2018年第51篇投资心得

今天聊聊公众号“金融街老裘”介绍房地产企业的文章。

近期有媒体报道广东省酝酿取消商品房预售制度后，引发市场对房地产政策的担忧。商品房的预售制度对应的是上市房企的预收账款，预收款是房企的重要资金来源，如果取消预售制度将会导致大量高杠杆的中小房企爆发资金链危机。这个风险极大，不仅会让房地产行业立刻“休克”，连银行、信托这样的金融机构也无法幸免。另外如果取消预售制度，也会造成土地出让金和房地产相关税收的下降。

从研究的角度，主要担心房地产板块的ROE（净资产收益率）。在“房住不炒”的大背景下，房企的销售净利率和总资产周转率一定是下降的，而权益乘数（也就是杠杆率）不可能持续上升。

以万科为例，今年中报的权益乘数高达9.4，对应的资产负债率是85%，创下了近10年的新高。保利也不例外，今年上半年的权益乘数是7，对应的资产负债率是79%，也是处在多年的高位。

正常情况下，销售净利率和总资产周转率总是有提升的可能，但是杠杆率这个指标不可能无限放大，未来房地产板块ROE的变化应该像五年前的银行一样，呈现趋势性下降的走势。ROE的长期趋势决定了房地产板块缺乏长期配置的价值，但是房地产板块的波动巨大，又存在交易性的机会。

除了传统的PE（市盈率）、PB（市净率）和股息率，还可以使用“市值除以当年的权益销售额”这个指标进行跟踪分析。这个指标类似于PS（市销率），在使用的时候需要留意两点，第一房企的权益销售比例每年都会发生变化，第二是假设销售净利率不会有太大的波动。

以保利地产为例，预计今年全年的销售金额是4200亿元，权益比例等于上半年披露的70%不变，用市值除以今年权益销售额正好等于0.5，属于偏低的状态。金地全年预计销售1500亿元，看这个指标是比保利更低一些。万科今年也不错，预计全年销售7000亿元，看这个指标也在低位。