曾经认为Reits就是信托，每年10%的稳定收益。读后才发现有好多变量40%的年份也有。还有好多玄机。摘要一下帮助我以后几分钟看完全书重点。
第一章 什么是REITs
>> 美国国会在1960年创造了一种投资工具，最初的目的是给投资者提供同时持有不动产资产权益和传统信托份额的机会。这在某种意义上是指，将持有不动产的风险和信托的规范性结合起来，尝试创造一种近乎完美的投资工具。这一投资工具还可以将众多个人投资者的资金聚集起来，享有传统不动产业主同样的收益。
这种由政府创设的投资工具被简单、朴实地称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs)。
>> REITs的价格涨跌更多地追随股市，而不是债市，REITs的交易方式更像股票。并且，由于不动产价格的波动，REITs的收益率不像债券那样固定。这一附加风险，让REITs的收益率比政府债或市政债至少高2个百分点。
>> 权益型REITs，持有并运营管理能产生收入的不动产资产，从公寓楼到自助存储中心；抵押型REITs，直接贷款给不动产业主、买入贷款和其他与抵押贷款相关的证券；混合型REITs，持有一系列物业资产，同时还贷款给其他业主。
>> 自20世纪70年代起，权益型REITs获得了最高的投资回报率，而抵押型REITs则提供了最高的收益率。因此，如今的投资界一致认为，权益型REITs对保守型投资者来说是一个更好的选项，尤其是考虑到目前抵押贷款行业前景难料的局面。
第二章 不动产投资
>> 生地
迄今为止，生地是风险最高的不动产投资——几乎没有税收优惠和直接的收入现金流。
>> REITs持有生地是为了买卖获利，并希望借此获得短期现金收益。
酒店/旅馆
>> 实体构筑物领域，酒店业风险较高，主要原因是受经济周期的影响很大
>> 自助存储设施
这类设施“我们一开始就应该想到”。总体上，该行业能立足的基本理念是：我们有太多的物品，不能全部放在家中，因此需要一个额外的存储空间。自助存储中心旨在精准地满足这种需求。
>> 风险因素包括：短期的租约，因低成本和低行业壁垒造成的激烈竞争，需要高质量甚至24小时的管理等。
>> 购物中心
>> 在购物高峰季，如节假日或开学季，客流量会更大。
>> 办公楼
办公楼在某种程度上像零售物业一样具有广泛性和多样性。办公楼及综合体的体量、风格和重点客户的范围很广。同时，分析作为不动产资产的办公楼时，还要关注工业地产，因为很多公司同时涉足这两类物业。
>> 住宅
第三章 财务分析
>> 在股市中，对应这种理念的幻念是“持股待涨”(watch it grow)。至少在最近几年剧烈波动的股市中，这种方法并未奏效。
>> REITs投资核心术语如下：
（1）资产净值（NAV）：是指公司资产与物业的市场公允价值减去负债与义务后的数值。基于其交易结构，REITs是以资产净值为基础进行价值判断的常见投资工具之一。由此，REITs的NAV是一个常用且重要的工具。
>> (2) 经营性现金流（FFO）：是指REITs产生的净收入减去物业销售的收益或损失，再加上物业折旧。与常规公司的财务指标相比，FFO对现金流的估计更为准确，比美国上市公司遵循的美国公认会计原则(GAAP)能更准确地判断公司的运营情况。
>> (3) 调整后的经营性现金流（AFFO）：这是分析师和投资者用于计算不动产公司经营活动产生的现金流的指标。计算这个指标的标准方法包括两个要点：第一，用REITs的FFO减去标准化的资本性支出，标准化的资本性支出是指REITs先资本化后摊销的成本项目，这些项目是维护REITs的物业品质实现收入现金流的必要项目，如公寓铺新地毯的成本及租赁费用等;第二，从FFO中减去直线法租金。REITs的AFFO又称为可分配现金流。
>> 4) 直线法(straight-lining)：这是将租户支付的租金按整个租赁期进行平均计算的方法
>> 5）可分配现金或资金（CAD或FAD）：除了作为REITs的AFFO的计算指标外，CAD还指某只REIT产生现金及向股东分红的能力。
>> REITs的FFO减去一次性的成本，再减去标准化的资本性的不动产相关支出及其他非现金项目，即得到CAD或FAD
>> （6）正收益投资（PSI）：这是上市公司用于管理风险并在此过程中实现超过资金成本的收益率的常用方式
>> (7) 投资成本的现金收益（CYC）：是指公司的净运营收入或经营性物业收入减去经营成本。
>> 是计算公司资产收益率或投资特定物业收益率的一个好指标。
>> (8) 加权平均资金成本（WACC）：是指REITs的债务与股本成本的加权平均值
>> 某只REIT的WACC对投资者很重要。如果以一家公司的WACC为贴现率计算的NPV为正值，便是一项好的投资。如果用其WACC计算得到的现金流或NPV为负数，则该项投资的吸引力较小。
>> (9) 伞形合伙制REIT（UPREIT）：实际上是人们熟知的运营合伙制，某家结构化公司或某只REIT的合伙人，与另一只新REIT的委托人合作。
