西安公寓价格现状分析

这几天，新闻热搜又炸了

天价宿舍内部曝光

据学生爆料，在新生入学前夕，为学生提供住宿的鹏远公寓，双人间开出16640元/学期的天价，着实令人咋舌，各地网友纷份出来吐槽.

但是小编很是好奇，究竟宿舍内部是什么样的，竟然一年要1.6万的天价。

据了解在这个公寓的相关定价中，超过住宿费标准的部分被定义为了增值服务费。

增值服务的内容包括超过国家标准规定的房间使用面积，装修标准较高，独立卫生间并配有24小时热水器，入室保洁清扫服务等。

其次什么样的服务需要每年一万多元？据学生反映，所谓“服务”只不过每天有阿姨来拖地，“用拖布转一圈就走了”。

一年16640的天价，这一价格已足够在学校周边租到一百多平米的三室一厅的房子了

话说回来，如果把这套公寓放在西安，一年16640的价格租出去，价格算是很低了，毕竟公寓交易税费高，但是它的租赁收益高于售卖收益

一直以来，公寓作为商办性质的不动产，交易税费比较高。记者从二手房中介门店了解到，普通住宅二手交易的税费在5%-8%，商办公寓则有销售增值税、土地增值税、印花税、所得税等，税费高达17%-20%，除去月供、税费之外，资产收益不如住宅。

之前有个客户，去年他急需资金，想出手一套80㎡的公寓。中介计算结果显示，税费占总价的15-20%。以到手价80万元为例，光交易税费就高达12万-16万元。“很多买家对总价能接受，一听要再多出十几万的税费，最后都放弃了。

在收租和卖出权衡对比后，他选择继续持有。“因为买的时候房价不高，总价57万左右，现在每个月2500元的收益，年化利率约5.2%，基本跑赢银行常规理财。但以目前公寓的价格和租金，收益率可能会更低一些。”

如果以80万元售出公寓，他的即时收益为23万。而以目前的年租金3万元计算，不到8年就能收取租金23万，这还没有包括每年的租金上涨。相对比之下，他认为租金收益是长期获利，投资回报率明显更高。

虽然交易情况和收益不佳，但华商报记者走访发现，公寓产品租赁情况确实不错。记者在租房的信息上看到，一般城南40㎡高配公寓租金在1700-2000元/月，而城南住宅90㎡租金也不过2000元/月。例如位于高新的都市印象41㎡的公寓，每月租金已标为2000元。李家村万达的33㎡的公寓，每月租金报价为2000元。

由于公寓的商业属性，以及附加的投资属性，一般来讲，目前西安公寓的售价普遍高于同区位的住宅项目。

根据易联行数据显示，西安公寓的成交量逐年攀升，2015年-2018年，全市公寓总供应量约413万㎡，公寓价格持续走高。

据美城机构的公寓市场价格现状分析，目前平层公寓产品的均价主要在10000-15000元/㎡；LOFT公寓产品的均价主要在15000-23000元/㎡。

在上半年某月份市场月报显示，曲江以5.9万㎡的供应量、港务区以2.8万的成交量各居全市首位，而航天城则以17136元㎡的价格领跑。