笑料炖法：大师又遇法青（二）

01 砂锅在此！

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有了笑料炖法，每天炖一炖，每天补一补，身体强了，脑子壮了！

有了法律之盾，妈妈再也不用担心我被隔壁法青欺负了！

02 笑料在此！

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话说这一天，大师茶饭不思，忧心忡忡，在佛堂中来回踱步。这时，进来一个青年，他看到大师这般苦恼，便问：“大师为何如此这般的upset~？”

大师见青年文质彬彬，一副慈眉善目，便敞开心扉：“这庙宇是我向扒皮地主租来一所旧宅，花费多年心血改建而成。昨日，割韭地主跑来，凶神恶煞的说现在这宅子已经归他，命我与这里的佛祖菩萨观音在三天内搬出。我立马说我们不搬，因为‘买卖不破租赁’，但他竟说我不懂法！这‘买卖不破租赁’明明是一个法青跟我说的呀……”

还没等大师啰嗦完，青年就抢过话来，开枪似地说道：“如果这宅子出租之前存在查封、抵押情形，就不适用‘买卖不破租赁’原则，如果有这些情形存在，你就得搬…..”

  大师眉头一皱，一拍桌子：“怎么又是法学青年？！滚粗！”

03 干货在此！

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你问：“买卖不破租赁”原则真有不适用的情形吗？

我答：真的有！微信公号‘法律之盾’的律师说，“买卖不破租赁”原则有以下不适用的情形：（1）租赁物在出租前已被抵押；（2）租赁物在出租前已被查封。所以，在签订租赁合同前了解清楚租赁物的权属状况，包括是否存在被查封、被抵押等情形，相当重要！重要！重要！

04 法条在此！

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《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

　　抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

05 打破砂锅问到底！

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你又问：如果出现上述的例外情形，大师是不是就得灰溜溜地收拾包袱走人了？

我又答：他可以和新物主好好聊聊，说不定能重新承租呢？

你继续问：要是人家不同意出租呢？

我继续答：根据不同的实际情形，找出责任人，向他要求赔偿！赔偿可能包括装修、重建、扩建宅子的损失，搬迁的损失，重新租房的损失等等！情况太复杂，还是找微信公号“法律之盾”的律师详细聊聊吧。

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