01
力哥2016年：
未来10年，单纯以投资为目的的买房，最好集中在一线城市，就算泡沫破了，从供求规律上看，一线城市依然是相对最抗跌的。
单纯以自住为目的的买房，不管在哪座城市，只要自己筹集的钱能买得起房了，就尽快买房，不要观望，不要等待，不要纠结。
又有自住需求，又希望能当成投资的买房行为，那就要具体城市，具体区域，具体楼盘，具体分析了
我还是想买房，但房价就是不跌反涨，然而钱不够要怎么破呢？
剩下的选择就只有一条——
买更便宜的房子……
怎样更便宜呢？
1. 要不放弃新房改买二手房。
2. 要不放弃大房子改买小房子。
3. 要不放弃市中心房子改买郊区房子。
其中最典型最知名的就是紧邻上海的江苏昆山，尤其是距离上海最近，已经有地铁通达的昆山市花桥镇（将来苏州地铁还会在昆山对接上海地铁，形成上海苏州同城效应）。
从地图上看，上海这座城市市中心区域位于整个上海直辖市的北部，所以往西北方向出嘉定进昆山的距离反而会比前往上海南部的金山、奉贤、南汇（现已并入浦东新区）更近。比如花桥距离人民广场的直线距离约为38公里，和奉贤南桥新城到人民广场的距离差不多，比南汇临港新城距离人民广场的距离要近18公里。
当然，因为距离上海最近，也最早建成地铁，所以今天花桥的房子也已经不便宜了。今天上海中介最热衷推销的低价房转而去了西南部和上海接壤的嘉兴，尤其是嘉兴下面的县级市嘉善。
深圳市中心被北边连绵的山丘压缩在了紧贴深圳湾和深圳河的一小片长条形区域里（罗湖、福田、南山、宝安一字排开），土地极为稀缺，北边一出龙华，就只能跑去东莞和惠州买房了。
北京的市中心区域位于整个直辖市的南部，所以就会出现上海这边类似南汇和花桥之间的关系——往南边出北京去河北买房，要比去北京北部的郊区（密云、怀柔、延庆、平谷）买房距离北京市区更近！
河北贴着北京距离天安门最近的地方，无非是东边挨着通州的燕郊、三河、香河，大厂，南边挨着大兴的固安以及西南边挨着房山的涿州。
02
大多数人买房要贷款，贷款时银行会让你选择等额本金或等额本息，还有“LPR”要不要选，其中的门道究竟在哪里？
存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR。
绝大多数房贷一族会在2021年1月1日才正式启用新利率，而2020年则还是根据现在的利率来还房贷。
那么问题来了：到底该怎么选？
力哥的建议很明确：选择跟随LPR浮动，不要选固定利率。
至于理由，当然是这样选以后更省利息咯~
03
富人思维：
采取等额本息还款法，还款周期超过1/2，就千万不要再提前还贷了，因为你利息已还的差不多，接下去主要还本金。
采取等额本金还款法，还款周期超过1/3就不要再提前还贷了。
而真正懂理财的人，不管在任何情况下，都不会提前还贷的。
不怕负债，乐于承受良性负债，借助杠杆，帮自己更快提升财富层级。
这就是富人思维。
如果你总是害怕负债，兜里有点钱就惦记着赶紧提前还贷，无债一身轻，睡觉倍踏实，那你就不是一个真正懂理财的人。
你就注定和富人无缘。
04
如何买房？
投资理财的原则是保值，保值，还是保值
与中介搞好关系
讲信用，讲道义
将节俭生活与自己的梦想对标
遵循：支出=收入 - 储蓄，而不是储蓄=收入 - 支出
05
这三个至关重要的数字，大家务必牢记
你要记住的第一个数字：未来10-20年，GDP增速均值目标是5%。