>> (10) DOWNREIT：DOWNREIT是UPREIT的“小兄弟”。实际上，DOWNREIT的结构与UPREIT类似，主要区别在于DOWNREIT通过相互独立的合伙制来持有和管理多项物业。
>> 11) 红利再投资计划（DRiP）：这是一项未得到正确评价、往往未被充分利用的REITs的特征。
>> DRiP可以享受REITs份额的升值和投资复利，而不必缴纳经纪人佣金。而且，DRiP允许投资者享受用公司分配的红利进行定时定投的好处。此时，投资者不仅获得投资收益，还有股价增值潜力。
不过，DRiP并不具有避税功能。红利必须纳税，不论是直接收取红利，还是通过DRiP将红利再投回公司。
(12) 资本化率（cap rate）：是计算商业地产物业风险水平的方法。资本化率等于该物业扣除各项费用后的净运营收入除以物业的市场价格。资本化率越高，获取收益的潜力与潜在风险越高；资本化率越低，物业的感知风险越低。
>> (13) 股份制改造(equitization)：是指如何将房地产之类的有形资产的权益，分给多家投资者并转换为公开上市交易的股票
>> 14) 财务杠杆（leverage）：是指公司债务金额占股东权益或总资产的比例。
>> REITs的收入包括以下几个部分：
(1) 租金收入(rents)：这是REITs最基本的收入来源。技巧在于管理者将租金提高到一定水平，此时现有和未来的租户仍然认可物业的价值。租金水平的高低由多个市场因素决定，如通货膨胀率、与竞争性物业相比的地段优势等。高超的传统谈判技巧在设定租金水平时也会发挥作用。
(2) 扣点租金(percentage rent)：这一租金模式主要适用于零售物业。当零售商户的销售额达到一定的门槛金额时，业主或REITs管理者会向商户收取按事先商定比例计算的提成。这一理念存在一种互惠互利的逻辑：业主自己支付成本来支持商户们的生意，如制作标识、广告和进行促销活动。反过来，商户们要将一定比例的销售收入交给业主。
(3) 租赁和管理费收入(lease and management income)：有时，REITs成为服务外包商，按事先商定的收费，为其他公司管理和运营物业资产。通常只有那些规模较大，且有很多部门的REITs，才能获得这类收入。
REITs的其他收入来源还包括停车场、自动售货机和其他设施产生的收入。有些REITs也有银行存款的利息收入。
>> 以下是REITs最常见且占比最高的5项成本：
(1) 能耗费(utilities)：是REITs管理者面临的波动最大的成本项目，因为季节和天气会影响暖气或空调需求的变化。
>> (2) 维护费(maintenance/upkeep)：比能耗费的波动小，但是其金额可能更大。以高层办公楼为例，其维护费可能包括电梯的维护费用和外墙玻璃的清洁费等。
>> （3）市场营销/推广费用(marketing/promotion)：是REITs管理者较难以测算的一个费用项目，主要是因为市场推广的结果很难预测
>> 4) 物业税(property taxes)：REITs业主为其持有的物业缴纳的物业税在不同的年份、不同的州或城市可能会不一样
>> (5) 保险费(insurance)：保险费的金额和波动性在很大程度上取决于物业所在区域
第六章 办公类REITs
>> 办公类REITs(Office REITs)，即使不是REITs家族中最不稳定的成员，也是之一。考虑到超过兆亿美元的办公楼行业本身高风险、极混乱的特征，这也顺理成章。
>> 从REITs的投资目的看，办公类REITs是一个高风险、高潜在回报的领域。风险实际上结合了房地产行业和宏观经济的挑战，包括精确评估就业形势、密切监测供求比率，还包括也许是最艰难的挑战，不断应对由苛求的租户构成的多元化的客户群。
>> 如果想在办公楼物业市场及以办公楼为基础资产的REITs领域获得长期成功，不可忽视成本因素。这是因为，办公楼物业的成败关键取决于业主可以收取的租金，而且费用越高，利润空间就越低。
>> 建筑物的房龄、地段和配套设施，是决定其等级的主要因素。
A级物业往往是人口高度密集地区的新建筑，定位为高端品质，诸如随处可见的高级内饰和高端技术。虽然A级物业能够收取最高水平的租金，但这部分建筑的成本可能也是最高水平的。
郊区的办公园区建筑群属于典型的B级物业：功能完备，但不是那么走俏。由于落在不上不下的区间，B级物业的租金水平往往最不稳定：没有好到可以收取最高水平的租金，但也没有差到收取最低水平的租金。
C级物业位于物业分级的底部。C级物业往往是改建物业，如知名的老建筑改造成办公用途，没有很多现代办公楼建筑的特征。
办公楼的体量、高度和等级仅仅是确定办公楼物业投资能否成功的3个因素，尽管可能是重要因素。
第七章 住宅类REITs
>> 公寓是住宅类REITs(residential REITs)的主打产品，至少在以下几个方面与办公楼具有共同特征：级别分类标准、建筑设计、房东租户关系等。
>> 大多数住宅类REITs投资A级物业或至少是B级以上的物业，极少数住宅类REITs投资C级物业。
A级公寓或综合楼一般是新建筑或房龄少于5年。与其他物业相比，A级公寓的高端特征包括：24小时门房服务、屋顶的网球场、服务生殷勤的洗车服务等。
