第八周实践课(冯)

一、计算居住小区住宅投资好价格

已知条件：首付30%，贷款30年，商贷利率4.9%，税费5%

房产情况：苏宁天润城  86平米  市场价220万元  月租金约3000元

1.计算出每月还款额为8100元人民币

每年还贷款支出为：

8100×12=97200元

每年还款金额占贷款比例为：

9.72÷154(贷款金额)=6.3%

2.计算出年租金实际收入为：

3000×12=36000-3600(物业费等支出)=32400元

假设房价每平米等于X时是好价格，房子单价为X，总价为86X，则贷款金额为70%×86X。

年还贷款支出为70%×86X×6.3%=3.7926X

年租金净额为：32400-3.7926X

3.初始投资现金总额：其中

首付：30%×86X=25.8X

税费：5%×86X=4.3X

25.8X+4.3X =30.1X

4.在课程学习时我们知道：好价格的标准

净租金收益率>10年期国债收益率的中位数

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额×100%

中国10年期国债收益率中位数为3.8%

我们将数据带入公式

(32400-3.7926X)÷30.1X=3.8%

X=6563.5元

当每平米价格低于6563.5元时，是理想的投资机会。目前价格近乎于它的四倍，不适合投资！