问：现在这种时候，应该选择现金为王，还是买优质物业呢？特别想买房子。
答：在群里和小伙伴们交流，看到这个问题，想起2016年在老家买的那套房子，于是算了一笔账。
93平，目前市场价接近8000，出租的话，每月租金1000元左右。为了好算账，就按90平算，市场价72万。
在国内，持有房子的成本一般为租金的5%-15%，包括物业费、卫生费等。
北方有供暖费，比如我的房子每年物业费+供暖费在2200元，相当于毛租金（1000*12=12000）的18%了。
南方没有供暖费，所以这个基本支出我们取中按10%计算。
首付是30%，契税3%加其他费用大概为5%，我们来算一下现在买房是否合适。
首先，我们计算还款金额占贷款金额的比例。
打开房贷计算器，输入贷款总额72x（1-30%）=50.4万，贷款期限按最长360个月，房贷利率按4.9%计算。
根据房贷计算器可以计算出，等额本息每月还款为 2675元，每年还款金额为就是2675*12=32100元。
由此得出每年还款金额占贷款金额的比例为6.4%（32100/504000=6.4%）。
PS:贷款是要付利息的，但是贷款买房还是合适的，而且时间越长越合适，因为有通货膨胀的因素，越往后，你要还的钱的同等购买力就越低。
接下来我们就可以计算一下现在买这套房来投资是否合适了。
投资房子的收益率就是净租金收益率，等于年租金净额（也就是毛租金减去基本支出和当年还贷支出：12000x90%-32100=-21300）除以购房成本（首付+税费：72x30%+72x5%=25.2万）。
因为年租金净额是负数，所以就没必要继续算了，收益率为负，这房子是个吃钱的家伙，不具有投资价值。
因为房子买入后是要长期持有的，所以它的机会成本（净租金收益率）就是过去十年的10年期国债收益率（无风险收益率，取中间值）。
从下面这个图中我们可以看到，在过去十年，10年期国债收益率的波动区间基本在3%-4.5%。
现在处于降息周期，已经破3，未来国债收益率还可能继续走低，所以我们按比较居中的3.5%为机会成本。
怎么算买入这套房子是否合适呢，我们假设买入这套房子最好的价格为X，而机会成本（净租金收益率）是10年期国债收益率3.5%，那么可以得出这样一个等式：
（1000×12×90%-90Xx70%×6.4%）÷（90Xx30%+90Xx5%）=3.5% 。
1000×12×90%是扣除了10%的基本支出（物业费、卫生费、供暖费等，其实这个数字还是保守了）。
90*X是房屋总价，90Xx70%是贷款总额，90Xx70%x6.4%是每年的月供。
（1000×12×90%-90Xx70%×6.4%）就是房屋租金减去基本支出和月供后的的年租金净额。
90Xx30%是首付款，90Xx5%是5%的购房税费，两者相加是购房成本。
整个等式就是净租金收益率，即年租金净额除以购房成本。净租金收益率最低要等于10年期国债收益率。
高于10年期国债收益率，就具有投资价值，低于10年期国债收益率，则不具有投资价值。
通过公式求解，获得买入这套房子的好价格X=2103元。
PS：具体求解过程就是解小学数学题的过程，你要买房子的话也可以按照这个公式套出来。
房价低于这个价格越多，就越有投资价值。
其他地方的房子也可以参照这个方法计算出合适的买入价格。
我当时买这套房子，每平米是4100多，总价38万，首付11.4万，契税3%还有维修基金等费用，加起来有2万多，差不多是房价的5%。
虽然价格接近翻倍，但因为自住属于刚需，每年还要花钱养房，而价差在不卖出时是没多大意义的。所以如果只是从投资角度看，这套房子是没有投资价值的。
通过计算，大部分地区的房子应该都不具有投资价值，因为净租金收益率太低了，甚至可能低到是负数。
但是这是否代表不能买房投资呢？
也不尽然，毕竟你还要考虑其他溢价因素，而且算出来的那个适合投资的价格，也并不是很容易就能达到的。
溢价因素比如阳光、交通、学区等各种因素，可以通过各方面综合考虑，再决定是不是要买入。
涨价其实是不确定的，因为房价并不是一直在涨，而是在波动。
如果在价格下跌时你需要用钱，那就比较悲催了。因为房子变现比较慢，即使可以抵押贷款，也是要增加成本的。
所以房子自住是刚需，而投资则需要考虑更多其他的因素。
有功夫不妨算算你想买的房子投资回报率怎样，或者你的自住房有没有投资价值。
或许你就能发现，你的房子正在怎样消耗着你的钱，而你还在乐此不疲地养着它。
PS：如果是全款，年租金净额就是毛租金减去基本支出，而购房成本就是全款加税费了，这个净租金收益率有多少，数学好的也可以算一算。
算出来的收益率肯定是正数，就是比较低而已，至于有多低，跟活期存款有一比。
心塞了吗……
实盘账户情况
账户一：每日定存140元
账户二：每日定存500元
特别说明
1.本账户是真金白银（不是虚拟游戏）的实验账户，参照基金估值情况和个人喜好，首选相对低估的指数进行定投，后期会根据市场情况进行调整。模仿有风险，投资需谨慎。
2.系统显示的收益是四舍五入的，和表格有些许误差可以忽略不计。
3.建立投资组合的话，选3-5只基金就够了，没必要搞一大堆，这样不一定收益最大化。我们两个账户之所以定投的基金比较多，是为了获得更多的数据，模仿的小伙伴儿请慎重。
4.像今年这种波动的行情，也不是经常有的，其实这种行情定投效果会更好，一直在左右摇摆，买入成本就不高了。
5.有几个朋友发截图复制了我们两个账户的基金，这个方法不能说不好，就是你们真是太懒了。
BTW：市场上没有最优组合，只有更适合自己的组合。