B级公寓往往房龄更久，高端特征更少。
C级是公寓市场和办公楼市场的最低级别。
>> 过去10年，由住宅类物业组成的REITs在REITs家族中的回报率最高。根据NAREIT披露的数据，截至2007年，除2年外，住宅类REITs的年度回报率均超过15%，其中在2001年取得了明星级的25.5%，在2003年取得了令人瞠目结舌的35.5%，在2006年更是高达39.9%。
>> 益率下跌了12.9%，2007年则下跌了约15%。
根据NAREIT披露的数据，住宅类REITs的年均收益率在6%～10%。
>> 该报告设计了一个称为ATMP的测量工具来分析买房的成本。该工具先将潜在房主的可调整利率的抵押贷款还款、房产税和保险相加，再减去本金摊销和所得税节税额，得到最终的ATMP数值。
接着，这份报告使用上述数据比较了美国47个都市区租房和买房的月成本。比较结果和每个市场的租/买比率相吻合。比如说，在某个地区买房的月成本为1 500美元，而该地区的租/买比率为50%，那么租户平均每月的租房成本约为750美元。
>> 租/买比率越低，意味着租用成本越低。
第八章 零售类REITs
>> 章关注各种商场和店铺，此类物业销售种类繁多的物品，让办公室和公寓发挥各自功能繁荣发展。
虽然此类物业通常笼统地称为零售类REITs，
>> 购物中心REITs有14只，区域性购物广场REITs有8只，NAREIT将其他5只REITs组成一类
>> ）邻里购物中心（neighborhood shopping centers）：依托某家大型区域性杂货连锁店，如美国东南部的大众超市(Publix)或中西部的克罗格(Kroger)。这些商店置身于中型的综合体，包括各种小型商店，如老夫妻打理的干洗店、冰激凌店、餐厅及美容院。
这类中心往往是所在行业的小型终端，不超过6万平方米。一般成批建造，在人口稠密的城市郊区大约每5～8千米就有一个。
>> 2) 社区购物中心（community shopping centers）：是邻里购物中心的升级版。社区购物中心与邻里购物中心遵循相同的理念，只是规模更大。
>> (3) 超级中心（power centers）：将地理位置与主力租户设计和规划得更为显眼。
>> 4)直销折扣中心（outlet malls）：是商业地产中较为特别的子类之一，最能打动美国消费者的是其“折扣”
>> （5) 时尚购物中心（fashion malls）：这类购物中心实际上与直销折扣中心相反，核心特征是高端品牌和高价商品，除圣诞购物季和季末折扣，不会有很大的折扣。
>> 一根绳上的蚂蚱
>> 租户对成就或搞垮某家零售类REIT都特别关键。
在零售业，租户和业主是一根绳上的蚂蚱：没有一方的成功，另一方也不可能获得长期成功。零售类REITs与办公类、住宅类和酒店类REITs明显不同，其租户和业主都完全依赖市场外部力量。
在零售业，无论如何装修购物中心，如果顾客不进门、不买东西，那么REITs和处于其中的商店，都会遇到麻烦。因为这个原因，零售类REITs的租约有一些特殊的行业特征，不只是常见的每平方米多少租金。
>> 第一个趋势很简单，就是网上零售业销售额增长。网上零售业销售额在过去10年显著增长，从2000年的约350亿美元增长到2007年的接近2 000亿美元。
网上零售业成为传统实体店零售业的强大竞争者。
>> 至于回报率，在过去几年，零售类REITs是较稳定和丰厚的项目之一。
>> REITs的高回报率不是板上钉钉。米哈洛夫斯基说：“投资者必须明悉宏观经济对REITs的影响，以及主要经济信号对REITs的影响。”
米哈洛夫斯基加了一句经常被忽视的老生常谈：“聪明的投资者应当在股票上涨过程中将其卖出。”
第九章 工业类REITs
>> 工业类REITs（industrial REITs）通常被视为低波动性且容易预测的行业。
>> 这些REITs通常在港口或独立工业园区附近拥有很多物业，并不像是在闹市区拥有一栋雄伟的办公楼那么威风。
>> 然而，与办公类REITs不同，由于租约续签率很高，资本支出和维护费用较低，工业类REITs的现金流特别容易预测。工业类REITs的租期通常较长，期限一般为7～10年，不接受延迟付款，并且建筑体量非常庞大，如果其中一小部分没有租出去，对公司的经营影响很小。
这类投资的主要物业是仓库。虽然有不同用途的各种工业仓库，但其共同的核心特征之一是简单。
工业类物业与REITs投资的其他任何种类的物业有一些明显的区别。例如，由于搭建构筑物的速度很快，所以在落实需求之前没有必要先行建造。
>> 工业不动产的类型，以及给工业类REITs的经营者和投资者带来的风险如下：
>> （1）仓库(warehouse)：是工业不动产的最常见类型。单在美国，仓库面积就接近6.5亿平方米。一些办公楼也有仓储空间，但是按照市场的公认标准，办公面积不超过10%的仓库才能称为仓库。
>> （2) 厂房(manufacturing)：纯厂房类建筑占工业地产蛋糕的很大一部分，全美超过2.8亿平方米。
