楼盘项目中最重要的指标，没有之一，容积率到底怎么选

上一篇关于如何去听销售员讲解项目沙盘这个环节，我们主要解释了两个问题：

第一，什么样的小区规模适合居住，建议是500亩到50亩之间的小区，有景观，有规模，人口适中。

第二，项目沙盘最重要的几个点：总建筑面积，人流，车流，动线，分期销售情况。

但是，如果想真正看懂沙盘，还需要弄懂几个关键知识，这几个知识点直接关系到你以后居住的舒适度。这一篇中我们需要把容积率单独拿出来说。

容积率，从字面上讲就是总建筑面积和项目总占地面积的比值，它是整个项目最重要的指标，没有之一，其数值直接和居住的舒适度相关联。

曾经有个客户问我，一个项目容积率是3，问这个容积率对刚需来说高吗？我想当然地认为既然是刚需，一般都是纯高层小区，这个容积率当然不高。但最后客户告诉我说这个小区全部是11层的小高层，我才反应过来，如果全部是11层的小高层项目，3的容积率就非常高了，这意味着以后的楼间距会非常窄，这样的项目我建议客户不要买。

所以容积率这个指标不能只是简单的看数值高低，还要看项目的建筑形式。这一点，作为买房的人必须明白。

容积率低于1.5的小区，一般是各种别墅，和我们刚需关系不大，就不多说了。

容积率高于1.5小于1.8，一般是纯洋房社区，如果是高于1.8的纯洋房社区也会非常挤。

容积率在1.5到2.5，一般是小高层社区，就像前面有客户说到的11层项目，也有可能是小高层加高层项目。

容积率在3以下的纯高层项目，18层社区是非常舒服的，容积率在3到4的纯高层项目就属于一般。

容积率大于5的项目，即使是纯高层项目，也不要选。

容积率大于5的超高层项目，也不要选，虽然超高层项目看起来不会太拥挤，但住户太多，上下班坐电梯时间太长就是一个问题。

所以对于我们刚需来说，如果选择高层项目，容积率在2.5到4.5都可以，高于5的一般都不建议选择。

最后给大家举个例子， 有“中国第一大神盘”称号的贵阳花果园项目，位于贵阳市区1.5环，项目中央有个湿地公园，四周被钢筋混凝土丛林环绕，密密麻麻。 是中国城市规划第一大奇（zai）迹（nan）。

 花果园为什么会享有神盘称号？

一方面是因为这个项目是真的大，总建面达到了令人咂舌的１８３０万方。 另一方面，则是这个项目真的是太“密”了，密密麻麻看着会起鸡皮疙瘩，密到什么程度呢，其容积率高达６.８。楼层有45层之高，总楼栋数量达到了148栋， 据说推开自家窗户伸手就能摸到对面人家窗户。

这样的小区注定居住品质是非常低的。