土地无偿划拨，减免大市政配套税费，面向广大中低收入家庭建设、出售的住房。它与普通商品房的区别与联系如下：
经济适用住房的特点：
性质：微利商品房，售价低。
产权：完全产权。
销售许可：《经济适用住房销售证》等五证。
销售对象：中低收入居民。
土地证：《划拨国有土地使用权证》。
建设规模：政府批准年度计划。
价格：政府限价。
建设标准：户型、面积、档次等接受政府指导，为普通标准住宅。
规划设计：招投标。
开发建设：招投标。
工程监理、验收入住：按国家规定。
工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
物业管理：按国家规定，偏低，保证基本服务。
抵押贷款：可以。
职工个人购买的经济适用住房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书即《房屋所有权证》、《土地使用证》的，住满5年后，可依法进入二级市场上市交易。上市并缴纳有关税费后，收益全部归个人。
2.商品房
商品房的特点：
性质：商品性质，售价高低不等。
产权：完全产权。
销售许可：《商品房销售许可证》等五证。
土地证：《出让国有土地使用证》。
价格：企业自定。
建设标准：企业自定。
规划设计：招投标。
开发建设：招投标。
工程监理、验收入住：按国家规定。
工程质量：《建筑工程质量许可证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
物业管理：按国家规定，偏高，服务附加项目多。
抵押贷款：可以。
3、两限房
两限就是限制价格，限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。
另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。
限价房可以上市销售，而且价格是由卖房人自己制定，不再受政府的约束。但是一般买了限价房的人是不会卖的，因为买房的人资格是严格把关的，炒房产的人肯定买不到限价房。
供应对象
本市中等收入家庭
限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合以下条件：
(一)申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人，申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。
(二)申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。目前的标准见附表。另外，远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。
购买家庭
三类家庭可优先购买
在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买：
1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭；
2、家庭成员中有60周岁以上(含60周岁)的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭；
3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。
经审核符合条件的家庭只能购买一套限价商品住房，已购买限价商品住房家庭的全部成员不得再次享受其他形式的保障性住房。
申购程序
资格审核四步走
购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。
申请购买限价商品住房按照下列程序办理，以北京市为例：
(一)申请。申请家庭持如实填写的《北京市限价商品住房家庭资格核定表》(一式三份，以下简称《核定表》)向户口所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出申请。申请时应当同时提交以下材料的原件和复印件(复印件一式两份)：
1.户口本和家庭成员身份证；
2.家庭成员婚姻状况证明；
3.现住房产权证明或租赁合同；
4.家庭成员所在单位出具的收入、住房情况证明；
5.其他需提交的证明材料。
(二)初审。街道办事处或乡镇人民政府通过审核材料、入户调查、组织评议、公示等方式对申请家庭的收入、住房、资产等情况进行初审，提出初审意见。
(三)复审。区县住房保障管理部门对申请家庭情况进行复审，符合条件的，将申请家庭的情况进行公示。
(四)备案。市住房保障管理部门对区县住房保障管理部门上报的申请家庭情况予以备案。
统筹分配
房源主要由区县安排
各区县政府组织建设的限价商品住房，主要由本区县安排使用，市住房保障管理部门可根据情况从中划出一定比例统筹分配。
各区县住房保障管理部门负责组织本区县符合条件的申请家庭按优先配售条件及住房困难程度，通过摇号等方式配售限价商品住房。对参加多次摇号均未能摇中的申请家庭，轮候三年以上的，区县住房保障管理部门可为其直接配售。
对市住房保障管理部门统筹分配至各区县的房源，各区县住房保障管理部门应在二个月内确定购房人，向开发企业缴纳购房款。逾期不能确定购房人的，由市住房保障管理部门收回重新分配。区县住房保障管理部门也可先行垫付购房款后保留房源继续使用，保留时间不超过半年。
4.房改房
房改房基本可以分为两种：按成本价购买的房改房和按标准价购买的房改房。
按成本价购买的房改房的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需要经过原产权单位同意就可以处置，但该房屋不能办理赠与，在收益权上受到一定限制。
按标准价购买的房改房的使用、占有的权利归产权人所有，该房屋也不能办理赠与，在处置权和收益权上受到很大限制。
5.集资房
是政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金进行住房建设的一种房屋。职工个人可以按照房价全额或部分出资，政府以及相关部门在用地、信贷、建材 供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属按照出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。
6.使用权房
使用权房是指国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准租给居民居住的公有住房。
7、廉租房
廉租房是在即将出台的国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房，以及政府特地建盖的新房。
《北京市城市廉租住房管理办法》规定，同时具备下列条件的家庭就可以申请廉租住房：第一，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准；第 二，申请家庭人均现住房面积符合当地廉租住房政策确定的面积标准；第三，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口；第四，申请家庭成员之间有法定的 赡养、扶养或者抚养关系；第五，符合当地廉租住房政策规定的其他标准。
申请人应由申请家庭的户主来担任。如果户主不具有完全民事行为能力，申请家庭可推举具有完全民事行为能力的其他家庭成员来担任申请人。
《办法》规定，申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。
除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；二是申请家庭成员所在单 位或居住地街道办事处出具的现住房证明；三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。如果申请 人为非户主，还应出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