>> (3) 研究与开发设施(research and development)：从规模和面积上看，这类物业通常比厂房和仓库小。比如，层高一般在3～4.6米，并且有时还包括展厅橱窗。
这类物业组合了办公室、仓库，有时候还包括生产车间，贴上研究与开发类物业的标记
>> 4) 其他物业：工业类物业还有其他较小的组成部分，往往根据特殊用途进行改造翻新，如冷冻仓库或药物研究物业
>> 由于波动性低、可预测性高，再加上全球化趋势，让工业类REITs在2007年成为整个REITs家族中表现最好的领域之一
第十章 医疗类REITs
>> 医疗类REITs(healthcare REITs)是最独特也最复杂的REITs类别。部分原因是医疗行业的拜占庭式特征，貌似该行业每4年都会面临推倒重来。复杂性还来源于实际的投资结构，即成功与否取决于资本市场的融资。
尽管有时复杂意味着风险，但医疗类REITs并不比其他类型的REITs风险更高。有优秀的战略和执行力强的专业团队进行良好管理的医疗类REITs，还有可能超越其他投资品种
>> 医疗类REITs总在寻找财务好、管理好、位置好、资产好，运营良好的医疗机构。其潜在客户包括：
（1）协助生活机构（assisted living facilities）：这类机构实质上是为老年人提供居所，服务于长者从完全独立生活到24小时护理养老之间的过渡阶段。协助生活机构往往为其住户供应餐食，并且提供多种社区和宗教活动供住户选择。
协助生活机构在医疗行业的术语中被称为ALFs，
>> 2)长期护理机构(long-term care facilities)：又称为养老院或专业护理机构，这些机构提供各种高强度护理，大多服务于有长期严重健康问题的老年病人，但其严重程度又不足以送进急症治疗医院。医疗类REITs的运营商们因为简单的供给和需求原因，往往更倾向养老院
>> (3)急症护理医院(acute care hospitals)：一家全科急症护理医院所提供的设施和服务包括运营、手术、放射、重症护理、实验室、康复治疗和门诊诊疗，病人一般住院不超过30天。急症护理医院在医疗类REITs中的占比略高于10%。
>> (4)康复医院(rehabilitation hospitals)：为需要各类康复性护理的人群提供住院和门诊护理服务，诸如物理类、神经类、语言类和整形类治疗。病人不分年龄，包括中风患者和事故中的受伤者。
>> 5)精神病医院(psychiatric facilties)：为患强迫症、精神和情绪障碍的病人提供诊断和治疗服务。这个领域占医疗类REITs的比例不到5%。
(6)医院办公大楼(medical office buildings)：是医疗行业中增速最快的领域之一，这类办公楼中安顿包括儿科在内的所有部门。这个领域占医疗类REITs的比例不到10%。
(7)综合护理机构(congregate care facilities)：从护理的角度看比辅助生活机构更进一步。增加的护理服务包括药物管理、治疗项目，如有需要还能帮助洗澡。
(8)老年痴呆症护理机构(Alzheimer's care facilities)：类似于酒精滥用治疗机构，这类机构专注于为老年痴呆症患者提供治疗和护理服务。尽管对医疗行业来说，专门为老年痴呆症患者提供诊疗服务是新的理念，但是由于成本很高，分析师预测其增长有限。
(9)戒酒和戒毒机构(alcohol and drug abuse facilities)：为沉迷于酒精和毒品的人群提供咨询和其他服务，包括戒瘾治疗项目。
第十一章 自助储藏类REITs
>> （1）品牌与营销：这是不动产行业在乎品牌与营销的少数领域之一。
>> (2) 国内分散化：只运营单项设施的业主完全依赖于该项设施生意兴隆。但是在全美各地都有业务的自助储藏类公司，可以更容易地应对部分弱势市场的冲击。
>> (3) 兼营其他产品：规模较大的自助储藏运营商可以销售其他高利润的产品，诸如卡车与货车租赁，包装材料及箱子等。
>> (4) 客户服务：自助储藏类公司还可以提供更好的客户服务，诸如呼叫中心，潜在客户可以从任何地方来电询问某项物业的相关问题。外地客户更愿意通过这种方式租赁储藏空间。
>> 第一，采用简单的建筑结构，着力控制建设成本。建设过程可复制，可简化流程，采用便宜的建筑材料。
第二，自助储藏设施的管理成本很低，即使是一项大型自助储藏设施也只需要2～3位员工。自助储藏设施的空调成本也比大多数其他类型的物业低
>> 第三，自助储藏类REITs的租赁合同一般是月租，与其他商业不动产相比较，如果市场发生有利变化，可以更快地提升租金。
第十二章 酒店类REITs
>> 酒店类REITs最主要与最突出的特征是其高波动率，这主要是源于该行业的宏观经济敏感性。因为宾馆与汽车旅馆的房间是按天、周，或有时按月交易，没有长期租约来熨平(stretch out)现金流。因此，酒店业受制于频繁的经济波动。
>> （1）奢侈型酒店（luxury hotels）：只有少数酒店属于这个类型，要达到有关标准确实比较困难。
>> 在美国，诸如四季(Four Seasons)、华尔道夫—阿斯多利亚(Waldorf Astoria)、丽兹—卡尔顿(Ritz-Carlton)之类的连锁品牌酒店，