你要记住的第二个数字，未来10-20年，CPI增速均值不太可能超过2%。
估计央行未来给出的一年期存款指导利率，会进一步降到1%，甚至更低，这是大家要记住的第三个数字。
GDP下降，对于土豪比较友好，对屌丝很不友好，因为经济增速下滑，意味着市场创富机会变少，阶层流动的机会也会减少，屌丝逆袭会更难。
CPI和市场无风险收益率的下降，对于不理财的人会更友好，因为就算你不怎么理财，也不用再像过去经济高增长高通胀时代下，那么担心手里的货币快速变毛了。
以前力哥说过一个财务自由计算公式，你得把年收益减去5%的通胀预备金，剩下的才能拿去消费，看能不能覆盖你的生活开支，能全部覆盖就财务自由了。
5%其实是10年前中国理财教科书上的说法，07-08年那会儿，中国经济过热，通胀的确高得吓人，但未来通胀预备金不用再准备那么多，有2%就够了，大家更容易达成财务自由目标。
有几类资产，我现在可以闭着眼睛，推荐中产以上的有钱人长期持有——
一是买一二线中心城市中心区域的房子
二是买银行股
三是买年金险
06
为什么我劝你要这样买房
对于广大无房青年，小钱的建议是：咬咬牙能买得起房的，应该尽量去买。不仅如此，还要尽可能多贷点房贷，将还贷时间拉到最长，最好是满30年。
但是这个世界很残酷，永远存在者剥削者和被剥削者，二八定律决定了剥削者注定是少数，被剥削者一定是多数。按照大众化的思维去思考问题，你最后也只会和大众一样，成为多数被剥削者之一
拥有穷人思维的人，如果天赋异禀，并且运气不错，或可以通过奋斗成为中产；如果天资愚钝，又缺乏洞悉并抓住机遇的机会，基本上就注定穷困潦倒。但是不管怎样，都很难大富大贵，因为思维已经决定了你财富的上限。
回到房贷的语境中，为什么我们鼓励大家尽量买房，并且尽可能多贷房贷呢？
因为房贷是普通人能找到的利率最低、额度最高的贷款品种。
第一次贷款买房一定是最划算的。以上海为例，如果你现在打算买二套房的话，不仅首付直接从35%提升到50%，非普通自住房更是提高到70%，贷款利率也提高到不低于基准利率的1.1倍，买房的杠杆作用一下子就大打折扣了。
哪怕首付35%，你能付得起50%的首付，也要选择首付35%，其余的尽量使用贷款，将杠杆打足！
一个段子：一个人负债为0，说明他生活安逸；一个人负债5万，说明他有责任；一个人负债20万，说明他了解金融；一个人负债50万，说明他有能力；一个人负债100万，说明他有车有房；一个人负债200万；说明他事业有成；一个负债5000万，说明他是一个上市公司的老总。
负债，除了能放大财富的杠杆，还有一个非常重要的作用——抵抗通胀（这里将通胀近似看做货币的稀释）
但是对于负债的人来说，通胀却是一种恩赐。试想一下，用越来越不值钱的钱来偿还以前值钱的钱，是不是很爽？
07
房贷利息那么高，首付要不多付点？
5年前，力哥的一位同学，暂且称为X君，想要买婚房，房子总价200多万，关于具体的房贷方式，他来咨询我这个“理财专家”的意见。
我给出的意见非常明确。
1.首付能少付尽量少付，贷款能多贷尽量多贷。
2.选择等额本息还款法，而不是等额本金还款法。
3.贷款时间能贷多长就贷多长，最好贷足30年。
弱者穷人的思维方式不需要刻意学习培养磨炼，那符合人的天性。而强者富人的思维方式必须要刻意学习培养磨炼，因为那违反人性。
为什么力哥建议他少首付，多贷款？
