微淼实践课第一周作业

              4808班1组  心莲

一、从太极图涨跌规律角度分析

观察美国近30年房产价格指数涨跌曲线发现，经历了三次波动，1990年——2006年间，房产价格指数从82点涨到226点，经历了一个上涨的周期；2006年—2012年间，房产价格指数从226点跌至146点，经历了一个下跌的周期；2012—2020年间，房产价格指数从146点涨到226点，又经历了一个上涨的周期。

涨跌幅=(结束点位–开始点位)÷开始点位×100%

第一阶段上涨

=(226–82)÷82×100%=1.756=175.6%

即：涨幅为175.6%

第二阶段下跌

=(146–226)÷226×100%=–0.354=–35.4%

即：跌幅为35.4%

第三阶段上涨

=(226–146)÷146×100%=0.548=54.8%

即：涨幅为54.8%

结论：根据太极图理论，房价大张之后必有大跌，大跌之后必有大涨，资产价格的涨跌是循环往复的，因此房价的涨跌也是循环运动，具有曲线波动性，而不是有规律的线性运动。由此可以确定，未来美国的房价还会出现新一轮下跌，但具体时间不确定，也不做预测。但是可以从资产的属性研判，因此就要从净现金流和回报率两方面做分析。

二、从净现金流角度分析

1.如果2006年购入这套房产，净现金流计算如下：

持续流入=月租金收入2800元

持续流出=月供2900元➕其他支出840元=3740元

月净现金流=2800–3740=–940元

投资年回报率=月净现金流×12个月÷成本(即首付)×100%

投资年回报率=

–940×12÷180000×100%

=–0.063=–6.3%

2.如果2012年购入此房产，净现金流计算如下：

持续流入=月租金收入2400元

持续流出=月供1100元➕其他支出720元=1820元

月净现金流=2400–1820=580元

投资年回报率=580×12÷105000×100%=0.066=6.6%

3.如果2020年购入此房产，净现金流计算如下：

持续流入=月租金收入3200元

持续流出=月供2000元➕其他支出960元=2960元

月净现金流=3200–2960=240元

投资年回报率=240×12÷195000%=0.015=1.5%

结论：净现金流的正与负是循环往复的，同一套房子在不同时期，其属性可能是不同的，判断房子的资产属性，就要分析净现金流。

1.2006年这套房子的净现金流为–940元，投资年回报率为–6.3%，说明此房产为耗钱资产，不宜购入，而应卖出。根据太极图中的规律，净现金流的正负是循环往复的，即时该房产净现金流目前为负，但是未来某个时段一定会变为正值。

2.2012年该房子的净现金流为580元，投资年回报率为6.6%，说明该房子属于生钱资产，如果手中有房产，可以持续持有，不急于卖出，此时该房产市价已跌至35万元，如果是有投资价值的房产，可以考虑买入。

3.2020年该房子的净现金流为240元，投资年回报率为1.5%，该房子依然是生钱资产，如果手中有此房产，可以持续持有。此时该房产市价已涨至65万元，如果综合考虑到太极图理论，随后一个时期美国房产将迎来新一轮下跌，所以此时可考虑卖出。