>> 2)商务型酒店（business hotels）：主要服务于商务型旅客，也会提供一些付费奢侈型服务，以吸引高端休闲型旅客
>> 。这类酒店往往位于中等或大型城市，配有会议室、餐厅、酒廊/酒吧，房价普遍低于奢侈型酒店。经营商务型酒店的连锁品牌有：皇冠(Crown Plaza)、希尔顿、凯悦(Hyatt)、万豪、喜来登(Sheraton)与威斯汀(Westin)。
(3)中档酒店（mid-market hotels）：可能是酒店业的主体。它是标准化、全功能型酒店，诸如汉普顿(Hampton Inn)、假日(Holiday Inn)、豪生(Howard Johnson)等配有会议室、餐厅等设施，但其服务品质定位低于商务型酒店。
还有另外两类中档酒店。其中一类是长住公寓型酒店（extended stay hotel)，户型像公寓或大学生宿舍，提供送报纸等服务，每个房间都有厨房。有些长住公寓型酒店还提供一日三餐。包括万豪公寓(Residence Inn)、霍姆伍德公寓(Homewood Suites)在内，长住公寓型酒店主要服务于承担长期任务的商务旅客，如设计师、工程师、律师等。
第三类中档酒店提供套房设施，以及其他类型酒店的部分服务，旨在为家庭与商务旅客提供较短时期内的更多空间。例如大使套房酒店(Embassy Suities)、卡尔顿套房酒店(Clarion Suites)，这类酒店倾向于提供商务酒店与中档酒店的组合型服务，包括餐厅、鸡尾酒吧、游泳池、桑拿房等。
>> 4)有限服务酒店（limited-service hotels)：这类酒店视其定位，提供的设施有限，诸如餐厅、大型会议设施、宴会厅等。不过，很多此类酒店，包括快捷假日酒店(Holiday Inn Express)、费尔菲尔德酒店(Fairfield Inn)、万怡酒店(Courtyard)，都是耳熟能详的品牌
>> (5)经济型酒店（economy budget hotels)：这类酒店与奢侈型酒店恰恰相反。除房间外，几乎不提供其他设施，倾向于收取最低水平的房价。美国国内属于这一类别的酒店有伊克诺(Econo Lodge)、速8(Super 8)及舒适酒店（Comfort Inn）。
>> 2007年酒店类REITs在波动率曲线的低端，根据NAREIT的数据，当年收益率为-22.37%。观察21世纪前10年的数据，进一步说明了该行业的波动率，如2003年与2004年该行业的收益率分别为31.7%与32.7%，但是在2001年与2002年分别低至16.3%与1.5%。
第十三章 其他类型的REITs
>> 其他类型的REITs范围较广，主要包括3类：专门化REITs（specialty REITs）、多元化REITs（diversified REITs）和抵押型REITs。
第四类是混合型REITs，是抵押型REITs与权益型REITs的组合。最近几年这类产品不太流行，只有少数几只医疗类REITs仍然采用混合型模式。
不过，专门化REITs与多元化REITs仍然是纯粹的权益型REITs，公司拥有与运营不动产类物业。收入及随后向股东的分红主要来自出租酒店房间、车库及诊疗室等物业收取的租金与费用。
抵押型REITs向其他不动产公司提供贷款，或者直接购买现有抵押贷款与抵押贷款支持证券，其收入主要来自抵押贷款的利息收入。
>> 专门化REITs在过去10年里取得了良好的回报率，其中2003年为38.6%，2004年为26.9%。即使在2007年，当其他REITs处境困难时，专门化REITs整体上还是取得了14.56%的回报率。
第十四章 REITs的估值
>> 房地产进行估值最为常用的3种方法是：重置成本法（replacement cost method）、市价比较法(market comparable approach)与净收益贴现法(capitalization rate valuation)。
>> 重置成本法的操作方式为：计算或试图计算出，在当前市场环境下，在相似区位重建或复制同等规模或质量的建筑的成本。
>> 重置成本法与第二种方法市价比较法天然匹配，后者是指与某个区位的特定物业相似建筑的销售价格。
市价比较法与重置成本法类似，如果单独使用，只能提供概数。例如，只是基于最近的历史销售数据，可能遗漏市场的一些最新变化。更为重要的是，历史数据分析中某项建筑的销售价格可能受特定买方与卖方的特定因素的影响：由于个人因素或市场环境的影响，卖方可能被迫出售该物业，会接受或提出低于市价的价格。还有可能，因为该物业有某项或多项特征，恰好与买方的需要特别匹配，买方可能接受较高的价格。
>> 分析特定物业价值的第三种常用方法是净收益贴现法，或简称回报率法（cap rate)。回报率是指某项物业扣除各项成本后的净收益除以售价，是判断该物业风险水平的一项指标。
>> 回报率越高，风险水平与潜在收益越高；回报率越低，感知风险越低。如果某项物业的年度净收益是10万美元，报价是100万美元，回报率即为10%。