因为房贷是中国金融市场上能找到的利率最低的贷款品种，当时房贷利率还能在央行发布的基准贷款利率基础上打8.5折，公积金贷款利率更低，相当于基准贷款利率打7折。
今天中国市场上存在的货币总量（M2）比30年前市场上存在的货币总量增加超过100倍！
在可预计的未来30年，这个趋势恐怕不会扭转。
也就是说，我们手里的钱每时每刻都在被政府通过无形的“通胀税”的方式“洗劫”。
这就导致仅仅依靠自己辛苦劳动赚到的工资来生活，然后把工资结余存进银行的人，一定会被政府“洗劫”。
在政府超发货币的过程中，社会中的少数人用高杠杆让自己不吃亏，多数人却吃了亏，导致社会财富总体分配布局上看，久而久之，那些敢于贷款购买资产的人就会相对越来越富，而不敢贷款只敢存款的人就会相对越来越穷。
过去10多年，贷款利率最低，资产升值速度最快最稳健的就是贷款买房。
所以在大城市里有没有房才会成为中国阶层分化最重要的分水岭。
很多穷人觉得富人之所以富只是因为运气好，自己之所以穷只是因为命不好，其实哪有那么简单，归根到底，是因为富人思考问题的方法和角度和你不一样。
08
市区老破小 VS 郊区高大上
也就是地段和房屋新旧，小区品质之间该优选哪个。
总价一样的情况下，建议在满足基本居住面积需求的情况下，尽可能选择距离市中心更近的。
比如北京五环附近、上海外环附近、深圳龙岗一带，虽然现在房价也很贵了，但如果买不起市中心，买这一带，能最大限度平衡自身居住需求和未来投资保值的需求。
但我不鼓励年轻人买市中心很小的老房子，方便是方便，但更适合租，而非买。
多层 VS 电梯高层
多层得房率高，物业费低，更实惠，高层有电梯，上下楼轻松。
年轻人体力好，其实多跑几层楼无所谓，反而可以强迫跑楼梯健身。
年纪大的就hold不住了。
所以你买的房子，现在或预期未来10年内，不会有父母或家里其他老人同住，更建议买多层。如果有父母要和你同住，建议电梯房。
2/3楼 VS 4/5楼
不带电梯的多层住宅，一般都是6层楼。
6楼夏天太热，冬天太冷，隔热防水问题多少都会有。除非你预算太少，要住的人太多，看重的是附送的阁楼，否则一般不推荐6楼。
1楼视野差，采光差，空气流动差，虽然过去十几年新建的商品房都会做地基垫高处理，一楼也要比地平面高一点，但总体上还是能不选就不选，除非家里有行动极为不便的连一层楼也爬不动的老人或残疾人。
剩下的2、3、4、5楼，都可以选。
过去叫“金三银四”，3、4楼价格差不多，相应的，2、5楼价格差不多。
但未来随着老龄化越来越严重，没电梯的多层住宅，低层需求会比高层需求更多，就逐渐会演变为2、3楼一个价，4楼便宜点，5楼更便宜点。
因此同等条件下，优选2、3楼房子，长期看，未来如果要卖掉，能卖个更好的价钱。
低层电梯房 VS 高层电梯房
电梯房的价格，一般楼层越高越贵，因为楼层越高，私密性越好，视野越好，也不易受地面噪音污染。
有人为了省钱，就选低层的。
那为啥还要买电梯房呢？买1-5楼的电梯房，还不如直接买多层呢。
但楼层高又太贵，钱不够，怎么破？
那就买中间楼层，比如总高20楼，买9-10楼。
私密性够好了，看出去视野够开阔了，一般人也不会恐高，万一电梯坏了，楼梯也勉强爬的动。
新房 VS 二手房
新的总比二手的好，但价格也更贵，对吧？
这两年由于调控，新房限价，很多城市出现了同一板块的新房价格比二手房更便宜的怪象。
所以买新房得排队摇号，这就是个运气活了。
如果能摇上号，当然买新房。
