房屋买卖合同纠纷案件二审改判

二审改判！60万购房款“失而复得”

从2019年4月提起诉讼，到2020年3月一审败诉；立即提起上诉，到2021年6月二审改判胜诉……二十六个月的奔波，期间多次与法官沟通，写了数份代理词，与七十多岁的委托人谈话、安抚，无论从哪个角度来说，这个看似简单的案子，内含的法理的冲突，事实的论证，一波三折，胜诉来的太不容易了。——正义可以迟到，但绝不会缺席

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程老关于案情的叙述有些凌乱，任芳芳律师抽丝剥茧地提炼出案件的客观事实：2018年11月程老被中介叫出去看房，在中介不断劝说下，程老交了六十万定金，并与房屋出售方之一金某男（其称持有一张另一产权人张某女的授权委托书）签订了房屋买卖合同。在约定的2018年12月31日应付第一次购房款前，程老想起自己从来没有见过这房子的房产证、授权书正本，也没有见过另一房屋出售人张某女，于是多次口头和书面向中介提出见面和核实（房产证真假、两位出售人身份）的要求。但中介只是在2019年1月发来一张署名为“2018年11月”的似是而非的“张某女授权书（照片）”。程老当然不敢付款。双方在合同中还约定“2019年2月28日网签日”，程老还是真心想买房，于是在三月份再次发函要求履行房屋买卖合同，但2019年4月初即接到金某男的律师回函，称“合同解除，没收六十万元定金”。

任律师听后陷入沉思：张某女是否知道售房事宜？金某男和张某女是什么关系？《授权委托书》的真实性如何？张某女为何在卖房过程保持沉默，不关心、不来电、不露面？更深一步想：张某女是否知晓这一售房事宜？张某女的生存状态如何？看着面前这位孤立无援的耄耋老人，知道购房款（含六十万元）是他的毕生积蓄，任律师内心充满了同情，安慰老人道：我先帮你查一下房子的基本情况，查一下张某女的身份，再来决定是否代理本案好么？

程老连连点头同意，说：调查后再起诉，这样就更稳妥了……

前期案情调查

不查不知道，一查吓一跳！任律师很快发现：1、房屋共同所有人金某男和张某女已经于2012年离婚；该房屋是未处理的夫妻共同财产；2、金某男所提供的《授权委托书》（照片）上的“张某女亲笔签名”，与《房屋买卖合同》上的金某男签名笔迹，明显可见都是金某男一人所书，《授权委托书》是虚假的！3、退一步讲，即便这张署名为“2019年11月12日”的《授权委托书》照片是真的，但因为是在《房屋买卖合同》签署日之后两天，故金某男在签约时所称“持有张某女授权书”是虚假陈述！

也就是说，这个通过签订《房屋买卖合同》收取巨额定金有可能是一个骗局，或者是“签约主体不明”的有重大法律缺陷的文件！于是，任律师在告知了程老相关法律风险后，接受案件，代理程老向法院提起了诉讼。

一审判决：60万定金没收

看似简单的案件，却因为被告金某男的一再利用程序漏洞而陷于“泥淖”。一审历经两次调解，一次正式开庭，都因为金某男没有张某女的书面授权文件缺乏代理资格而无法继续，金某男称是因为“张某女在国外，因为疫情，因为各种其他原因而无法提供有效授权文书”。而“授权委托书”除对庭审确认被告主体资格具有决定意义外，对于房屋买卖合同的成立生效也具有不言而喻的重要性。任律师抓住这一要点，表达意见，紧追不舍。

但是，在起诉后的第二十三个月，程老终于等来的一审判决书却如惊天霹雷，让任律师也深感遗憾：一审法院驳回了程老的诉请！法院裁判的主要的观点是：

1、权利人之一张某女虽不在国内，但金某男代为签名以及代为承诺，应由金某男承担合同履行存在的风险；2、合同签订之后，原告程某有先支付房款的义务，在对张某女的委托书产生质疑，但没有确切证据证明对方存在法律规定的不安抗辩权的情况下，原告终止履行合同构成违约，应当承担违约责任。

一审法院最终认为是原告程某违约，程某主张金某男存在欺诈行为、张某女未在约定时间内签订买卖合同构成违约不成立。——也就是说，程老的“六十万定金”被金某男“没收”了！程老老泪纵横，寝食难安。

二审改判：60万购房款失而复得

 

虽然二审的改判率很低，但是原审没有采纳“金某男隐瞒婚姻情况”、“张某女的委托授权书真实性存疑”这些关键事实，程老多次要求核实售房者信息不得而心存疑惑拒绝直接交付首期预付款的行为，是不是购房者的合法权利？经过认真全面的思考，任芳芳律师结合一审庭审情况和案件事实，针对授权委托书的合法有效性、对方是否存在重大事实的隐瞒、对方提供的两份委托书完全矛盾等情况，阐明了主要的上诉理由，坚决地代理程老提起了上诉。

二审通知书面审，任律师的心里“凉了半截”，所有资深律师都知道“二审不开庭”意味着什么。但是任律师还是不甘心，多次与二审法院联系沟通，阐明上诉人的态度和意见……

终于，在2021年的6月25日等来了二审判决书！这一次，二审的公正审理没有让人们失望，二审认为：    1、金某男没有如实向程某告知金某男与张某女某的婚姻状态，2、金某男未及时出具张某女的有效委托手续，且金某男与程某签订的补充协议也是在未出具相关委托手续的情况下单方签署的，3、在此情况下，程某拒绝继续按合同约定支付第一笔购房款，其行为具有合理性。

也就是说：二审几乎完全采纳了任律师代理的程老上诉意见，看到了本案存在的各种需要证据证实的法律事实，判令被上诉人金某男应在十日内向上诉人程老退还60万元。本判决为终审判决。

 

下午时分，任律师联系程老来律所办公室领取了判决书。程老如释重负，原本阴霾重重的脸上云开雾散，握着程老因为开心而颤抖的手，任律师的职业光荣感和自豪感油然而生……

任芳芳律师办案体会

虽然案子胜诉了，开心归开心，需要叮嘱的言语不可不叮咛：

1、房屋交易前一定要明晰产权，签订合同要谨慎，在未查明签约主体的情况下，贸然签约可能会承担较大的交易风险。

2、律师的工作中，碰到挫折、障碍是很经常的事情，案件审理周期长、被告不配合的情况多、明明有道理的观点不一定被支持，等等，唯有不放弃，才可以在事与愿违中砥砺前行。

3、案件预判力是律师业务的核心能力，良好的预判力来源于与客户的良好互动，以及不断地研究判例、总结经验，不断地自我训练和法律知识积累。