>> 某只REIT的增长率计算公式很简单：内部增长率+外部增长率=FFO增长率
>> 外延式增长(external growth)可以源自诸如购买新建筑、开拓新市场或开发新项目，
>> 内涵式增长(internal growth)又称有机增长(organic growth)，REITs的管理层有更强的掌控力，但是难以获得持续性内涵式增长。
>> 其中一个常用方法是净资产估值分析法(net asset value analysis)，是本章前面已经详细介绍的重置成本法针对公开上市物业的应用版本。某只REIT的净资产价值是指公众对该公司资产与物业的估值减去其债务与义务。
>> 对REITs估值的另一种常用方法是息税折旧摊销前利润，即在投资界广为人知的EBITDA，这种方法计算的是由扣除利息、税收、折旧与摊销之前的利润构成的现金流。计算公式是该REIT的EBITDA除以股东权益与公司债务之和。
这种方法有助于投资者比较采用不同财务杠杆率的REITs。
第十五章 REITs与个人投资者
>> 个人投资者投资REITs的方法近似于押注美国橄榄球超级杯大赛：可以押注实际比赛的分数，还有几十种其他赌博机会，从比赛中场休息放哪些歌，到赛前抛硬币的结果等。
>> 原因是在过去10年的后半段，机构投资者参与REITs的重要性快速提升，以至于考察机构投资者的投资方式及其作为，有助于个人投资者。
>> 同时，典型的个人投资者只是为个人获取收益，在市场上买卖股票或其他投资工具。
机构投资者与REITs之间的关系是双向的，双方相互依赖。REITs与机构投资者合作，可以获得一些好处，诸如更低的资金成本、更快地筹集债务性与权益型资金、股价更加稳定等。
>> 个人投资者缺乏养老基金或保险公司获取投资资金的渠道，但是投资机会实际上相同，即使资金规模确实低很多。个人投资者首先要在本书第二章介绍的各类REITs中，选择特定类型的REITs作为投资标的。
>> 投资不动产共同基金
>> (1)房地产单位投资信托(real estate unit investment trusts):房地产单位投资信托也可视为某种准共同基金。
>> UIT的有利特征在于其封闭式结构，投资者有时可以从公开市场以较低价格购买REITs的UIT份额。投资UIT份额对个人投资者还有正面的税收效应。
不过，个人投资者选择UIT也有一些不利的方面，其中最为突出的是缺乏对投资选择的控制力。
>> 2)交易所交易基金（exchange traded funds,简称ETF）:21世纪初
>> 直接购买(outright ownership)是进入REITs市场最为直接但最为困难的方式，不存在通过共同基金、UITs或ETFs等分散化投资平台的风险垫
>> 直接购买REITs产品与通过共同基金或其他投资平台相比，好处显而易见：投资者直接享有全部收益，包括红利、税收优惠及股价的全部升值。
第十六章 REITs的风险
>> 1) 管理问题(management issues)：甚至优秀管理团队也会使出昏招儿。而另一方面，能力差的管理团队有时也能打出好牌。诀窍是要识别其中的差异，确保投资值得信任的管理团队掌控的公司。
>> 2）财务问题(financial issues)：财务杠杆高表明该REIT正处于投入期，其FFO有增长潜力。但是债务太多，特别是短期债务太多，可能摧毁一只REIT。
>> (3) 规模问题(size issues)：从股票市值看，规模最大的REIT与华尔街的大公司相比，也只是小巫见大巫。
>> 4) 区位问题(local issues)：当REITs集中在特定区域发展，比如一些多元化REITs，就面临这个方面的问题。
>> (5) 趋势问题(trend issues)：这是个人投资者投资REITs时，应当关注的最后一个潜在问题，也是最有挑战性的问题之一。这是因为需要分析发展趋势，预测哪些商业概念是金矿，哪些只是噱头。
>> 另一个可能影响所有REITs的潜在问题是过度建设，与供求问题有一定的联系。
>> 影响全部REITs的最后一个潜在风险是REITs本身的生存条件。尽管没有迹象表明REITs的法律体系会崩塌，现有法律结构的某些组成部分还是有可能发生变化，因为REITs是由政府在20世纪60年代构建，出发点是让普通人有机会参与不动产物业投资。
>> 发展趋势
大多数REITs观察者预测，如果联邦政府对REITs的治理框架做出任何改变，极有可能只是微调
>> 投资者与分析师想预测未来的REITs行业与研究单只REIT如何调整以应对市场变化。在未来数年REITs行业可能出现如下变化趋势
>> (1) 提供其他服务：大多数权益型REITs只是为客户提供单一产品，即空间，这些空间可以用于居住、工作、购物或休假
>> (2) 走向全球化：商业业务全球化的理念已经是老生常谈，REITs在走向全球化方面步伐较慢。一些REITs，特别是工业类与自助储藏类REITs，在过去数年已经将全球化扩张视为优先发展战略，特别是在美国市场在低迷中徘徊的情况下。