如果遇到新房比同板块周边二手房贵，就要好好思量一下。
我更倾向于选择已上市5-10年的次新房。
首先，作为二手房，可少交增值税。
其次，5-10年房龄，还算比较新的，无论是房型设计、小区环境还是物业管理，各方面应该都还不错。
第三，现在5-10年房龄的二手房，是2008-2013年之间建成的。这段时间，私家车已经处于快速进入寻常百姓家的阶段，所以新建小区基本都配有相对齐全的停车位和地下停车库，能避免让车主头痛的小区停车难问题。
而2007年以前建成的小区，大多规划建设时还没有意识到私家车大爆炸的问题，很多没有建地下车库，就算建了，配比也完全不够。
当然，在北上市中心，土地都开发差不多了，极少有新盘还能供应，所以如果想买市区，基本没得选，就是二手房。
地铁房 VS 非地铁房
现在有些开发商噱头吹到爆，距离地铁站3、4公里远的也敢自称地铁房。
我认为，真正的地铁房，是冬天一碗汤的距离。
也就是大冬天，你端着碗汤，从家走到地铁站，汤还是热的，这才叫地铁房。
步行500米内的距离，是真正毫无瑕疵的地铁房，标准放宽，最多也不能超过1000米，步行不超过10分钟。
但这种房子，往往房价比周边的高出一截。
但是地铁真的很方便，未来一二线城市堵车会越来越严重，停车会越来越困难，地铁出行是大势所趋。
所以我认为刚需最优选择是买准地铁房，也就是距离地铁站步行1-2公里之间的房子。
注意，我说的是步行距离，不是直线距离，绿化带、河道、天桥，这些交通阻碍都不能无视。
步行超过2公里，还敢自称地铁房，那北京上海满大街全是地铁房了。
步行2公里，还是有点距离的，但好在有共享单车，也就几分钟的事。
正规商品房 VS 小产权房
很多人买不起正规商品房，就想买相对便宜的小产权房，可以吗？
如果是刚需自住，很差钱，又急着买房，没得选，当然只能买小产权房。
如果想投资，就算了。
普通住宅 VS 商住两用楼（酒店式公寓等）
同上，能不买就别买。
不懂理财的人，投资时的本能考量就是买价格便宜的。
比如买基金，小白就会觉得净值1元的肯定比净值2元的更划算。
事实很可能恰恰相反，净值2元的基金更有投资价值。
买房也一样。
一线4万，四线1万，是一线太贵而四线太便宜吗？
错，明明是一线便宜到令人发指，四线贵到让人崩溃。
贪便宜，万万使不得。
面积大 VS 户型正
总价一样，有的房子面积大，但户型不正气，要么不是南北向的，要么房间不是横平竖直的，要么房间是错位的，要么有很长的过道，除了走路什么都不能干。
有的房子面积小一点，但户型很正气。
怎么选呢？
我更建议选户型更正气的，可以通过后期的装修设计，把户型正的优势最大限度释放出来。
如果一味追求面积大而在户型上让步，装修会很头痛，以后住起来也会觉得各种不舒服，各种浪费。
房价这么贵，户型正的房子，才能把每一平米都充分利用起来呀。
链家上找了下房型图，下面这几个是我个人比较喜欢的，基本没有浪费空间。
09
一、如何花最少的钱，装修最好的房子？（建议收藏）
那装修套路怎么破？
很简单，找你信赖的熟人介绍他信赖的正规装修公司里的设计师，让设计师直接接活。
说白了，就是跳过中间环节，客户和提供服务的终端直接谈价钱。
因为装修公司没有那么大一笔获客营销成本，上手30%的皮就不用被剥了。
二，选全包、半包、还是清包？
对大多数人，又想少花点钱，又不想被装修折腾太累，我建议选半包。墙砖地板这些主材还是自己选，辅材就包出去吧。