8.公房
公房，也叫已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照 成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，在一定期限后归职工个人所有。公房的特点在于是否允许上市，上市以 后在转移对象方面有没有特定的限制，比如说有的人在单位分了房子，但是个人没有取得独立产权，就不能上市，有的还规定，如果上市的话，第一买受人必须是单 位。在这种情况下，你如果没有查清楚，就贸然买了这套房子，很有可能以后会产生一些纠纷。
9.写字楼
写字楼是指专门用于公司办公的房子。写字楼的主要问题就是物业管理。买前面的几类房子，物业管理不是买卖合同的一个必要条件，就是说我可以入住以后再 成立业主委员会，然后再选择物业公司，但是写字楼不一样，写字楼的物业管理非常重要，写字楼如果没有妥善的物业管理的话，它的贬值速度会非常快，损害速度 也非常快，因为它的客流量太大了，每个人的使用方式和对设备的损害程度是不一样的，所以如果是要买写字楼，物业管理问题一定要成为买卖合同的一个必要条 款。
10.别墅
别墅，是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，有天有地，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华。一般是高收入人群的购买对象。别墅的 问题主要是能不能取得合法的土地使用权。对于大城市来说，别墅的修建对于土地的利用效率比较低，因此政府对别墅项目的开发是有限制的。有的别墅，你一看规 模很大，房屋外观看起来也很好。但是这种别墅的开发没有获得许可，所以尽管入住了，仍然没法取得土地使用权，也就是不能获得产权保护，有的地方会因为违法 占用耕地最后把整个房屋拆除，所以土地使用权是别墅买卖中的一个核心条款。
11.四合院
四合院是以正房、东西厢房围绕中间庭院形成平面布局的传统住宅的统称。在中国民居中历史最悠久，分布最广泛，是汉族民居形式的典型。其历史已有三千多年，西周时，形式就已初具规模。山西、陕西、北京、河北的四合院最具代表性。
四合院的典型特征是外观规矩，中线对称，而且用法极为灵活，往大了扩展，就是皇宫、王府，往小了缩，就是平民百姓的住宅，辉煌的紫禁城与郊外的普通农民家都是四合院。
四合院的大体分布为大门、第一进院、大堂、第二进院、书屋、住宅等，两侧有厢房，各房有走廊，隔扇门相连接。
北京四合院，是由东、西、南、北四面房子围合起来形成的内院式住宅。北京四合院作为老北京人世代居住的主要建筑形式，驰名中外，世人皆知。
此外，四合院虽为居住建筑，却蕴含着深刻的文化内涵，是中华传统文化的载体。
12.独栋别墅
独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。
13.联排别墅
联排别墅于19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的Townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅，这种住宅均 是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。Townhouse现在 在很多国家和地区已非常普及，由于离城很近、方便上班及工作、价格合理、环境优美，成为城市发展过程中不可逾越的阶段——住宅郊区化的一种代表形态。
定义：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
特征：1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。2、与独栋别墅相比价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。3、户型设计丰富而前卫，有特色。
14.叠拼别墅
叠拼别墅是联排别墅的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园， 上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于 布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室和花园，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动 宜人。
15.公寓
公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居 室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的客商及其家眷短期租 用。
我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。
当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3～4间；面积大，每间14～18平方米；净空高达3～3.4米，厨房功能全。但这种住宅与我国的 居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨房的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由 于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。近些年 来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。
16.酒店式公寓
酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓
酒店式公寓是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点；既可居住，又可办公的综合性很强的物业。
酒店公寓与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理。
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”。选择酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
17.塔楼
塔楼的平面图特点是若干户，一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同，这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层，塔楼一般是一梯4户到一梯12户。
18.板楼
板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，南北通透。
19.跃层
通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。
20.复式
复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。
复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。夹层可以做成房间，也可以做成跑马廊形式（夹层悬空的一侧不做墙 壁或墙面后退，在平面的外边缘有栏杆或栏板，上面的人可以看见下面，下面的人也可以看见上面，形成一种不完全的空间，一般称其为“排空”），与底层之间有 视线上的交流和空间上的流通。而跃层房屋的上下两层之间完全由楼板分隔，只通过楼梯联系，和复式房屋的空间是两种不同的类型。
21.投资回报性商铺
这是指开发商在出售商铺时，承诺按照一定的比例每年给予业主回报，商铺由开发商代为管理或交给第三方运营。
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