>> (3) 技术进步：行业观察者与专家一直想搞清楚，REITs行业为何是接受和运用互联网最为落后的行业之一。个人投资者对REITs的主要抱怨之一是，REITs的网站通常枯燥乏味、内容单一。
>> 4) 出现合并：当一家私募股权基金公司合并一家上市公司时，大多数情况下后者的股东会欢迎，因为投资者可以高价套现实现投资收益。
>> 5)出现激进的投资者：因为REITs行业在过去10年的大多数时间内都跑赢了市场，各项REITs成功避免了激进投资者的侵犯。
>> (6) 组建合资公司：REITs以某种形式参与合资公司，类似于进入新的业务领域
>> ，首先是在截至2007年的8年期内，REITs行业的股票价格快速上涨。除此以外，REITs行业还有很大增长空间，因为美国的不动产总价值高达110万亿美元，其中只有大约15%目前由REITs持有
词汇表
>> 调整后的经营性现金流(AFFO）这是计算房地产公司FFO的一种方法。首先将FFO减去正常定期成本，正常定期成本是指REITs先资本化后摊销的项目，除了那些用于维护REITs物业与收入现金流的必要项目（如公寓铺新地毯的成本及租赁支出等）。计算AFFO的第二个要点是从FFO中减去直线法租金。一只REIT的AFFO又称为可以用于分配的CAD。
定期偿还（Amortization）是指按照定期支付的原则清偿债务。
公寓楼(Apartments)在一栋建筑或一组建筑中有5套或更多的住宅单元房。
多户住宅(Multifamily housing)在一栋建筑或一组建筑中只有4套或更少的住宅单元房。
账面价值(Book value)依据按照GAAP编制的会计报表，总资产减去总负债后的净值即为账面价值。计算公司的账面价值时，还要反映根据会计准则费用化的摊销与折旧项目。
C类公司(C-Corporation)美国国内税务局代码中的一类依据C章节有关规定组建的公司。这类机构通常简称C-Corp，可以是公众公司也可以是私营公司，应当对其净应税收入纳税。它的股东也必须就收到的红利缴纳所得税。
资本利得(Capital gains)是指出售资本项目的收入超出其账面价值所获得的净收益。
资本化率(Capitalization rates)这是计算商业地产类物业风险水平的一种方法。资本化率等于交易价格除以该物业扣除各项费用后的净运营收入。资本化率越高，收益潜力与风险越高；资本化率越低，感知到的风险越低。例如，某项物业的净运营收益是10万美元，出价是100万美元，资本化率则为10%。
可分配现金或资金(CAD或FAD）是指某只REIT产生现金及向股东分配红利的能力。REITs的FFO减去非经常性支出，随后再减去正常的经常性的不动产相关支出与其他非现金项目，即得到这一指标。
扣除成本的现金收益(CYC）CYC等于公司的净运营收入或运营性物业收入减去经营性成本。如果使用得当，CYC是计算公司资产收益或给定物业收益的一个好指标。
贴现现金流(DCF）DCF是通过计算未来可分配收入的现值来测算REITs价值的指标。考察这个指标与REITs的每股净现金流，投资者可以判断某只REIT当前股价是被低估还是高估。
红利再投资计划(DRiP）这种计划允许REITs直接授权投资者将每个季度分配的红利返回给公司。红利返还的投资可以形成价格升值和投资复利，而不必缴纳经纪费。DRiP允许投资者使用公司支付的红利收入进行定期定额投资。如此，投资者获得投资收益与潜在的股票升值。投资者需要对DRiP缴税。
DOWNREIT某只REIT拥有与运营物业的方式，不同于在一家独立控制的合作企业中的权益。这一点与UPREITs类似，其主要区别在于DOWNREIT通常是在该REIT成为公开上市主体后才组建。
息税折旧摊销前利润(EBITDA）是指利息、税收、折旧和摊销之前的收益，有时又称为净运营收益。
股票化（Equitization）是指将一项有形资产，诸如房地产，分给多家投资者拥有并转换为公开交易的股票。根据相关会计原则，如有必要，在合并处理物业与资产之前，允许该主体的母公司按月计算各下属机构的净收益并增加投资金额。
>> 权益型REIT (Equity REIT)是指某只REIT拥有一系列物业，或者持有这些物业的财务与/或股东权益。
经营性现金流(FFO）是指某只REIT产生的净收入，减去销售物业的收入或损失，加上物业减值。
GAAPGAAP是所有公开上市交易的公司报告财务数据的方法。
混合型REIT (Hybrid REIT)混合型REIT兼顾采用权益型REIT与抵押贷款型REIT的经营策略。
内含股价 (Implied equity market cap)是指公司公开发行的所有股票的市场价值加上所有UPREITs的合作信托单位的价值，假设这些信托单位是REITs股票的组成部分。这一指标不考虑可转换优先股、可转换债券及认股权证。
内部收益率(IRR）这项指标允许投资者计算总收益时综合考虑投资增值与投资收益。将每一项现金收入与每一项现金支出都贴现，计算得到现值并加总，其和等于0时对应的贴现率，此时所有未来现金收入与现金支出刚好对冲。这是计算某项投资总收益的一种流行方式。