三，建材网上淘还是实体店买？
其实线上价格已经很透明了，直接网上看好价格，再去线下杀价，很方便。
有些品牌为了避免直接竞争，线上线下型号不一样，那就直接按标牌价的3-4折开始杀。
千万别怕自己杀得太凶悍，记住，作为商人，千做万做，亏本生意不做。买的永远没有卖的精。装修建材整体毛利比较高，只要人家还能赚点，还是希望能把生意做成的，就看你杀价水平了，你说是吧。
四、哪些建材必须买好的，
哪些可以买一般的？
生活中经常要用到的就是开关和插座；还有水龙头、水槽、水管、淋浴房移门、门窗橱柜的五金件。
这些最容易坏，所以一定要用最好的。
隐蔽工程的水电部分今后如果坏了，就要开膛破肚，成本很高很麻烦，所以水管、电线管、电线这些材料也要用好点。
而地砖、墙砖、地板、墙面漆、墙纸、窗帘这些，基本不太会坏，坏了修补也方便，所以如果预算有限，就用一般的。
比如力哥以前装修时，阳台上300X300的特价地砖，才5块钱一块，用了8年也挺好的。
木工部分比较特别，虽然也和墙砖一样没事不会去碰，坏了也方便修，但甲醛含量最高，所以木板材料尽量还是用好点的。
五、建材品牌怎么选？
策略是：买行业最优品牌下的普通型号。
所以我买水管，必须进口皮尔萨；
线管，必须伟星；
电线，必须熊猫（假冒的很多，所以得检查下是否正品）；
封窗，必须凤铝（凤铝不见得是最好的，但却是最知名的，搞不清楚窗户品牌的门道，用最知名的，只要保证是正品，就是最优选择，因为你绝不会犯错）；
墙面漆，必须多乐士；
板材，必须兔宝宝；
吊顶，必须武峰；
防水，必须东方雨虹；
地漏，必须潜水艇；
角阀，必须埃美柯；
水槽，必须欧琳；
龙头花洒，必须摩恩（摩恩算一线品牌里性价比较高，高仪、汉斯格雅啥的太贵了）；
灯泡，必须雷士；
洗衣机，必须西门子；
冰箱，必须海尔；
煤气油烟机，必须方太；
空调，必须格力；
燃气热水器，必须林内；
微波炉，必须格兰仕
六、还有啥实用的装修门道？
排管线时，要把槽开宽，线管并列排放，不能叠在一起，封水泥时相接面就大了。
厨房和厕所的冷热水管道排放时，两者应最少保持15CM距离，水管与煤气管道之间至少保留5CM距离，杜绝未来任何隐患。
防霉硅胶、法兰圈这些密封用品，一定要用好的，用好的，用好的！
看房间顶面做的平不平，主要看阴角。
任何物体都有六个面，完工后尤其要检查平时看不到的那个面。比如窗台要检查下面，门要检查上沿，窗帘箱要检查内测有没有上漆，很多工人觉得反正客户看不到，就会偷懒不上漆。
墙面漆颜色没必要用很多种，如果不是大豪宅，一般2-3种颜色够了，调配好的漆要一次用完，同一颜色涂料也最好一次涂刷完毕。
每个空调和浴霸都必须单独排线，走单独的空气开关，千万别让工人省事。
如果不是大豪宅，基本装修思路是尽量走浅色系道路，会有房子更大的既视感。
除了白色和浅黄色，还有一些比较有逼格的颜色可以点缀使用，比如咖啡色、驼色、枫叶色。
主材中，地板往往是最贵的，尤其是实木地板，时间允许的话，最好工人铺地板时全程监督，避免浪费材料。
七、门窗的框、扇、把手，电表箱，水管口等一旦成品安装完毕，应该始终完整包好，别弄脏了。
厨房、卫生间和阳台的下水口，在装修过程中要用布塞好，以防砖块水泥掉进去，以后下水堵了就麻烦了。
卫生间防水的验收必须亲自到场，尤其是老房子，这是大问题，省得以后闹邻里矛盾。
选马桶，要伸手摸摸马桶下水口内部凹槽有没有上釉，好的马桶都上釉。