杠杆 (Leverage)是指公司债务数量占股东权益或总资产的比例。在不动产领域，更高的杠杆意味着更高的风险与更高的潜在收益。如果某项投资有较高的毛利或杠杆，意味着可能面临高风险，即使资产价值轻微下降，也有可能给整项投资带来灾难性后果。
变现能力（Liquidity）是指将资产在不产生明显损失的条件下转换成现金的能力。较高的变现能力意味着很容易实现这种转换，而较低的变现能力意味着较难实现这种转换。
抵押型REIT (Mortgage REIT)是指某只REIT发放或持有不动产抵押支持的贷款及债券。抵押型REIT有时还指以非抵押贷款方式放款，诸如夹层投资或过桥贷款。
净现值(NAV）是指公司资产与物业的正常市场价值减去其债务与责任。尽管这一指标在很多REITs投资者中流行，但并没有得到全面运用，因为主要依赖于物业类资产。
净收入 (Net income)是指公司收入减去各项成本后的利润。按照GAAP的规定，不动产减值视为一项成本。
正收益投资（PSI）收益率应当超过资金成本，上市公司通常运用这一指标来管理风险。对某只REIT，PSI是指以显著低于从房地产交易获得的初始收益率的成本筹集资金（股本和债务）的能力。筹集的资金产生PSI的来源通常有3个：投资收益、资金成本与资金周转率。
市盈率(P/E ratio）这项指标计算公司的每股收益与其股价的比率关系。用公司过去12个月或未来预测的每股收益，除以公司的股价，即得到P/E比率。
房地产投资信托基金(REIT）REIT是指一家拥有与运营能产生收入的物业的公司，包括办公楼、酒店、公寓、医疗中心，甚至高尔夫球场。有些REITs称为抵押型REITs，专注于向其他不动产交易与项目提供资金。按照联邦监管规则，要成为合格REITs，公司必须将其90%的应税收入，每年通过红利方式分配给其股票持有人。
1960年《REIT法案》(Real Estate Investment Trust Act of 1960)这是催生REITs的联邦法律。最初的立法目的是让小型投资者有能力聚集资金投资不动产，犹如直接拥有物业一样，这一目的通过多种方式持续至今。REITs允许投资者分散风险，且必须遵循特定税收及分红规则，否则可能暂停或直接剥夺其法律地位。
1999年《REIT现代化法案》(REIT Modernization Act of 1999)这是对最初的《REIT法案》进行的几次主要修改之一。该法案允许REITs拥有100%股权的应税子公司为REITs的租户和其他客户提供有关服务，这种改变有助于REITs节约成本、提高效率。同时，该法案将REITs应税收入的最低分配比例从95%调低至90%。
售后回租(Sale-leaseback)是指卖方出于财务或其他方面的考虑将目标物业销售给买方，并同时从买方租回该物业。
证券化(Securitization)是指将诸多相似但不相关的金融资产组合成一个资产池，向投资者发行享有该资产池产生的现金流和其他经济利益的证券的过程。
标准差(Standard deviation)这是测量任一资产组合的风险与波动性的核心指标。低标准差的资产组合风险较低，收益率也较低。
直线法(Straight-lining)是指将整个租赁期内租户支付的租金进行平均计算，是REITs行业普遍接受的会计原则。
1986年《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)这是联邦层级的法律，允许REITs运营与管理大多数类型的收入型商业物业，不同于传统的直接拥有模式。该法案是REITs相关立法中比较重要的组成部分。
分权共有人(Tenant in common )这是一种结构化交易，允许个人投资者聚集资金购买商业物业及其他大型不动产资产，物业的管理外包给另一个主体，又称为“1031条款交易”。
三净租赁(Triple net)这是一种租赁形式，要求租户支付一笔事先确定数量的资金，用于给定物业的正常维护和运行。这些成本可能包括保险、物业税和公用事业费用。
伞形合伙制REIT(UPREIT）这是一种运营合伙制关系，某只REIT的合伙人与另一只、更新的REIT的合伙人合作。合伙人在运营合伙制关系中存在各自不同的利益，老的REIT的合伙人提供有关物业，而新的REIT的合伙人通过公开发行上市的方式提供资金。一段时间过后，大约是1年，合伙人可以跟REITs的持有人一样出卖其合伙权益，要么收回现金，要么转变为REITs的份额。并且，如果这一合作关系的某个合伙人持有REITs份额一直到去世，联邦税法允许受益人出售持有的信托单位，获得现金或REITs份额，而不需要缴纳所得税。
波动率(Volatility)是指股票的价格波动，每一天
>> 都有变化，有时按小时报价。波动率是投资者决定是否持有或持有多少REITs的核心因素。
加权平均资金成本(WACC）是指REITs的债务与股权成本的加权平均值，这一点对投资者很重要。以一家公司的WACC为贴现率，如果未来现金流为正，表明这是一项好的投资；如果未来现金流为负，则表明该投资的潜力比较小。
收益率差(Yield spread)是指某只REIT的红利收益率相对于10年期政府债券收益率之类的基准收益率的差异。